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英国楼市反弹步伐因新冠疫情陷入停滞

瞬息万变的局势可能提升英国乡村物业的吸引力和价格。

NeonJellyfish / Getty Images
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就在几个星期以前,房地产经纪人仍信心满怀,因为历经波折的英国住宅市场终于显现出复苏迹象。自2016年英国举行脱欧公投以来,原本被视为“印钞机”的房地产市场便一蹶不振,陷入低迷态势。

去年12月,鲍里斯·约翰逊率领保守党在大选中赢得压倒性胜利,并成功连任英国首相。外界对此持谨慎乐观的态度,他们认为鲍里斯的当选将为楼市注入确定性,促使举棋不定的潜在买家重返市场。

但短短数周之后,形势却发生逆转。随着新冠病毒在全球范围内扩散传播,截至本周四英国报告的确诊病例已激增至近1万例,其中死亡463例。在政府宣布全国范围内“封城”三周之后,房地产市场也基本处于停滞状态。

专家表示,尽管未来充满变数,但对于那些静待危机结束的买家而言,他们仍有可能觅得不错的机会。

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第一太平戴维斯前董事亨利·普莱尔(Henry Pryor)说:“我的建议是,如果你正试图出售房产,最好想方设法达成目标;如果你正考虑买房,尽量不要做出具有法律约束力的承诺,更不要优柔寡断、犹豫不决。假如你目前能获得10%的折扣,等到7月份的时候,你可能发现多花了40%的冤枉钱。”普莱尔如今经营着自己的公司,并为高端客户担任房产分析师和买方代理人。

此外,他指出,新冠疫情对英国房地产市场的另一个潜在影响是,那些具有充足空间和开阔花园、适合家庭居住的乡村物业可能随之升值。由于未来一段时间居家隔离将成为所有人必须考虑的现实因素,买家当然愿意为那些能在隔离期间提供舒适居住体验的房产支付更高的价钱。因此,一旦限制措施解除,乡村物业的需求可能急剧增加。

2020年楼市开局亮眼

英国国税局的数据显示,在新冠疫情席卷全球大部分地区之前,2019年2月至2020年2月,全国房屋交易量同比增长6%。

经济研究咨询公司凯投宏观(Capital Economics)经济师Hansen Lu说:“去年12月大选之后,买家信心有所加强,主要原因在于,人们对无协议脱欧的担心消除,而且不必忧虑提倡高税收、高支出政策的杰里米·科尔宾政府上台后可能进一步加剧不确定性。买家信心原本可以进一步巩固提升,但突如其来的新冠疫情使这种可能性变得微乎其微。据我所知,许多房地产经纪人已经告诉他们的客户暂缓交易。”

据英国最大的房地产网站Zoopla,2020年1月和2月,房地产市场迎来了近四年以来最为强劲的开局,英国城市房屋价格指数(UK Cities House Price Index)小幅上涨1.6%,去年同期的增长率为1.2%。

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在伦敦以外的英国其他地区,增长更为强劲。以利物浦为例,Zoopla的数据显示,今年1月买家的购房兴趣较上年同期飙升32%,2月份同比激增51.4%。

经纪人表示,当地市场主要受购房出租的投资者所推动,他们因伦敦房价过高而被迫向北部迁移,以期利用更为实惠的房价来赚取更高的收益。

根据总部设在伦敦的数据公司PropCast所做的一项分析,2019年11月到2020年1月,在伦敦以外的几个村镇和城市,买家的购房兴趣大幅上升。

其中,一些富裕地区的买家需求增长最为明显,包括剑桥(80%)、巴斯(74%)、布里斯托(61%)和约克(65.5%)等。

价格预测由涨转跌

但自此以后,需求骤然下降。

Lu说:“首先要说的是,眼下的局势瞬息万变。如果你在两周前咨询我们这些经济师,你会得到截然不同的答案。”他补充道,“据我们的英国团队预测,第二季度英国GDP可能萎缩约15%,这是一个非常惊人的数字。与此同时,我们已经将今年的房价涨幅预测下调至-3%。面对当前的困境,房地产市场很难独善其身、毫发无损。”

