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葡萄牙科创热潮加速里斯本住宅市场发展

这一新兴产业为房地产市场的持续增长提供了有力支撑。

里斯本艺术建筑和科技博物馆。图片来源:Horacio Villalobos / Getty Images

里斯本艺术建筑和科技博物馆。图片来源:Horacio Villalobos / Getty Images

里斯本蓬勃发展的科创产业不仅帮助重振城市经济,而且为房地产市场带来福音。

全市越来越多的老旧建筑正在被科技创业者和公共基金会改造成可供数字技术企业使用的研发中心和办公空间。据企业家组织Made of Lisboa统计,里斯本拥有超过50处联合办公场所。

与此同时,我们发现,技术工作者倾向于翻修改造一些前景广阔社区的老旧房屋,他们大多是寻觅平价住宅和办公场所的年轻人。此举有助于推动这些地区焕发新生,促进住宅价格上涨,并吸引更多企业和房地产投资者的目光。

虽然里斯本的科技生态体系仍处于起步阶段,但它的经济影响力与日俱增。根据欧洲委员会发起成立的Startup Europe项目小组所提供的《2018年欧洲创业中心城市报告》(Hubs in Europe 2018),里斯本拥有32家规模化科技企业(募集资金接近90万欧元或100万美元的公司),占全市规模化企业总数的47%。

得益于充足的本地和海外技术人才储备,以及公共和民间机构给予的税收优惠、补贴拨款和政策支持,里斯本正逐渐发展成欧洲领先的技术中心。根据第一太平戴维斯发布的《2018年里斯本购房指南》(Buying Guide on Lisbon),科技行业和旅游业将一同为该市房地产市场的增长提供有力支撑。

图片来源: Francisco Nogueira

政府助力科创产业蓬勃发展

里斯本的科创产业蒸蒸日上,而且日趋成熟。

由欧洲委员会成立的EU Startup Monitor项目小组报告称,“里斯本浓厚的创业文化氛围不仅引发了一股热潮,更促使其成为与伦敦、柏林、巴黎和哥本哈根比肩的欧洲最大创业中心之一。”

目前,市政当局已经将一座旧厂房改造成企业孵化器并命名为“贝亚托创意中心”(Beato Creative Hub),可提供约3万5000平方米的办公空间。去年,谷歌宣布将在里斯本市郊奥埃拉什(Oeiras)设立创新中心,预计将创造500多个高端工作岗位,但具体的启动时间尚未公布。

除谷歌外,汽车制造商梅赛德斯-奔驰和大众公司以及德国电商平台Zalando等行业巨头均在里斯本设立数字中心,荷兰流媒体平台Mycujoo和总部设在爱沙尼亚及美国的软件公司Pipedrive也于近期入驻里斯本的办公园区。值得一提的是,作为欧洲规模最大的年度技术峰会,Web Summit于2016年至2018年移师里斯本举行。根据该公司与政府签订的协议,未来十年里斯本将继续作为这项盛会的主办城市。去年,共有多达7万人参会。

科创产业在里斯本迅速崛起。Made of Lisboa提供的数据显示,2014年到2016年全市新增约700家高科技企业。据数据供应商Datascouts,截至2018年,在里斯本注册成立的规模较大的本土和外国初创公司达800家左右。

根据葡萄牙新增投资监测机构fDi Markets Portugal提供的数据,去年全市的存续企业数量创下2003年以来的新高,其中绝大多数企业从事软件和IT服务。

图片来源: NurPhoto / Getty Images

多重利好因素推动科创热潮

在遭遇2008年全球金融危机、随之而来的欧元区债务危机、2011年紧急援助贷款和严厉的财政紧缩措施等一连串打击之后,葡萄牙国内掀起了自主创业运动的高潮,以积极应对失业率上升和高知技术人才外流。

就职于公私合营智囊机构Startup Portugal的João Borga表示,数字技术初创企业从五到十年前开始萌芽,并在2015年新任总理安东尼奥·科斯塔(Antonio Costa)上台后得到迅猛发展。本届政府终止了财政紧缩政策,同时对创业运动和初创企业给予大力支持。

