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东欧新兴市场为积极型投资者提供获利良机

布达佩斯、布拉格、华沙和圣彼得堡等城市的房价增速十分可观。

布拉格的房地产分析师认为,今年豪华住宅市场预计将加速发展,相比之下,较为实惠的平价住宅销售可能放缓。

beijingstory / Getty Images
布拉格的房地产分析师认为,今年豪华住宅市场预计将加速发展,相比之下,较为实惠的平价住宅销售可能放缓。
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今年,高端地产投资者开始转向东欧新兴市场寻求新的机遇。布达佩斯、布拉格和华沙等城市的房地产市场呈现出强劲的增长势头,对于那些愿意承担些许风险的积极型投资者而言颇具吸引力。其中,匈牙利的高端住宅市场最为突出,但不容忽视的是,该国的政治环境可能带来一定的不确定性。

根据莱坊国际发布的全球城市住宅价格指数(Global Residential Cities Index),2019年第三季度,布达佩斯成为全球房价增长最快的城市。2018年9月至2019年9月,当地的住宅价格同比上涨24%,报告中将其归因于低廉的抵押贷款利率、乐观的就业形势和整体经济增长。

布达佩斯房地产代理公司Matthew & Daniel’s首席执行官Adam Ilkovits说:“潜在买家的兴趣依然强烈,而且丝毫没有减弱的迹象。在匈牙利主要城市的核心地段,住房存量非常有限,这意味着他们的需求无法完全得到满足。”

与此同时,其他一些东欧城市的住宅价格也大幅上涨。指数显示,俄罗斯圣彼得堡和波兰首都华沙的房价分别上涨14%和13%;斯洛伐克首都布拉迪斯拉发和俄罗斯首都莫斯科的住宅价格各有10%的涨幅。

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根据普华永道发布的《2020年欧洲房地产新趋势报告》(Emerging Trends in Real Estate: Europe 2020 Report),部分受访投资者表示,他们被华沙相对稳定的政治局势、繁荣的商业环境和年轻的人口构成所吸引。

虽然西方国家对俄罗斯实施的经济制裁成为房地产投资的主要障碍,但普华永道在报告中指出,对于已经投身莫斯科楼市的买家而言,他们仍有望获得良好的投资收益。

莫斯科苏富比国际地产副总监Marina Siniavskaia说:“2020年,最主流的趋势莫过于高端地产投资。我们发现投资者对豪华公寓的需求日益增加,而且多个大型高端住宅项目将于今年开盘,为买家提供丰富选择。”

同样地,在圣彼得堡,大批新建豪宅项目的开盘预计将进一步刺激房价上涨。

莱坊国际圣彼得堡分公司总经理Nikolai Pashkov说:“今年,随着众多坐落在标志性地段的顶级楼盘进入市场,全市的平均房价仍有上涨空间。”

来自布拉格和布拉迪斯拉发的房地产分析师也认为,今年豪华住宅市场预计将加速发展,相比之下,较为实惠的平价住宅销售可能放缓。

苏富比国际地产在捷克的附属机构、房地产代理公司Svoboda & Williams管理合伙人Prokop Svoboda说:“直到最近,普通公寓单元仍保持显著的价格增长,但在未来一段时间,接力棒可能会传递给高端市场。”他表示,这种转变主要是因为国内强劲的经济表现和日益壮大的高净值人群。

然而,买家应当注意,波兰和匈牙利所采取的经济民族主义政策使外国投资受到限制,同时美国经济制裁对俄罗斯的外国投资环境也存在一定影响。

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多重利好因素助推东欧房价增长

这些不断增长的东欧新兴市场有一个共同点:大部分需求来自国内买家,而且有迹象表明,今年以来更多的外国买家表现出投资兴趣。

布拉格和布拉迪斯拉发的健康经济催生出大批富豪新贵,并拉动居民对高端地产的需求。

Svoboda说:“2019年,我们经手的房产交易中约73%是由本地买家贡献,只有27%的客户为外国人,其中半数是其他欧洲国家的居民。在这两个城市,我们发现来自现有投资者的需求增加,从而推动住宅价格持续上涨。”

与此同时,强劲的经济表现帮助匈牙利首都布达佩斯摘得“全球增长最快市场”的桂冠。鉴于乐观的就业形势,加之外国公司在当地设立办事处创造更多的租房需求,市场上涌现出一批新的投资者。

Ilkovits称,自2015年以来,国内买家的需求激增,如今来自外国投资者的询盘量也逐渐增多。

他说:“越来越多的外国投资者将匈牙利视为一个房价低廉、经济稳定且税收优惠的置业目的地。匈牙利出台了多项有利于招商引资的税收优惠政策,例如,业主出售持有时间超过五年的房产可免缴资本利得税。”

根据普华永道的报告,在莫斯科,买家意识到房地产的回报率要高于其他任何类型的投资。另一方面,新开发项目受到建设融资困难、供应短缺和需求增加的制约。

Siniavskaia说:“由于存款利率下调,把资金存入银行的被动投资方式所产生的利润不断压低,人们开始尝试加大房地产投资的配比。我们发现,抵押贷款的可用性增加,这一点在利率和额度方面均有体现,而且越来越多的银行愿意向他们的VIP客户提供大额抵押贷款。”

在波兰首都华沙,去年高端住宅价格飙升20%,豪华新楼盘也大幅增加。普华永道报告称,当地的写字楼市场获得了大量投资,但住宅地产领域仍有充足的增长空间。

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丰富选择满足各类高端买家需求

这些新兴市场的高端住宅库存持续增加。2020年,许多东欧城市均有高端新楼盘惊艳亮相。

近年来,华沙涌现出大批豪华高层住宅项目。今年,高端地产投资者翘首企盼Foksal 13/15的竣工。这两栋始建于19世纪的独特历史建筑曾居住着多位波兰知名人士,目前正在被改造成豪华公寓项目。

在布达佩斯,外国和本地买家钟爱的物业类型不尽相同。

Ilkovits说:“对于大多数外国买家,他们希望住宅拥有媲美中欧和西欧建筑的华贵典雅气质。再加上现代室内装潢、优越地理位置和安全居住环境,我想这样的配置定能俘获绝大多数购房者的芳心。”

相比之下,本地人更愿意购买那些需要翻修且远离市中心的房产。

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Ilkovits补充道,“精明老练的投资者倾向于中央商务区外围的住宅,因为他们清楚这类物业极具升值潜力。无论是从短期租赁的角度,还是考虑到转售价值,业主均能获得高额收益,为此这些地区也成为了投资热点。”

目前,莫斯科迎来了高端住宅项目的建设热潮,其中包括由一处俄罗斯伯爵故居改建而成的宝格丽酒店公寓(Bulgari Hotel & Residences),楼内的豪华单元将于今年3月公开发售。

Siniavskaia说:“我推荐投资者关注那些正处于建筑设计或基坑挖掘阶段的新开发项目。从基坑挖掘到正式竣工通常需要两年左右,在此期间,房产价值可能升高30%到40%,这将是不可多得的投资良机。”

在布拉格,日益壮大的高净值人群推动了一批豪宅项目的开发建设,比如捷克最高住宅楼V Tower。

Svoboda说:“捷克和斯洛伐克的强劲经济催生出越来越多的富豪新贵。在他们看来,房产是一种社会地位的象征。这些富裕买家渴望彰显自己的身份地位,所以他们通常在首屈一指的黄金地段选购独一无二的顶级豪宅。”