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洛杉矶科创产业从硅滩向全市范围拓展

尽管当地住宅市场整体放缓,但技术公司扎堆的热门社区依然保持良好态势。

Photo: Garrett Cornelison

Photo: Garrett Cornelison

洛杉矶的科技创新产业蓬勃发展,尤其是在地处马里布和洛杉矶国际机场之间的西部海滨社区,如圣莫尼卡(Santa Monica)、威尼斯(Venice)、玛丽安德尔湾(Marina del Rey)和普拉亚德雷(Playa del Rey),以及邻近的内陆社区,包括普雷亚维斯塔(Playa Vista)、卡尔弗城(Culver City)、埃尔塞贡多(El Segundo)和马维斯达(Mar Vista)。所有这些技术产业发达的社区被统称为“硅滩”(Silicon Beach)。

在过去的18个月里,多家涉足公共娱乐消费的大型科技企业入驻或即将搬进位于硅滩的新办公室。例如,风头正盛的社交媒体平台色拉布(Snapchat)的母公司Snap Inc.将其总部从威尼斯海滩迁至圣莫尼卡;搜索引擎巨头谷歌的部分员工已经从圣莫尼卡搬入普雷亚维斯塔一座由飞机库改造而成、被命名为“Spruce Goose”的50万平方呎办公楼。此外,HBO电视网、苹果和亚马逊影业(Amazon Studios)计划在今年晚些时候将其创新业务部门迁至位于卡尔弗城中心地带的全新办公场所。

当这些科创公司的搬迁消息屡见报端时,大洛杉矶地区的住宅价格终于趋向平稳。从2012年起,当地房价已连续七年以两位数的速度疯狂上涨。根据道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)发布的2019年第一季度市场报告,该地区房屋售价中值同比下跌4.5%至145万5000美元,而且随着库存增加,销量也有所下滑。

然而,据总部设在洛杉矶的豪宅代理公司The Agency研究部执行董事Erin Kennelly,这些市场数据并不能说明一切。他指出,当您深入研究数据时,就会发现市场行情在很大程度上取决于社区。

就目前来看,作为整个地区的佼佼者,硅滩各个社区仍保持强劲。

Kennelly说:“过去一年里,硅滩社区的住房存量处于全市最低位,市场表现却名列前茅。”

他补充道,除了影响房价走势以外,科创产业还改变了硅滩的主流住宅类型。以威尼斯和普雷亚维斯塔为例,两个社区的面貌与十年前相比发生了翻天覆地的变化,如今威尼斯涌现出更多价值数百万美元的现代住宅,普雷亚维斯塔则以多户住宅为主,如共管公寓和联排别墅。Kennelly表示,随着部分买家因无法承受高昂房价选择撤离硅滩,科技产业对住宅价格和设计的影响力逐渐向回声公园(Echo Park)和银湖(Silver Lake)等洛杉矶东部社区扩散。大批从事科技或科技相关产业的年轻人选择到这些社区安家落户,平时在家远程办公或通勤。

图片: Dennis Fischer Photography / Getty Images

科创企业跟随技术人才迁移

当谈到科技公司选择在洛杉矶设立分部的主要原因时,Kennelly称答案显而易见。他们是跟随着一群受过良好教育的潜在员工从硅谷南下至气候宜人、环境优美的洛杉矶海滨社区。当时,这些地区的房价比旧金山和帕洛阿托等北部的传统技术中心要便宜得多。他说:“科技行业的顶尖人才为追求更高的生活品质选择迁居其他城市,雇主们紧随其后到他们定居的地方设立办事处,这是常有的事。”

加州大学洛杉矶分校齐曼房地产中心(Ziman Center for Real Estate at UCLA)教授保罗·哈比比(Paul Habibi)说:“由于众多科技公司跟随技术人才搬迁至海滨社区,蓬勃发展的技术产业为洛杉矶楼市提供了强有力的支撑。如果说房地产市场在此之前已表现强劲,那么科技繁荣将助其一臂之力。”

