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英国买家应尽快行动以防错失印花税减免优惠

虽然需求激增导致流程延缓,但买家可以采取一些措施来确保交易及时完成。

今年,伦敦从房源挂牌到交易完成的平均时间比去年同期增加了110天。

Tim Grist Photography/ Getty Images
今年,伦敦从房源挂牌到交易完成的平均时间比去年同期增加了110天。
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对于考虑利用英国印花税减免优惠的潜在房产投资者,专业人士给出的首要建议是:立刻采取行动。

在第一轮隔离封锁解除后,英国财政大臣苏纳客宣布了一项临时的印花税(或转让税)减免优惠,以期重振因疫情停摆的房地产市场。目前,买家在英格兰和北爱尔兰购置价值50万英镑(折合66万8704美元)以内的房产可免征印花税,而此前的起征点为12万5000英镑。如果购置价值50万及以上的房产,超出的部分将按照阶梯累进税制征税。这意味着,买家最多可节省1万5000英镑的税款。

该项政策于今年7月出台,将于2021年3月31日到期。但最近几个月购房活动激增,导致交易完成所需的时间比平时更久。以伦敦市为例,从房源挂牌到交易完成的平均时间甚至能比去年同期延长110天。

随着截止日期的日益迫近,部分买家可能因交易流程的延缓而错失印花税减免优惠。虽然坊间有传闻称,正如英国政府此前延长“强制休假计划”一样,届时印花税减免优惠或将延期,但谁也无法百分之百保证。更何况,英国政府近来正想方设法填补财政缺口。所以说,买家推进房产交易刻不容缓。

莱坊国际英国住宅研究部主管汤姆·比尔(Tom Bill)说:“我认为,如果你已经着手进行一笔交易,那还算比较保险。”

否则的话,你必须尽快采取行动。

他强调,印花税减免优惠的适用条件以交易完成为准,而非交换合同的时间。就目前而言,完成交易可能需要数月之久。

比尔说:“如果你想要确保交易能在明年3月底前完成,你最好在圣诞节来临前就开始推进整个流程。”

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多重因素导致交易流程延缓

房产交易耗时如此之久主要有以下几个原因。一方面,在今年春季英国实施为期三个月的隔离封锁期间,潜在买家不允许到现场考察房源。当限制解除时,需求已经大量积压。尽管英国于11月启动“第二轮封锁”,但这次买家获准能实地考察房源。

比尔表示,印花税减免优惠进一步推动了今年夏季高于往年同期的市场活动水平。

他说:“房地产市场在5月份重新开放后迅速复苏。但政府机构正疲于应对需求飙升带来的大量交易,而最新出台的印花税政策加剧了这一局面。”

比尔称,虽然隔离封锁促使很多人求购乡村住宅,但买家需求的积压实际上可追溯至3月份之前。他解释道,受英国脱欧不确定性、税收制度改革和频繁的全国大选的影响,过去五、六年,住宅价格始终处于低迷状态。

他说:“隔离封锁只是其中一个诱因,积压多年的需求才是最根本的原因。”

房地产经纪公司Strutt & Parker区域代理总监凯特·埃勒斯(Kate Eales)称,去年许多人推迟了购房计划,并打算在2020年进行投资。然而,突如其来的新冠疫情打乱了他们的规划。

她说:“我把这比作一根打结的水管。一旦扭结被解开,水便立刻喷涌出来。”

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近期英国房价未有明显涨幅

尽管需求旺盛,但英国房价并未大幅上涨。

第一太平戴维斯乡村物业销售主管安德鲁·帕拉特(Andrew Perrat)说:“我们看到越来越多的房源登陆市场,因为很多人都想趁机利用这项减税优惠。”

他指出,目前的供应水平保持高位,与需求相匹配。

这是因为近期让买家望而却步的政治因素同样令卖家犹豫不决,不敢贸然把房源挂牌出售。

比尔称,市场正处于一种供需平衡状态。

他说:“卖方不再漫天要价,每个人在定价上都比较切合实际,这可能也有助于推动交易量的升高。”

但如此一来,从抵押贷款审批到产权转让、法律手续到房屋调查勘验的所有流程都变得进展缓慢。据埃勒斯估计,通常两到三个月就能完成的交易流程如今差不多需要四个月。

帕拉特说:“你需要在2月份之前敲定房屋,以便留出足够的时间走正常流程,不过这完全取决于交易的复杂程度。”

他指出,从理论上讲,为新房办理新产权需要的时间更短,而买卖维多利亚时期建成的历史住宅则要复杂得多。

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买家如何推进交易顺利达成

买家可以采取一些措施来推进整个交易流程。

比尔说:“你一定希望有关各方能通力合作。”

尽管有些事情并非你能左右,特别是涉及地方机构勘察房屋、办理产权和地契等相关事宜,但其他一些方面仍处在你的掌控之中。

举例来说,确保你与贷款机构保持良好关系对房产交易大有助益。埃勒斯建议买家向抵押贷款顾问进行咨询,甚至可以提前准备好贷款意向书。又或者,如果你认为可行且值得,你可以考虑全现金购房,从而加快整个流程。

