Detrás de las ventas de casas en Manhattan, las tendencias que afectan a los mercados inmobiliarios de gama alta y baja van por caminos diferentes: los propietarios de lujo están recortando los precios y ofreciendo otros incentivos para atraer a los compradores, mientras que los vendedores de casas "asequibles" se están beneficiando de una demanda rigurosa y ventas rápidas.
Los principales agentes de la ciudad de Nueva York publicaron el jueves una serie de datos sobre el mercado que mostraron que Manhattan estableció nuevos récords de precios en el segundo trimestre. El precio mediano de las ventas subió un 7,3% respecto al año anterior a US$1,189 millones, según el informe de Douglas Elliman compilado por la firma de valoración inmobiliaria Miller Samuel.
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Una mirada más atenta a los submercados de la ciudad muestra que mientras la competencia y la actividad continúan aumentando en áreas asequibles como Upper Manhattan, las ventas de lujo, definidas como el 10% más alto del mercado, dependían de que los vendedores se volvieran más realistas respecto a las expectativas de precios.
"El punto clave desde mi perspectiva es una mayor negociabilidad en el extremo superior del mercado", dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de Miller Samuel y autor del informe Douglas Elliman.
En promedio, los vendedores redujeron el precio de sus casas un 6,1%; cerca del nivel máximo de cinco años. Los descuentos fueron aún más dramáticos en el sector del lujo, que registró una reducción promedio de 10,4%, un aumento frente al 2,2% del año anterior, según el informe de Douglas Elliman.
Los vendedores reconocen que si no modifican el precio, sus casas se quedarán en el mercado durante meses. En el segundo trimestre el promedio de días en el mercado de casas de lujo llegó a 231 días, un fuerte aumento de dos meses respecto al trimestre anterior.
"Los vendedores de lujo se están volviendo más realistas con los precios", escribió Miller en el informe.
El precio mediano de una casa de lujo en el segundo trimestre fue de US$6,836 millones, o US$3.037 dólares por pie cuadrado (US$32.178 por metro cuadrado), según el informe de Douglas Elliman.
Cerrando la brecha
Ésta desconexión entre las expectativas de los vendedores y los compradores ha creado lo que Warburg Realty denominó un "mercado de agentes", donde los agentes de venta se están convirtiendo en árbitros cruciales en la fijación de precios y en proporcionar datos de mercado a los clientes.
"Los compradores y vendedores ven el valor de manera diferente y corresponde a los agentes reconciliar sus puntos de vista", escribió Frederick W. Peters, presidente ejecutivo y fundador de Warburg, en su informe del segundo trimestre.
"Los mercados cambiantes o inciertos siempre crean valor para alguien, el reto es saber (o aceptar consejos) sobre cuándo el negocio se vuelve lo suficientemente bueno para hacerlo", escribió Peters.
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Un sólido mercado asequible
Por el contrario, el mercado asequible de Manhattan -o asequible para los estándares de la Gran Manzana- necesitaba pocos o ningún incentivo de precio para obtener ofertas y recibió un impulso de las bajas tasas de interés. Los precios de las casas por debajo de US$1 millón pasaron la menor cantidad de tiempo en el mercado, con más de dos tercios de ellos entrando en contrato en menos de 60 días, según el informe de Stribling & Associates en el segundo trimestre.
Los compradores han acudido a Upper Manhattan para encontrar más viviendas asequibles y al hacerlo han causado que los precios suban. El último trimestre fue la primera vez que las casas en venta del Upper Manhattan tenían precios promedio por encima de US$1.000 por pie cuadrado (US$10.760 por metro cuadrado), según Stribling. El precio mediano de condominios subió un 19% en el Upper Manhattan, a US$865.000.
"Los abundantes niveles de inventario y los costos de construcción relativamente bajos convierten a esta zona en un centro atractivo para los desarrolladores", según Stribling, señalando que las guerras de ofertas han regresado.