中资进军美国地产 是否在走“日式”老路？

中资“钱进”美国房地产市场之规模和速度，很容易令人联想到上世纪八十年代日本在美国疯狂“扫货”的历史。特别是去年安邦保险集团以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼，经常被与日本三菱高价收购洛克菲勒中心相提并论。日本“收购美国”最终以挫败告终，中企是否会重蹈覆辙呢？ 一些地产界专业人士认为，虽然半个世纪以前的日本与今日之中国有很多相似之处，但整体来看仍是异大于同。房地产资本分析(Real Capital Analytics)资深副总裁Jim Costello说：“我对这个问题进行过长时间的思考，但我认为中、日投资美国存在很大的差异。” 相似之一：经济、对美贸易背景 曾经在日本工作过八年的纽约Kian Realty地产公司经纪人顾铭指出，中国经济的繁荣景象以及对美贸易顺差与日本1980年代颇为相似。上世纪七、八十年代，日本以制造业带动出口经济膨胀发展，企业资产负债表盈余满满，而同期美国经济受到石油危机的影响而一蹶不振，对日贸易逆差巨大。1985年《广场协议》签订后，日元对美元汇率大幅上升，相对于日本国内出现泡沫化的房地产市场，美国资产的价格相当合理，因此许多大财团争先恐后地在美国投资置业。 而进入21世纪以来，中国经济持续高速增长，成为美国最大的债权国。虽然人民币兑美元汇率没有像日圆那样成倍升值，但2014年人民币兑美元汇率曾冲击6：1大关，从2001年升值约25%。同时，中国房地产价格一路飙涨，而美国房产价格合理、安全稳定，成为中企分散投资的不二选择。 相似之二：一窝蜂式投资 顾铭表示，不管日本还是中国，都出现大量从众投资行为。对日本财团来说，如果竞争对手在美国购置地标建筑，而自己不能拥有同类级别的地产，是件很丢脸的事，因此在洛克菲勒中心的收购案中，也曾出现日本财团之间的竞价战争。中国目前投资房地产也存在一窝蜂涌进的现象，而且在中国个人投资者身上更加严重。 相似之三：偏爱价高质优地产 专门服务日本客户的纽约地产公司Okada & Co总裁Christopher Okada指出，中国与日本1980年代投资美国地产最直观的相似之处是，投资人都青睐价高质优的高端地产，特别是纽约地标建筑，这些交易也受到媒体广泛关注。20多年前，日本财团相继买下纽约的艾克森大厦、蒂芙尼大楼和洛克菲勒中心，而中国公司收购或入股通用大厦、第一大通曼哈顿广场以及华尔道夫酒店。这些地标建筑不仅是美国财富的象征，也被看作是美国历史和文化的重要标志。 更多阅读：纽约双语洋经纪 为中国买家出招不同之一：国际地产投资环境 专家也指出，单从房地产市场来看，中日投资者面临的投资环境很不一样。Okada表示，1980年代，日本财团除了东京以外主攻纽约市场，而目前中企选择范围很广，除北京、上海之外，亚太地区的许多大城市包括香港、新加坡、菲律宾的马尼拉、澳洲的悉尼等，房地产市场也相当成熟，所以他们的地产投资更多元化。 不同之二：投资主体和动机 另外，当年日本投资者以银行和保险公司等大财团为主，投资主体比较单纯，而中国的投资者覆盖的范围很广，既有20亿元大手笔的商业地产，也有家庭个人百万元购买的公寓住宅，特别是中国通过EB-5项目投资移民者众，这种现象在25年前没有发生在日本投资者身上。 顾铭表示，日本没有出现大量个人投资者的一个主要原因是，经济膨胀带来物价飞涨，中产阶层家庭并没有多少储蓄。而中国个人储蓄多，为了子女教育或改善生活环境而在美国购置地产，一方面对冲人民币资产，另一方面也有意在美国长期扎根。 不同之三：承担投资风险 房地产资本分析专家Costello说，目前看来，中国在美投资的企业仍以地产开发商为主，他们与日企承担的风险不同。日本企业当年盲目购置高端商业地产，希望靠稳定的租金带来收益，但承担的主要是金融风险，杠杆债务压身时，必须尽快变卖资产。而中国企业投资精打细算，不少地产商参与项目开发，面临的是土地、租赁以及资产等可管理的风险。 如果中国经济发展放慢、人民币汇率回升，中企是否会像日本一样从美国房市撤退？Costello表示很难预料。但他提醒，所有的投资都具有风险，即使单笔中国投资失利，也不应急于将其套入“日本式挫败”的模型中。 更多阅读：中国新贵 不爱川普式高调豪宅 关注寰域居： Twitter | Facebook | Instagram