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专家建议趋利型投资者谨慎入手私人岛屿

高昂的维护成本、有限的买家群体和波动的市场价格使私人岛屿更像是适合收藏的奢侈品,而非理想的长期投资选择。

Matteo Colombo / Getty Images
Matteo Colombo / Getty Images

私人岛屿往往被视为身份地位的象征,让人不禁联想起依靠游艇的出行方式、绝对隐秘的居住环境、身家亿万的名人买家和远离尘嚣的魅力生活。

然而,对于那些渴望通过转售获利或者将私人岛屿纳入房地产投资组合的买家而言,情况则另当别论。相比于普通的高端房产交易,买卖岛屿可能很快演变成一项费时费力、错综复杂的计算工作,而且无法保证收益。在综合考虑各种因素的情况下,如交通成本、开发费用、维护问题、税收负担、环境保护、员工配置、有限的买家群体、变幻莫测的市场和反复无常的价格等,私人岛屿的投资回报率变得难以捉摸。

莱坊国际合伙人爱德华·摩根(Edward de Mallet Morgan)说:“如果我听到某位买家将岛屿视为一种投资选择,我会立即告诉他,这种想法不可取。”他补充道,“私人岛屿在很大程度上属于昂贵的奢侈品,而非良性资产,如果管理不当,甚至可能成为你的累赘。”

尽管在经济衰退前的21世纪前十年,大批买家竞相抢购岛屿物业,待到价格暴涨再转售获利,但如今,随着地方法规的完善和市场行情的变化,这种彻头彻尾的投机行为基本宣告终结。

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来自巴哈马群岛的房地产代理公司H.G. Christie Ltd.创始人John Christie说:“那种买卖岛屿轻松获利的日子一去不返,而且岛屿的价格已经达到均衡,短期内没有快速上涨的趋势。”

目前,在巴哈马群岛和斐济群岛等地区,如果买家让岛屿空置,可能会面临处罚,而且他们需要提供开发计划的证明文件才能顺利出售岛屿。简单地说,这个市场已经足够饱和,没有太多价格被低估的岛屿可供买家抄底购入,然后倒手卖掉、大赚一笔。

产权结构复杂 买家群体有限

正所谓“曲高和寡”,对于任何类型的高端物业,价格越高,潜在买家的数量就越少,同样的道理也适用于私人岛屿。由于本身的价格昂贵,加之这类离岸资产的所有权结构十分复杂,在转售时要想找到愿意接手的买家绝非易事。

摩根说:“对于私人岛屿,既想买又买得起的人少之又少。”

除了最为基本的购买支出,如果岛屿尚未开发,潜在买家还需要考虑房屋和基础设施的建造成本、当地的防风建设规范、可供利用的高地(这能保护岛屿免受暴风雨的侵害)、深水通路(这意味着居民可以乘坐大型游艇出行)、日常的维护费用(对于依靠柴油发电的物业,每年的维护费用动辄可达100万美元),以及员工配置涉及的成本和规划。

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此外,买家还要考虑当地的税收法规和所有权结构。据Christie介绍,巴哈马群岛对岛屿交易征收10%的转让税,南太平洋的大多数岛屿都实行承租制度,这对于注重完全所有权的买家而言可能缺乏吸引力。

他说:“这是一个极度缺乏流动性的市场,而且随着价格升高,市场的流动性更差。”通常,私人岛屿的销售周期并不固定,短则一两年,长则三五年,都有可能。

即使在美国本土,岛屿的销售过程也会非常缓慢。以康涅狄格州的“马铃薯岛”为例,这座小岛于2014年以735万美元挂牌上市,经过相对高调的宣传推广之后,最近于2018年5月重返市场,售价下调至490万美元。据报道,卖家于1997年以90万美元买下这座岛屿,并在此后的多年里对其进行了大规模的改造和建设。