15%的GDP降幅超过了金融危机期间的数据,甚至比大萧条时期还要糟糕。

由于首相鲍里斯·约翰逊宣布升级管控措施以遏制疫情扩散,自3月23日起关闭全英所有的非必需公共场所并要求民众尽量待在家中,房地产经纪公司不得不关门歇业。就目前来看,即使你已经敲定房屋买卖,也无法保证找到能帮你搬家的员工或者代你签订合同的律师。

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不出所料的是,根据Zoopla发布的最新数据,过去一周(3月15日至22日),买家的购房需求骤降40%。该网站预计称,第二季度房屋交易量恐暴跌60%,全年销量也将进一步回落。目前,已有一些律师开始在合同中添加关于新冠疫情的条款,如果卖家无法按时履约,允许其短暂延期。

Lu说:“参考中国的情况,在新冠肺炎被宣布为重大突发公共卫生事件的两到三周之后,房屋交易量直线下跌90%,基本上所有的市场活动都被迫停摆。”

市场下滑在所难免

上周,英国财政大臣瑞斯·萨纳克公布了前所未有的巨额纾困措施,承诺政府将拿出3500亿英镑(折合4128亿美元)用以帮扶企业和雇员,希望此举能有助于避免失业人员因陷入经济困境而被迫抛售他们的房屋。

第一太平戴维斯住宅研究部主管Lucien Cook说:“只有当交易量再次回升时,我们才能衡量出此次新冠疫情对房价的影响。这在很大程度上取决于疫情对国内和全球经济抑制的持续时间,人们对自身财富所受的长期潜在影响的看法和认知,以及他们对房地产作为财富保值手段的重视程度。”

Cook补充道,“在春季和夏季的几个月里,房产交易活动将不可避免地陷入低谷,因此我们可能要等到秋季才能厘清新冠疫情对今后价格增长的影响。”

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乡村物业逐渐走俏

在过去的几周里,随着英国的管控措施逐步升级,大批拥有第二住房的市民选择逃离伦敦,前往他们的乡村物业躲避,或者到城外租房居住。由于担忧病毒传播,他们有时候并不受当地人的欢迎。

由于大多数人现在被迫居家办公,那些拥有高速宽带网络、可供健身的花园和充足的家庭生活空间的大型住宅逐渐走俏,价格看涨。在世界范围内,人口稠密的城市已被证实为首当其冲的疫情中心。为此,当英国摆脱这场危机之后,人们对面积宽绰的乡村物业的需求可能依旧不减。

普莱尔说:“你看吧,如果人们无法外出,他们不会想要居住在局促狭小的一居室公寓或者高层建筑的顶楼。未来一段时间,居家办公将成为全新的上班模式,我们不再需要每周五天到办公室值守。”他补充道,“我们将更加关注网络连接的稳定性,而且比以往任何时候都想拥有一处既能与亲密家人共处、又不互相打扰的舒适居所。那些能满足这些需求的住宅物业将最受追捧,而且今后可能会吸引更多的需求。”

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无论你出售或购买哪种类型的房产,耐心都是至关重要的因素。

Zoopla研究与预测总监理查德·唐内尔(Richard Donnell)说:“新冠疫情向我们提出了一个全新的重大挑战。房价增长前景在很大程度上决定于,政府对企业和家庭的主要帮扶措施能在多大程度上减轻经济影响。如果这些措施卓有成效,那么待到封锁解除之后,房地产需求可能迅速反弹。”

目前面临的最大阻碍就是出行问题。例如,你需要被获准外出,前往现场考察房源,并委托专业人士随行洽谈交易细节,这些都是房屋销售必不可少的环节。

唐内尔说:“房地产市场活动反弹的时机主要取决于最新限制措施何时解除,以及企业和家庭能在多大程度上恢复正常的生产活动和生活方式。”

Lu将此次新冠疫情与2003年的SARS病毒大流行进行了比较。他说:“当初,香港很快从SARS的影响中恢复过来,但全球经济彼时处于相对健康的状态。不同的是,大规模爆发的新冠疫情已经对全球经济造成重创。尽管如此,严重经济衰退后迅速恢复的可能性也并非没有,到时候,我们可能会看到经济呈现强有力的‘V型’反弹,而不是‘U型’。”