海外买家投资温哥华房产流程指南

首先,您需要了解适用的税种和税率。

从2016年开始,温哥华便对海外买家和投机者课以重税,旨在提高当地住房的可负担性并为异常火爆的房地产市场降温。因此,外国公民要想在温哥华购置房产,就不得不考虑令其“感到肉痛”的税收政策。

外国公民在温哥华置业须缴纳高昂的海外买家税,相当于交易价格的20%。公众普遍认为,温哥华——加拿大最昂贵的住宅市场——日渐成为吸引全球资本的“磁石”,在此背景下,海外买家税应运而生。

如今,第二个年头行将结束,不少业内人士却表示这项税收并未取得预期的效果。温哥华豪华物业代理公司MacDonald Realty经纪人Jerry Wang称,尽管海外买家税最初的确减缓了市场活动,但现在外国买家已经卷土重来。

他说:“买家很容易申请抵押贷款,而且与全球其他大城市相比,温哥华地区的房价仍然处于合理区间。”

Wang表示,为了抵消高额税负带来的影响,他的客户转而选择价格略低的物业,并且“仍能争取到一定的折扣”,但他们依然坚守在高端住宅市场。Wang说:“今年以来,我们看到温哥华有许多1000万加元(折合770万美元)及以上的豪宅顺利成交,其中大多数买家是打算在当地定居的中国家庭。”

他补充道,这项税收出台后,“中间价位的物业最受影响”。他指的是那些相对实惠的“平价豪宅”。

购房流程

Wang说:“毫无疑问,第一步是寻找合适的房地产经纪人。”他解释道,许多客户已经帮孩子选好学校,并为此来到温哥华,但他们仍需要觅得一处房产。不少人通过口口相传的方式寻找经纪人。他估计,大部分买家需要花费一、两个月时间才能找到心仪的住房。

加拿大苏富比国际地产经纪人Ruth Hanson称,买家通常先上网搜寻信息,“以便对市场行情有个大致的了解。”她表示,很多客户在第一次到访他们看中的区域时,会与多位经纪人碰面,从而缩小社区和物业的选择范围。

虽然法律上没有规定买家必须聘请房地产经纪人,但业内人士推荐买家与经纪人合作,而且他们不用支付任何费用。

Hanson指出,温哥华的在售房源极为多样化,因此买家(和经纪人)需要决定他们寻找的物业类型,例如享有360度视野的豪华顶层公寓,或者附带私家庭院的大学周边别墅。

具体细节

Hanson称,一旦选中合适的物业而且给出的报价被接受,买家需要支付总房款的5%作为定金,以便买卖双方订立合同。

她补充道,买家在购房前应确保,其在加拿大境内的一家本国银行拥有一笔至少六个月的大额存款。据Hanson介绍,外国买家经常被要求提供个人主要银行开具的推荐信、信用报告和他们在加拿大银行的开户证明等。

此外,买家必须亲自到场签署抵押贷款文件。

在某些情况下,买家需要将至少20%的现金首付款存入一家加拿大银行(存期在90天以上),而且有时还要准备额外的“净资产”,以证明其有能力偿还贷款。

贷款经纪人(通常由房地产经纪人推荐)必须在加拿大境内注册,而且买家需要亲自到场签署抵押贷款文件。在温哥华,申请抵押贷款所需的证明文件包括购房合同副本、在职证明和首付确认函等。一旦买家的报价被接受,贷方将审核这些文件,对房产进行评估,最终批准放款。然后,抵押贷款文件将被寄送给买家的律师。律师建议从收到贷款文件之日起的两周内完成购房交易。除律师以外,许多买家还雇佣会计师帮助他们应对复杂的税务问题。

Hanson称,达成交易后,买家须向不列颠哥伦比亚省政府缴纳物业转让税(Property Transfer Tax),具体采用分段计算方式:总房款10万加元(折合7万7007美元)以内的部分应纳税1%;10万加元到200万加元(折合154万美元)的部分应纳税2%;超过300万加元(折合230万美元)的部分应纳税3%;如果该房产为住宅物业,200万加元以上的部分还须额外纳税2%。与此同时,外国公民须缴纳20%的海外买家税。

此外,购置300万加元及以上豪华房产的业主应支付额外的年度物业税和教育税,其中300万加元到400万加元(折合309万美元)和400万加元及以上的住宅物业分别适用于0.2%和0.4%的税率。

如果房产空置六个月以上,省政府将向业主征收房产估值的1%作为空置税。与此同时,温哥华的住宅物业还适用于投机税。

快速成交

在专业人士的协助下,整个购房流程相当简单。Wang说:“我不得不说,如果有什么令买家感到意外的话,那便是在温哥华置业竟然如此简单。”他补充道,“在加拿大,所有的一切都非常规范,各方有序参与,流程得以顺利进行。”

Wang表示,买卖双方可快速成交。通常,买家在支付定金后的两个月内即可完成过户。

图片及视频来源: Tourism Vancouver