Borgo解释道,由135个企业加速器和孵化器构成的资源网络以及众多活跃的小型风投机构促进了科技行业增长,并帮助其形成一个多元化的创业生态圈。除此之外,政府推出的创业者签证计划(StartUp Visa)和技术签证计划(Tech Visa)也发挥了至关重要的作用,吸引不少外国科技企业家来此创业。

他说:“许多成功的专业人士通过资金援助和导师项目对技术行业进行投资,为小型企业提供行之有效的支持,而非将其一举收购。”

相对低廉的生活和用工成本、可负担的租金和房价水平加之英语的高度普及等多重因素均有助于提升里斯本在外国创业者和企业心目中的地位。此外,悠闲自得的海滨氛围、阳光明媚的天气和优美的自然环境令这座城市的魅力更上一层楼。

该市投资促进局Invest Lisboa执行董事Rui Coelho称,根据欧盟统计局提供的一项数据,里斯本拥有15万名大学生,而且葡萄牙的工科毕业生比例为欧洲第二高。

就职于房地产代理公司Engel & Völkers里斯本办事处的Pedro Branco说:“得益于广泛的政策支持、较低的税率和公道的租金及房价,里斯本已然成为大批雄心勃勃的年轻人首选的创业基地。”

图片来源: Francisco Nogueira

里斯本创业生态圈日臻成熟

出生于伊朗的加拿大人阿米尔·波索格扎德(Amir Bozorgzadeh)就是在里斯本扎根的外国企业家代表之一。他现在租住在埃斯特雷拉(Estrela)和阿尔坎塔拉(Alcântara)的交汇处,并计划于明年在该地区置业。

波索格扎德是科技公司Virtuleap的创始人兼首席执行官。该公司致力于构建用以翻译VR和AR场景中肢体语言的神经测量体系,目前雇佣了六名全职员工。他于2017年年中将公司从阿姆斯特丹迁至里斯本,此后一直在埃斯特雷拉办公,但计划于下月搬入位于阿尔坎塔拉的LX工厂创业园区。

现年34岁的波索格扎德原本定居于阿姆斯特丹,但他经过大量调研后决定迁居里斯本。他说:“在里斯本,英语流利的人才储备相对充足,而且像我们这样的新兴科创公司能负担得起当地的工资水平。无论从哪个角度来看,这都是一个理想选择。相比之下,在其他地方,我们必须支付两到五倍的工资。”

他说:“除此之外,我打心底里喜爱葡萄牙人民和他们的文化,而且这里的年轻人才华横溢、极富创造力,尤其是在神经系统科学、数据科学、研发和设计等相关领域。”

图为2019年春,在LX工厂创业园区举办的一次活动。 图片来源: Horacio Villalobos / Getty Images

住宅市场摆脱阴霾触底反弹

2010年至2012年,葡萄牙金融机构因全球经济衰退处于破产边缘,被迫于2011年向国际货币基金组织申请了总计780亿欧元的紧急援助贷款,以化解愈演愈烈的欧债危机。第一太平戴维斯附属房地产公司Lince Real Estate总经理Vasco Pereira Coutinho称,当时里斯本的低端住宅价格一度暴跌50%,高端市场也遭遇了20%到30%的跌幅。

在获得援助贷款之后,买家对葡萄牙的购房需求开始回升,因为银行能够重新发放贷款,而且政府推出了一系列激励措施,其中包括大受欢迎的“黄金签证”计划——向在该国购置35万欧元及以上房产的海外投资者提供居留权,以及针对非常住居民的低税收计划——在葡萄牙某些行业就职或自主创业的非常住居民适用于20%的固定所得税税率。在这两项措施的刺激下,大批外国公民前往葡萄牙投资兴业。与此同时,政府对住房租赁进行大刀阔斧的改革,使房地产投资更加有利可图。

图为位于高档社区Real Principe内的一处待售豪宅。图片来源: Francisco Nogueira

许多外国买家通过“黄金签证”计划和针对非常住居民的低税收计划获利。根据《2018年里斯本购房指南》,海外投资者对里斯本的豪宅价格增长功不可没,尤其是来自巴西和土耳其的买家。

房地产经纪人指出,近年来兴起的科技行业尚未对里斯本的住宅价格产生重大影响,但在接下来的几年里,该行业有望成为房价上涨的主要驱动力。Branco说:“随着越来越多的Web Summit与会者发现里斯本是理想的投资或居住目的地,当地高端市场很可能因技术工作者的大量投资而走向繁荣。”

