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中国买家在美房产投资大幅萎缩

截至2020年3月的一年内,非公民的住宅销售总额达740亿美元,规模仅为三年前的一半。

旧金山某社区。

Getty Images
旧金山某社区。
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由于来自中国买家的房产投资持续下降,过去一年里外国人在美国住房上的支出同比减少5%,这意味着销售额已连续三年出现回落。

据美国房地产商协会(National Association of Realtors,简称NAR),2019年4月至2020年3月,这些买家(包括非公民居民和外国公民)共花费740亿美元用于购置美国房产,低于上一年同期的近780亿美元,与2017年1530亿美元的高位相比缩减约一半。该机构每年面向持会员资格的房地产经纪人进行调查,以掌握国际市场动态。

今年的调查报告于本周四发布,仅涵盖成屋销售数据。报告显示,国际买家在美国住宅市场所占的比例很小且不断下降。外国买家只贡献了4%的成屋销售,较2018-19年度5%的份额进一步下滑。该年度调查开展的时间要早于新冠病毒全球大流行,不可否认的是,此次疫情对世界各地的房地产市场造成了严重冲击。

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尽管如此,外国买家对美国一些房地产市场仍发挥着关键作用,尤其是在佛罗里达州和加利福尼亚州,而且他们助推了迈阿密和纽约等大城市的新楼盘销售。

近年来,中国买家(包括香港和台湾买家)逐渐成为美国住宅市场中最大的外国投资者群体。然而,随着中美之间的政治和经济争端升级,加上美元走强和边境管控收紧,中国买家在美房产投资大幅萎缩。据NAR,截至2020年3月的一年内,中国买家共花费约115亿美元用于购置成屋,与2017年和2018年超过300亿美元的规模相比,仅达到三分之一。

与此同时,中国投资者所购买的房屋售价中值为44万9500美元,在外国买家群体中排名第一,而同一时期所有房屋销售的中位数价格为27万4600美元。

NAR首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)说:“过去几年里,外国买家和新移民对美国房地产市场的影响已经逐渐减弱。”

尹补充道,部分原因在于美国住房供应短缺,这也对国内购房者造成困扰,当然还有其他经济因素在起作用。

他说:“跨境旅行受限、国际贸易额下降以及赴美留学的外国学生减少都会影响外国购房者。”

但另一方面,来自北美地区其他邻国的房地产投资有所增长。

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作为十年前最大的海外购房主力,加拿大人如今是美国第二大外国买家群体。截至2020年3月的一年内,他们贡献了约95亿美元的房屋销售额,同比增加近15亿美元。

墨西哥买家也加大了对美国房地产市场的投资,他们共花费约58亿美元用于购置美国房产,比前一年激增50%以上。与此同时,第三和第四大外国买家群体——印度人和哥伦比亚人在美国住房上的支出均有所增加。

外国投资对推动当地住房销售的重要性因地区而异,甚至在城市之间也存在巨大差异。调查显示,五分之一的外国买家房产交易集中在佛罗里达州,另有15%和9%的房屋销售来自加利福尼亚州和德克萨斯州。纽约州和新泽西州也跻身最受外国买家欢迎的前五大置业目的地。

海外购房者群体在豪宅市场中也扮演着举足轻重的角色。过去一年里,在15万4000笔外国买家房产交易中,8%的成交价超过100万美元。相比之下,全美所有成屋销售中仅有3%的百万美元及以上交易。

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就全现金交易而言,外国买家的占比也能达到两倍以上。数据显示,39%的外国买家选择现金付款,而这一比例在所有房屋销售中约为19%。

多重因素导致外国买家在美房产投资受阻。除了贸易战和中国对资本外流管控的影响以外,美元的强势表现使海外投资者对美国房产投资难上加难。过去10年间,美国住宅价格呈爆发式增长。

此外,国际旅游的下滑尤其是中国游客数量锐减,也不利于外国投资。

尹表示,目前尚不清楚国际危机将如何影响跨境房屋销售,但有理由相信这可能为海外买家打开在美国市场投资的“机会之门”。

NAR总裁、房地产代理公司Malta & Co.驻旧金山经纪人Vince Malta称,尽管危机当前,但外国买家的兴趣并未完全消退。

他在报告中称,“海外买家对美国房地产市场的兴趣总体上依然强劲,尤其是在可负担性最高的都会区。”