Terra’s Key是佛罗里达群岛中一座历史悠久的岛屿,其在2019年秋季首次上市出售,当时标价1700万美元,但近期悄然以1500万美元的价格重新挂牌。

总部设在加拿大安大略省的私人岛屿租售公司Private Islands Inc.首席执行官Chris Krolow说:“任何岛屿都只有为数不多的潜在买家。即使在加拿大乔治亚湾(Georgian Bay)这样的地区——岛屿物业颇受富裕的多伦多居民欢迎,而且销售周期相对较短,合适的买家也是可遇而不可求。他需要具备丰富的驾船经验,喜欢与世隔绝的环境,愿意为一座每年只能使用几个月的岛屿花费200万美元,而且不介意亲自将生活用品等杂物搬到岛上。”

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房屋建设可能影响增值转售

在购买岛屿后,由于买家期望在岛上打造梦想中的度假屋,或者建造房屋以赚取不菲的租金或通过转售获利,开发和建设成本通常会占总支出的很大一部分。

离岸项目的建设成本是陆地同类项目的两到三倍,而且可能需要五到十年的时间才能完工,但岛屿的最终销售价格很可能无法覆盖这笔财务支出。

Krolow说:“一座完全开发的岛屿最终可能只收回60%到80%的总投资,因为个人喜好不尽相同,在你眼中的梦想家园也许并不符合买家的审美。”他表示,如果岛上建造的出租物业无法提供可观的收益,也行会产生适得其反的效果。与此同时,建造一处豪华大宅也可能令潜在买家望而却步。

房地产代理公司Vladi Private Islands创始人法哈德·维拉迪(Farhad Vladi)说:“有些业主认为,如果在岛上建造一处豪华大宅,它将看起来更具吸引力,但实际上,你可能无法找到愿意为此一掷千金的买家,他们会觉得,‘我要10000平方呎的大房子干什么呢? ' ”无论业主是否入住,只要物业的规模越大,维护费用就越高,所需的员工就越多。该公司在德国、加拿大和新西兰均设有办事处。

Christie说:“梦想总是美好的,而现实是残酷的。卖家当初可能只花费50万美元用于房屋建设,但这有时候会妨碍他们出售整座岛屿。”

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市场变幻莫测 缺乏参考数据

总之,私人岛屿囊括了超高端物业销售所面临的一切问题,并有过之而无不及。例如,潜在买家群体十分有限,可供参考定价的同类物业少之又少,而且大量交易只能通过线下方式完成。此外,由于个人情感因素,卖家通常会开出一个不切实际的虚高价格。

Krolow说:“与陆地上的房屋相比,岛屿的要价往往高于它的实际价值。如果一座岛屿以1000万美元挂牌出售,但它的实际价值可能只有300万美元到400万美元。”对此,他解释道,“卖家对他们的岛屿情有独钟,而且他们认为自己对这个梦想中的项目倾注了全部的时间和精力,所以理应卖个高价。”

维拉迪表示,正如见仁见智的艺术品市场一样,岛屿的定价需要考虑多重因素,你不能简单地按照面积大小进行衡量,但坚固的基础设施和便捷的路岛交通能够促使岛屿的潜在价格每年增长约10%。

更为常见的情况是,有意出售岛屿的卖家会保持足够的耐心,以便让经纪人寻觅线下交易的机会,但这一过程可能耗费数年的时间。他们通常不会将岛屿在市场上挂牌出售,因为很容易陷入乏人问津的尴尬境地。摩根说:“这是因为公开销售缺乏目标性和透明性,而且你总不能拉个清单列出所有的在售岛屿。”

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即使是同一座岛屿也可能出现巨大的价格波动。Christie举例称,他的一位客户从卖家手中购买了一座小岛。这位卖家当初以400万美元买下小岛,并尝试以2800万美元的价格将其出售,后来将要价砍至700万美元,最终双方的成交价仅为550万美元。

不同于购买房产以寻求资产保值或者通过转售获利,岛屿物业在本质上更接近于私人游艇和飞机。作为一种豪华资产,它能赋予你身份地位和便利生活,但无法保证大幅增值。

维拉迪说:“岛屿属于非常独特的资产,购买岛屿也是一笔不错的交易,但这并不意味着你一定能从中获利。”