美国高端市场掉入期望定价陷阱

乔纳森·米勒(Jonathan Miller)认为，这一切始于三年前，花旗集团前董事长桑迪·威尔(Sandy Weill)位于中央公园西路(Central Park West)的公寓以8800万美元的天价售出。 从那时起，其他卖家也开始渴求不切实际的高价，导致要价和市值之间严重脱节。 曼哈顿房地产评估和咨询公司Miller Samuel总裁兼首席执行官乔纳森·米勒等房地产专业人士将这一逐渐升温的现象称之为“期望定价”——与市值几乎毫无联系的标价。 当威尔于2011年底以每平方呎约1万3000美元的价格将其公寓挂牌出售时，所有人都大跌眼镜。有消息称，公寓很快以创纪录的价格售出，并且不久后可能重回市场。 米勒说：“卖家纷纷以此为基准。有些房屋原本价值500万美元，但卖家心里却想着‘我可能以800万美元的价格成交’。” 这一现象并非曼哈顿独有，而是代表全世界豪宅卖家的反应。现如今，每当房屋以创纪录的价格挂牌上市和交易时，总能吸引全球媒体关注。 扭曲的豪宅市场 米勒称，豪宅卖家寻求超出市场价值的售价，最终将造成库存数量名不副实。 他说：“如果一处物业价值1000万美元，却标价3000万美元，我认为这不应该算入待售房屋。” 豪华物业代理公司Brown Harris Stevens总裁哈尔·威尔基(Hall Willkie)表示，在过去两年里，该问题在曼哈顿的二手房屋和新建项目市场中愈演愈烈。 诚然，住宅房地产定价并不是一门精密科学，但豪宅卖家可通过同类房产和市场活动，确定比较切合实际的价格区间。 威尔基说：“如果定价在相应范围内，即使非常接近上限，房屋也能很快出手，并且销路不错。” 他表示，虽然买家愿意购买，但他们对价格颇为敏感，并且对市场行情了如指掌。如果他们认为一处物业的定价超出市场价值，一般碰都不会碰。 他说：“如果要价不合理，人们不前来看房，当然也就不会出价。” 更多阅读：美国房屋现金交易量飙升 在曼哈顿市场中，有些标价在1000万美元以上的二手物业已经挂牌超过三年。2015年第四季度，对于1000万美元以上的二手房屋，成交平均所需天数为133天，并且平均折扣为3.2%。 举例来说，42街635号(635 West 42nd Street)一处物业原本定价1000万美元，但卖家后来将要价提至2500万美元，目前已经在市场上挂牌1374天。 与米勒不同，威尔基认为，威尔的旧居不能归为“期望定价”范畴。在2011年的交易中，Brown Harris Stevens为买卖双方的共同代理。 威尔基称，根据以往的销售记录，合理的价格是7000万美元，但1200万美元的装修增加了公寓的价值。因此，8800万美元的标价并没有与合理价格区间的上限相差太远。 他说：“8800万美元确实是纽约有史以来的最高转售价格，但这套公寓也确实引人注目，奢华程度无与伦比。” 威尔基表示，当一处非常独特的公寓上市出售时，人们有时会抛开对价格的敏感，并愿意支付高出市值的部分，但这种情况并不多见。 位于南佛罗里达州迈阿密布劳沃德县(Broward County)的住宅房地产公司Redfin经理人Aaron Drucker表示，期望定价尚未占领迈阿密市场，但这一现象与日俱增。 Drucker说：“一些物业开出天价，我认为卖家不可能如愿成交。豪华公寓项目Faena House的一套顶层公寓曾以6000万美元的价格成交，每平方呎单价高达4794美元，创下最高纪录。您会发现，市场中突然出现了几处每平方呎单价在5000美元的物业， 这可能是卖家的期望定价。但这还未形成趋势，因为只有少数卖家这样做。” Faena House地处迈阿密海滩，于2014年竣工，被认为是南佛罗里达州首屈一指的开发项目之一。 随着库存不断攀升，南佛罗里达州以及许多其他市场有大量房源可供豪宅买家选择。 Drucker说：“我认为买家将因此受益。他们可以在所有在售房源中精挑细选。” 给豪宅卖家的几点建议 ★参考可比销售，定价可以接近市场价值的上限，但切勿超出范围。 ★广而告之：向尽可能多的房地产经纪人推销。 ★意识到买家掌握着相同的信息，并从买家的角度考虑交易。 ★为了能以最高价成交，必须充分展示房屋。这意味着卖家需保持衣橱干净整洁，并粉刷、翻修和装饰公寓。威尔基说：“推开门的一瞬间，留下第一印象的机会只有一次。” ★充分利用新上市房屋的优势。如果定价不合理，没有人来看房和出价，将很快被划归为“老旧房源”。 更多阅读：美追查豪宅买家身份 房地产业者表示担忧