如果你是一位来自美国的投资者，最近几个月你可能注意到自己的购买力有所下滑。
实际上，自3月份达到峰值以来，美元正一路下跌。到目前为止，美元已经贬值大约10%，而且外界普遍认为，这一轮贬值趋势将持续到明年甚至更久。
金融服务公司瑞银集团(UBS)在近期发布的一份报告中称，由于政府预算和贸易赤字升高，全球经济逐渐复苏（这意味着人们将美元视为避险货币的可能性降低），再加上美联储的降息举措进一步削弱美国对其他货币的利率优势，2021年美元预计将进入“全面疲软时期”。
高盛集团也做出了类似的预测，指出2023年底前美元的贬值幅度可能高达15%。那么，到底是什么引发了“美元崩盘”？
美元近期的疲软表现在很大程度上要归因于美联储为应对疫情冲击所采取的大幅降息措施。有些分析人士认为，如果央行延续当前的量化宽松路线，甚至推行负利率政策，美元将难逃进一步贬值的命运。
另一种观点是从地缘政治的角度出发。正如大英帝国垮台后英镑暴跌一样，随着美国在世界范围内的重要性减弱，以及中国日益崛起，人们会减少购买美元资产，这将致使美元走软。
还有其他一部分人认为，乔·拜登的胜选意味着，加税即将被提上日程，这促使一些美国人把财富转移至海外。但假如民主党无法在即将到来的两场决胜选举中拿下参议院多数席位，这种可能性将不复存在。
如果你对上述任何一种观点表示认可，那么你可能想要了解美元贬值对全球房地产有何影响，尤其是针对美元在国际市场的购买力。
可想而知，海外置业目前面临重重困难。受隔离封锁和旅行限制的影响，全球许多城市不允许买家到现场查看房源，但所有迹象均表明，新冠疫苗有望在未来几个月问世。因此，如果你看中一处外国房产，等到封锁解除并能保障安全的情况下，飞往当地参观考察还是值得买家考虑。又或者，如果你已经在国外居住并考虑购置房产，现在正是入手的好时机。
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海外置业有望迅猛增长
房地产代理公司Brown Harris Stevens纽约办事处总裁、BHS Partnering Worldwide业务负责人哈尔·威尔基(Hall Willkie)称，当世界正常运转、我们的生活重回正轨时，美元贬值绝对将是一个难以忽视的因素。
他补充道，“近期的大选过后，美国正试图重新拥抱世界，而不是到处修篱筑墙。我认为，这将产生重大影响。”
威尔基预测，一旦疫情封锁解除，大量的积压需求将推动海外置业活动呈现“爆炸式增长”。他认为，如果目前这种从城市居所向郊区和乡村物业迁移的趋势保持不变，美国买家将考虑在海外购置更加宽敞舒适的住宅。相比于许多纽约人近期投资的康涅狄格州格林威治以及纽约州韦斯切斯特和长岛，一些欧洲市场反而能提供更好的交易机会。他说：“以法国南部普罗旺斯为例，当地的房屋更加别致独特，价格也更划算，似乎是一个更为明智的选择。”
第一太平戴维斯国际住宅部主管雨果·西斯利韦特(Hugo Thistlethwayte)表示，他发现最近两年美国买家对欧洲市场的兴趣明显上升。虽然汇率优势本身不足以成为海外置业的决定性因素，但它可能会促使那些意向买家加快推进购房过程。
西斯利韦特说：“面对美元进一步贬值的风险，买家的兴趣是否会增强？在我看来，大多数人做出购房决策主要是出于真正的需求或者内心的渴望。那么，他们会因此采取更加积极主动的态度吗？是否愿意尽快达成交易？我想答案或许是肯定的，因为这样更符合投资价值。”
他指出，尽管疫情期间跨境旅行受限，但过去七个月里，美国买家对欧洲表现出越来越多的兴趣，其中一些人已经在法国和意大利乡村等第二住宅市场暂住。
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美国买家青睐欧洲市场
西斯利韦特表示，等到跨境旅行恢复，美国买家能够重新出国看房，他们可能会考虑德国的新建住宅市场。他还建议买家关注那些短租房市场，在疫情爆发前，这些城市的房屋登陆Airbnb后通常很快被抢租一空，但如今遭受到严重冲击，因此买家有机会在这些地方发掘一些值得投资的一居室或两居室物业。
