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税务问答 | 在悉尼出租公寓对房产税有何影响?

无论是出租公寓还是作为主要住所,房主都需要缴纳相同的费用,但可能享受一些税收减免。

在悉尼,租赁物业收入需要征收资本利得税。

exxorian / Getty Images
在悉尼,租赁物业收入需要征收资本利得税。
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环域居不定期向地产律师提出一个税务方面的问题。本期的问答如下:

问:我正考虑在澳大利亚悉尼购置一套公寓,但很可能在一年中的大部分时间将其出租。这对我的房产税有何影响?

答:总部位于悉尼的律师事务所Cordato Partners Lawyers创始人Tony Cordato表示,无论是出租公寓还是作为主要住所,房主都需要缴纳相同的市政税和土地税。

这两项税收适用于所有房主。其中,市政税每年在2000澳元(折合1339美元)左右,主要用于支持当地的公共服务,如垃圾收集、街道清洁、日常供水和污水处理等。

Cordato称,土地税的金额视房产价值而定。据他估计,普通房主每年须缴纳约5000美元的税款。对于澳大利亚公民,尽管他们的主要居所可免征土地税,但第二住房仍需纳税。但他表示,一些例外情况也可能发生,而且房主是否可以申报一处住宅作为其主要居所,还有待查证。

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此外,公寓的所有者需要分担整栋大楼的养护费用,包括维修、保险和其他方面的开支。这笔花费每年约为4000澳元。

但对于那些出租公寓的房东而言,这些费用和税款可以从个人所得税中扣除。以高端公寓为例,房主每年可能支付大约1万5000澳元。

Cordato说:“当你把公寓租给他人时,租金就算作收入。你可以用这笔钱来抵扣所得税。”

如果一位房主每年的租金收入为5万澳元,他/她可从所得税账单中扣除1万5000澳元的费用和税款。

如果这套公寓仅在一年中的部分时间出租,那么抵扣额度需要按比例进行调整。

他解释道,“如果你把公寓出租11个月,则可以抵扣11/12的房产税。”此外,如果该物业只是刊登了招租广告,但尚未出租,这段时期同样适用于费用和税收抵扣。

根据澳大利亚税务局的规定,租赁物业的维护费用也能抵扣,包括保养、维修、贷款利息和其他相关开支。

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此外,Cordato称,租赁物业需要征收资本利得税,但主要居所可享受免税。出售公寓所得的资本收益将算作房主的个人收入。

如果房主在购买后的一年内将租赁物业出售,则全部的资本收益将被计入应税收入。但如果持有时间超过一年,则只有一半的收益被计入应税收入。这种减免优惠只能享受一次。

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