科技繁荣和移民热潮助推特拉维夫豪宅市场

以色列总人口不足900万，与纽约市大体相当，但全国现存约6600家科技企业，几乎等同于每1300人当中就有一人自己创办公司。根据以色列非营利性机构Start-Up Nation提供的数据，该人均水平为全球之最。

近年来以色列在科技领域取得了举世瞩目的成就，涌现出一批行业领先的新兴科技企业，其中包括2013年被谷歌收购的热门手机导航软件公司Waze，以及总部位于耶路撒冷的无人驾驶技术研发企业Mobileye，后者在两年前被英特尔以153亿美元收购的消息曾震惊业界。所有这些都表明，以色列作为技术创新摇篮的地位可谓是实至名归。

总部设在纽约的房地产代理公司Golden Key Realty Group创始人Evi Angelakis将以色列称为世界排名第二的技术中心，仅次于加州硅谷。兼具国际大都市气息和浪漫地中海风情的特拉维夫则是名副其实的“科技之都”。除了许多本土初创企业以外，IBM、脸书、谷歌和甲骨文等行业巨头均在该市或附近地区设立研发部门。

Angelakis说：“特拉维夫被昵称为以色列‘硅溪’(Silicon Wadi)，如今它正在赶超波士顿、伦敦和东京等传统科技中心。”

作为进驻该市的众多知名大公司之一，亚马逊已于去年10月在当地设立办事处。英伟达则计划开设第二个研发中心，专注于人工智能业务。

据Start-Up Nation，2018年以色列科技行业创造了总计60亿美元的资本收益，较2017年同比增长15%。其中，人工智能公司获得的投资最多，其次是医疗保健、网络安全和金融服务类公司。该机构的年终报告显示，仅去年一年，就有97家高科技企业进行合并、收购或首次公开募股，实现约35亿美元的资本收益。

鉴于惊人的财富创造能力，科技行业无疑是推动以色列豪宅市场发展的最大驱动力之一，尤其是在房价最为昂贵的特拉维夫。

_{图片来源: Pixabay}

国内豪宅买家数量有限

土生土长的以色列人Elsa Ben Shimon表示，对于在特拉维夫科技公司工作的本国年轻人和外籍人士而言，相对可负担的豪宅价格显得至关重要。虽然他们的薪资水平高于从事其他行业的员工，但仍无法与加州硅谷的科技精英相提并论。Ben Shimon的兄弟便受雇于谷歌的特拉维夫办事处。

她说：“谷歌支付给特拉维夫员工的酬劳只是纽约市或山景城分公司的几分之一。”

Ben Shimon是纽约律师事务所Stroock & Stroock & Lavan的合伙人，她经常与投资美国不动产的以色列机构合作。她指出，薪酬水平限制了有能力迈入以色列豪宅市场的科技工作者数量。从目前来看，潜在的买家群体可能仅限于那些大获成功的初创企业创始人，他们已经完成套现，因此有足够的资金来购置昂贵物业。

总部设在佛罗里达州的独立投资顾问公司Banyan Hill Publishing资深编辑兼首席经济学家Ted Bauman称，在特拉维夫这样规模相对较小的住宅市场，可能仅需一小部分资金雄厚的国内购房者便能维系房价的长期增长。

Bauman表示，2017年英特尔豪掷153亿美元收购以色列无人驾驶技术公司Mobileye，这一以色列史上最大规模的科技公司收购为豪宅市场创造了一大批潜在买家。其他涉及以色列科技公司的大宗收购案包括：美国私募股权公司Thoma Bravo于2018年作价21亿美元收购了网络安全服务公司Imperva；同年，电子产品制造商奥宝科技(Orbotech)被半导体公司美商科磊(KLA-Tencor Corporation)以34亿美元买下。

他说：“如果每年都有几笔这样的收购交易，将为豪宅市场提供源源不断的潜在买家群体。”

_{图片来源: Port Tel Aviv}

移民热潮推动楼市发展

当然，科技只是推动以色列房地产市场的部分因素，另一大动力源于近期的移民热潮，其中以来自欧洲、美国和其他地区的犹太人居多。房地产经纪人指出，除了寻觅海滨度假物业以外，许多犹太人将购置以色列房产视为一种“投保”行为，因为一旦本国的政治冲突和日益高涨的反犹太主义达到失控的临界点，他们还能拥有一个躲避纷扰的栖身之所。

总部设在英国的豪宅中介机构Beauchamp Estates合伙人盖瑞·赫杉(Gary Hersham)说：“在犹太人眼中，以色列一直是他们心之所向的民族家园。如今，随着世界多地的反犹太主义再度抬头，你会发现，选择到以色列购置住房的犹太人比以往任何时候都要多，因为那里可以成为他们的避风港。”

赫杉每年都会去以色列出差几次。目前，他的公司正与Iltam Real Estate开展合作，向欧洲买家推销以色列的高端住宅。他们重点推荐特拉维夫的中央商业和住宅区Rothschild，以及深受游客欢迎的Namal区——这个修葺一新的码头区分布着休闲木栈道、高档餐厅和特色商铺，今年晚些时候还将开设全市第一家宜家门店。

他表示，国内外投资之间的平衡是豪宅市场保持强劲的关键所在。对于海外投资者而言，他们应当考虑今年生效的以色列最新法规对房地产交易的影响。根据规定，现金支付不得超过总房款的10%。虽然以色列已于2014年上调了针对外国购房者的税率，但如果海外买家持续推动房价过快上涨，政府很有可能再度提高税率。

从全球范围来看，相比于温哥华或悉尼，特拉维夫的豪宅价格对外国买家而言比较容易接受。近期，不列颠哥伦比亚省和澳大利亚均开始向外国买家征收附加税。

赫杉称，只要以色列的居民买家（比如那些从科技行业中获利的员工）继续参与高端住宅市场，这种平衡便能够维持。

他说：“这里具备可持续市场所需的全部必要条件。”

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