他说：“或许，对于买家而言，最重要的决定性因素只是某个地方能否提供理想的居住体验，以及他们是否愿意把资金投向房地产。我认为，英国凭借多方面的优势将继续在一众市场中脱颖而出，包括相对稳定自由的环境、健全的法律体系、开放包容的创业营商氛围、分布广泛的技术人才和英语人群，而且蕴藏着良好的投资机遇。”
西斯利韦特还认为，英国脱欧引发的问题被过分夸大，实际上并不会像有些媒体报道的那样带来灾难性后果。
由于美国人现在无法远赴伦敦看房，他建议潜在买家充分利用网上的信息资源，比如申请在线房源浏览。在疫情期间，这一新兴的看房方式在全球范围内日益普及。他补充道，美国人通常不愿意在未曾实地考察的前提下做出购房决策，但如果你对另一座城市足够了解，或者在当地有亲戚朋友可以替你查看房源，基本上还是可行的。这正是许多亚洲买家在购置伦敦房产时所采取的策略，他们根本不需要亲临现场就能敲定投资事宜。
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英国税收政策即将变化
如果你考虑在伦敦置业，还有另一个原因促使你迅速采取行动。2021年3月31日前，英国实行暂时性的印花税优惠政策，最多可以为购房者节省1万5000英镑的税款。虽然有传闻称，政府正在商议印花税减免优惠延期，但对于非英国居民买家，明年4月1日起将面临2%的附加印花税。
此外，一旦脱欧过渡期结束，英镑可能在明年开始走强。无论最终结果如何，即便英国与欧盟的谈判不如预期进展顺利，未来局势也会逐渐明朗，而且市场将对此做出积极反应。
莱坊国际全球住宅研究部主管利亚姆·贝利(Liam Bailey)说：“如果你打算买房，那么你可能需要赶在美元进一步贬值之前尽快出手。”
他特别提到了加征印花税对外国公民在英投资置业的影响，但指出如果外国公民移居英国，可能不需要缴纳针对非居民的附加印花税。
贝利也同意西斯利韦特的观点。他认为，英国脱欧带来的负面影响已经在房价变化中得以体现。伦敦住宅价格较2014年同期下跌了25%，而且英镑目前仍未回升至前几年的点位。
他说：“伦敦现在的房价非常划算。”
贝利称，美国买家对价值1000万英镑及以上的伦敦超高端物业情有独钟。
莱坊国际英国住宅研究部主管汤姆·比尔(Tom Bill)建议，对于目前已有购房打算的美国买家，他们可以提前将美元兑换成英镑，坐等跨境旅行恢复，然后第一时间飞抵当地选房看房。
比尔说：“如果你相信脱欧协议有朝一日终会达成，现在你可能需要考虑将外币兑换成英镑，因为汇率波动瞬息万变。”他补充道，“当初，在脱欧公投结果出炉之后，英镑曾急剧下跌，所以一切尘埃落定之后，英镑没有理由不加速反弹。”
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亚洲地区蕴藏投资机遇
总部位于苏黎世的房地产公司Macro Real Estate AG首席执行官Zoltan Szelyes建议，考虑海外置业的美国买家应当将目光投向东南亚地区。
他说：“亚洲的人口构成仍处于年轻化，而且世界经济的主导地位正在由西向东转移。随着该地区的财富不断积累，越来越多人买得起豪华住宅。除了富豪新贵，这些国家的中产阶级也在日益壮大。”
他表示，从长期来看，泰国等东南亚市场比南欧国家更适合投资，但在“后疫情时代”，意大利和西班牙等地也具备短期的升值潜力。
Szelyes曾任瑞士信贷集团(Credit Suisse)全球房地产研究主管。他认为，美元不会大幅贬值，至少对欧元不会如此。
他说：“美元兑欧元大幅贬值的前提是，未来几年美国的经济表现必须比欧洲还要糟糕许多。但我个人认为，这种情况不太可能发生。”
与此同时，Szelyes承认英镑将在未来几年持续升值，但他认为，美国豪宅买家更应专注于迈阿密和纽约等国内市场。他指出，美国的抵押贷款利率已降至历史低点，并且纽约豪宅价格回调了20%左右，而欧洲房地产市场尚未步入这一阶段。
贝利将纽约形容为一个“机会市场”，其中曼哈顿的住宅价格在连跌两年之后今年又再度下挫5%到10%。