他特别提到,“科技产业对100万美元至300万美元价格区间的房屋销售影响显著。毫无疑问,硅滩周边的所有社区都因欣欣向荣的技术产业而受益匪浅。”

Kennelly称,从最新的市场数据来看,科技产业的影响有目共睹。今年3月,大洛杉矶地区的房屋库存约为5.2个月,这意味着待售物业平均只需五个多月便能找到买主。住房存量少于六个月将被视为库存吃紧。

威尼斯的房屋库存仅为3.8个月。圣莫尼卡同样面临库存短缺的困境,当地的住房存量为3个月。在附近的帕姆斯(Palms)和马维斯达社区,房屋库存已经处于极低水平,其中独户住宅的存量仅余1.4个月。

Kennelly指出,另一项重要指标是销售价格中值。3月份的数据显示,大洛杉矶地区独户住宅的销售价格中值同比上涨1%;在威尼斯和圣莫尼卡,独户住宅的销售价格中值较去年同期分别上涨8%和9%,达到248万1000万美元和252万9000美元。

此外,圣莫尼卡和卡尔弗城的房屋成交价比挂牌价格分别高出1%和2%。

图片: VICA Silverlake

普莱亚维斯塔房价不断攀升

普雷亚维斯塔的住宅价格不断攀升。这个庞大的多功能城市社区分布着众多规模不等的科创公司,其中不乏脸书、YouTube、美国艺电(Electronic Arts)和IMAX这样的行业巨头,以及公园绿地、特色餐厅和大量住宅单元,从单卧租赁公寓到数百万美元的独栋别墅,种类繁多,应有尽有。

2017年2月,普雷亚维斯塔的开发商Brookfield Residential推出了整个社区最为昂贵的住宅项目Jewel。该项目由一系列三层独栋别墅组成,每栋别墅拥有4500平方呎的居住面积和室内外相融合的宽敞娱乐空间,起价在300万美元以上,远高于社区中其他物业的售价。负责推广营销的房地产代理公司Hilton & Hyland合伙经纪人Kris Zacuto说:“当时,外界对该项目的销售前景并不十分看好。”

但截至目前,已有11栋别墅达成交易,另有一栋正在办理付款手续,仅有两栋尚未找到买主。据统计,该项目的平均销售价格超过400万美元。

他说:“Jewel的大获成功证明了科技产业在洛杉矶西区的总体影响和增长速度,以及硅滩优越的创业氛围和居住环境。”据他介绍,就在第二季度伊始,他们以405万8000美元的原要价敲定了其中一栋别墅的销售合同。

Zacuto补充道,“就这个价位而言,买家本可以在洛杉矶其他任何地方置业,但他们真正看中的是普雷亚维斯塔所能提供的那种维护方便、配套齐全、拎包即走的生活方式。”

图片: Alfred Yson

住宅设计趋势发生明显转变

总部设在威尼斯的定制住宅设计和建筑公司Kim Gordon Designers创始人Kim Gordon表示,除了设施齐全和步行友好的社区环境外,富裕的技术工作者对居住空间的美观性和舒适性也有特殊要求。

Gorden已经在威尼斯工作生活了28年之久。她认为,对于从事科技行业的新一批买家群体而言,无论是精巧温馨的老式房屋——有些设计已经难以满足当代生活需求(比如厨房空间狭小或者后院只能经由主卧进入),还是“四方四正的超现代住宅”,都无法赢得他们的青睐。

Kim Gordon设计的住宅内厨房。图片来源:Alfred Ysan

因此,她在为一位就职于科技公司的客户设计住宅时,重点强调了室内外空间的自然衔接,如户外用餐区、落地玻璃大窗和水景装饰等。如今,她80%的客户都来自技术行业。除此之外,开放式平面布局和宽大厨房也必不可少,而且大部分卧室最好都设有套内浴室,以便为留宿的宾客提供舒适的居住体验。