她还建议买家在敲定房产前让律师做好准备。一旦给出报价,你需要确保他们能在截止日期前完成手中工作。她指出,由于英国近期进入“第二轮封锁”,许多房产律师不得不在家办公,导致他们的工作效率受到影响。

你需要对心目中的理想房源有非常清晰的认识,并充分利用线上看房的机会来缩小自己的选择范围。

与此同时,你不妨查看一下地方机构对工作安排的说明。例如,伦敦哈克尼委员会(Hackney Council)就已明确表示,他们无法保证房产交易能在4月之前完成。

帕拉特说:“有人确实能在短时间内交换合同,这并非闻所未闻的新鲜事,但前提是你需要与房产律师保持良好的合作关系,并且确保资金充裕。同时,你的律师还能优先处理你的交易,让你不用排队。”

但他强调,“虽然这绝非易事,但确实是可行的。”

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指望政策延期并非明智之举

当然,假如印花税减免优惠延期或者从明年4月起逐步取消,你大可不必仓促行动。

比尔说:“目前获得普遍支持的解决办法是逐步取消印花税减免优惠,而不是简单的‘一刀切’。”他补充道,现行的规定将不可避免地造成明年第二季度房产交易低迷。

但问题在于,没有人能保证政策会调整。帕拉特表示,如果财政大臣宣布延期,他会感到惊讶。

不管怎样,这一决定可能要到2021年才能揭晓,所以如果你想要享受优惠,最好不要再等待观望。

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卖家提前行动扫清交易障碍

买家并非唯一从印花税减免优惠中受益的群体。如果这项政策能帮助卖家吸引更多的兴趣,甚至提高要价,他们也能因此获利。但他们应当在圣诞节前把房屋挂牌出售。

埃勒斯说:“按照以往的规律,业主不会选择在圣诞节前夕寻求出售房屋,因为从现在到新年的这段时期房屋销量非常有限。但今年的情况比较特殊,如果卖家想要利用减税优惠,我会建议他们立刻行动起来。”

据她估计,地方机构的调查时间通常需要三到四周,现在至少是平时的两倍,有些情况甚至能达到三倍。此外,房产律师在这段时期也会忙得不可开交。

埃勒斯称,她会建议卖家自掏腰包先行进行房屋评估和周边勘察。如此一来,当意向买家出现时,双方就可以迅速着手进行交易。

派拉特也认为,时间对卖家而言至关重要。

他说:“换作是我,我不会瞻前顾后。你可能不想在年底12月份的时候挂牌出售房屋,但俗话说的好,早起的鸟儿有虫吃。”

他补充道,“如果你错过圣诞节前的窗口期,那么就要赶在明年1月初早做打算。”

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是否利用减税优惠视情况而定

环域居曾在今年早些时候报道,这项优惠政策对低端市场的促进作用更加明显,因为买家最多可节省3%的费用。至于价值100万英镑以上的房产,减税幅度相对没有那么“给力”。

第一太平戴维斯住宅研究部负责人劳伦斯·鲍尔斯(Lawrence Bowles)表示,减免优惠对价值60万英镑左右的房产来说相当可观。虽然这一价位在伦敦不算是高端物业,但在英国其他许多地方,你能买到非常不错的房屋。

据第一太平戴维斯,伦敦中心区高端物业的平均价格为每平方呎1700英镑,外伦敦的均价仅为每平方呎910英镑。在布里斯托尔,优质住宅的平均价格只要每平方呎350英镑。因此,一处建筑面积为1500平方呎到2000平方呎的房产能够最大程度地享受印花税减免优惠。在沿海地区,高端物业的均价约为每平方呎510英镑。

但如果你对布里斯托尔或布莱顿并不感兴趣,反而更加心仪伦敦中心区的高端物业,那么最好不要将这项减税优惠放在心上,尤其是考虑到赶在截止日期前达成交易可能引发行政手续上的麻烦和潜在的超支问题。

埃勒斯说:“如果你打算购买100万英镑以上的昂贵房产,并且发觉到价格已经有所上涨,那么你完全没有必要为节省区区1万5000英镑而火急火燎地达成交易。我的忠告是,不要为了贪图印花税减免优惠而盲目支付高价。”

她补充道,如果你无法赶在明年3月31日前完成交易,你可以尝试与卖方协商,或许对方愿意给出1万5000英镑的价格折让。

埃勒斯说:“如果你打算购置一处价值45万英镑的投资型物业并将其出租获利,最好是能赶在政策到期前完成交易。但如果你想要为家庭挑选一处理想的住所,购房决策更多地是出于情感考量,而且你看中的是超过100万英镑的高档房产,那么1万5000英镑的免税额度将不会成为举足轻重的决定性因素。”