Coelho补充道,对于房地产投资者和科技公司而言,里斯本市政厅将技术中心设在贝亚托的决定无疑为该地区的发展前景提供了坚实保障。他说:“这个地区将被技术产业彻底改变。”

目前,高端住宅市场的价格已经重回金融危机前的水平,部分地区甚至超越此前价位。Pereira Coutinho称,在传统的市中心高档社区Real Principe,住宅价格从2010年的每平方米5000欧元飙升至现如今的每平方米1万欧元;在魅力十足的里斯本郊外海滨小镇卡斯凯斯(Cascais),住宅价格也从2010年的每平方米5000欧元上涨至当前的每平方米8000欧元。

图为一栋由16世纪历史建筑改建的高档复式公寓住宅。改物业目前挂牌价格约430万美元。图片来源:Francisco Nogueira

第一太平戴维斯的报告显示,从2016年到2018年,里斯本的高端住宅价格从每平方米5000欧元一路攀升至每平方米9500欧元,几乎翻了一番。在传统商铺、咖啡馆和高档酒店林立的市中心繁华地段基亚多(Chiado),每平方米单价能突破1万4000欧元。

图为位于高档社区Real Principe内的一处待售豪宅。图片来源: Francisco Nogueira

图为位于高档社区Real Principe内的一处待售豪宅。图片来源: Francisco Nogueira

图为一栋由16世纪历史建筑改建的高档复式公寓住宅。改物业目前挂牌价格约430万美元。图片来源:Francisco Nogueira

图为一栋由16世纪历史建筑改建的高档复式公寓住宅。改物业目前挂牌价格约430万美元。图片来源:Francisco Nogueira

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Living room that opens onto patio in Kim Gordon Marina House. Photo: Alfred Yson

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Bedroom in Kim Gordon Marina House. Photo: Alfred Yson

技术人才热衷翻修历史住宅

里斯本东部两个相邻的河滨区贝亚托和马尔维拉(Marvila)深受年轻的技术人才欢迎。这两个地区分布着数量众多的单卧和两卧新建或翻修阁楼式公寓,以及经过改建的办公空间。

Branco称,买家的大量涌入对两个地区影响显著。他说:“贝亚托许多老旧建筑正在通过翻修改造焕发新生,而且近期有多家餐馆进驻贝亚托和马尔维拉。”

坐落在Timeout Market市场所在地——索得勒码头(Cais do Sodre)与贝伦(Belem)之间的阿尔坎塔拉眼下成为初创公司扎堆的热门社区。

此外,历史悠久的里斯本中心社区是全市科技精英的首选置业目的地。经纪人称,阿尔法玛老城区(Alfama)、基亚多和Principe Real均在收入丰厚的技术工作者和创业者的考虑范围之内,他们对保留原始建筑特征的翻修住宅情有独钟。

Living room that opens onto patio in Kim Gordon Marina House. Photo: Alfred Yson

因此,越来越多底蕴深厚的历史住宅被改造成可满足现代生活需求的豪华居所。例如,高档社区Principe Real一处始建于19世纪的奢华宅邸经过精心改造后,由佳士得国际地产代为出售,目前标价1500万欧元。在阿尔法玛,一套同样由该公司代理、可追溯至16世纪的翻修复式公寓以420万欧元挂牌上市。

Coelho表示,过去几年里,政府一直致力于振兴城市中心,如今将工作重点转向在全市范围内建造全新住宅项目和大型开发项目,甚至扩大至周边地区,如阿尔马达(Almada)、巴雷罗(Barreiro)、塞沙尔(Seixal)、奥埃拉什和卡斯凯斯等地。

Bedroom in Kim Gordon Marina House. Photo: Alfred Yson

距里斯本约半小时火车行程的海滨小镇埃什托里尔(Estoril)和卡斯凯斯也深受科技人士的青睐。与定居当地的富裕家庭一样,他们被那里的优质沙滩、大型物业和轻松的生活方式所吸引。

如果技术产业继续按照业内专家的预期保持稳步增长,很可能将成为提振里斯本房地产市场的一大重要因素。Pereira Coutinho说:“如今,科技影响力逐渐显现。毫无疑问,里斯本日益增多的繁华街区和焕发新生的老城区都与之息息相关。”