Kim Gordon设计的开放式客厅。图片来源:Alfred Yson

Gorden表示,技术工作者对空间灵活的住宅偏爱有加,因为他们可以随时随地在家中与朋友和同事构想创意并商谈合作。

Kim Gordon设计的住宅内卧室。图片来源: Alfred Yson

她说:“人们希望回家后能享有安静舒适的私人空间,如此一来他们边可以更加专注于手头上的工作。”由她精心设计的定制住宅往往能卖到500多万美元。

Kim Gordon设计的住宅内厨房。图片来源:Alfred Ysan

Kim Gordon设计的住宅内厨房。图片来源:Alfred Ysan

Kim Gordon设计的开放式客厅。图片来源:Alfred Yson

Kim Gordon设计的开放式客厅。图片来源:Alfred Yson

Kim Gordon设计的住宅内卧室。图片来源: Alfred Yson

Kim Gordon设计的住宅内卧室。图片来源: Alfred Yson

科创产业向洛杉矶东部拓展

Kennelly称,由于一些年轻的技术人员无法承受硅滩居高不下的房价,他们选择到回声公园和银湖等洛杉矶东部社区定居。

总部设在洛杉矶、主营住宅开发的房地产公司Barth Partners所有人兼经营者Justin Barth说:“我们见证了住宅开发正从海滨社区向洛杉矶市中心稳步推进。”他补充道,“威尼斯与20年前相比已是天壤之别,距海滨五英里的卡尔弗城也与10年前不可同日而语。如今,银湖社区迎来了同样的发展机遇。”

这在很大程度上要归功于优越的地理位置,其距离市中心的时尚艺术区约五英里,而且与好莱坞相隔不到四英里。流媒体巨头Netflix近期签署了多份关于新增办公室的租约,在接下来的一年半时间里,该公司在好莱坞的办公空间将扩充至100万平方呎以上。

与此同时,该社区步行友好,充满都市气息,而且遍布时尚有趣的餐厅和商铺,比如床上和卫浴用品商店Parachute Home,以及准备营业的健康食品商店Erewhon Market(堪比小型的高配版全食超市)。值得一提的是,这两个品牌均在威尼斯设有旗舰店。

房地产数据证实了这一趋势。

Kennelly说:“银湖现在是洛杉矶最炙手可热的社区。2019年3月,当地的住房存量仅余3.3个月,销售价格较去年同期飙升21%至128万美元。”

其他市场指标也相当亮眼。Kennelly称,待售住宅的挂牌天数中位数仅为16天,最终成交价通常比挂牌价格高出4%。

为了迎合新一批买家群体对配套完备的紧凑型都市住宅的强劲需求,Barth Partners在银湖社区打造了一个前所未有的高端住宅项目VICA,并委托房地产代理公司The Agency Development Group负责营销工作。

这栋近期封顶的五层现代住宅楼坐落于日落大道,包含31个居住单元,其中许多单元的售价不到100万美元。据Barth介绍,底层专门用作公共餐饮空间,而且曼哈顿苏荷区的某家网红咖啡馆将在此开设西海岸旗舰店,但他谢绝透露商户名称。VICA是银湖社区近十年来的首个新建共管公寓项目,预计将在2019年底前完成全部装修。

在该项目之前,Barth的公司还开发了由10栋小地块住宅组成的精品楼盘Ridge Silver Lake。另一个由其他开发商出品的小地块住宅项目850 North Coronado位于日落大道南侧,目前正在紧锣密鼓地施工当中。在Erewhon门店附近,房地产公司CIM Group正在兴建一个公寓项目,此外由Palisociety冠名的精品酒店Silver Lake Pool and Inn也在建造中。

Barth表示,尽管银湖社区的住宅开发审批流程通常比较严格,但他相信,未来几年该社区将涌现出更多项目。

Kennelly则认为,科技产业对当地的影响将进一步扩大。他说:“注重人才吸纳的科技公司将继续紧跟那些追求更高生活品质的员工的步伐,到洛杉矶市中心或银湖社区附近设立办事处。”

图片: Garrett Cornelison