Una unidad de patrocinador en una propiedad compartida o condominio de la ciudad de Nueva York puede ser un verdadero hallazgo: significa más privacidad y menos burocracia. Sin embargo, también puede significar mayores costos de cierre y, en el caso de las propiedades compartidas, no siempre es fácil obtenerlas.
Y lo más importante, no son para todos, ya que las ventajas pueden tener un precio alto.
Las unidades de patrocinador, que generalmente están disponibles solo en Nueva York, son una buena opción para aquellos que prefieren no revelar toda su información financiera o que no desean enfrentar la temida entrevista de la junta de propiedad compartida. Independientemente del tipo, comprar una unidad de patrocinador significa menos burocracia. Pero también hay peligros potenciales.
Una unidad de patrocinador es una propiedad del desarrollador, en el caso de un condominio o, en el caso de una propiedad compartida, del propietario original o de la corporación que originalmente convirtió el edificio del alquiler en propiedad compartida. Muchos de los edificios más antiguos de la ciudad se convirtieron en propiedades compartidas de alquiler en la década de 1980, según los agentes.
Lea más:La tecnología no necesariamente aumenta el valor de una propiedad
Las propiedades compartidas siguen representando un gran porcentaje de viviendas en la ciudad de Nueva York -alrededor del 75%, según los agentes- y las unidades de patrocinador son en realidad "participaciones sin vender" en el edificio. Pero ya no son comunes.
"Un comprador no puede comenzar su búsqueda con una propiedad compartida de patrocinador que esté en su lista de deseos", dijo Gea Elika, agente principal de ELIKA Real Estate, que representa solo a los compradores. "Tiene que tener suerte".
En la actualidad, las unidades de patrocinador son más comunes en los proyectos de condominios nuevos que en las propiedades compartidas de moda de la Quinta Avenida, dijo Tamir Shemesh del Equipo Shemesh en Douglas Elliman Real Estate. Estas unidades son departamentos propiedad de desarrolladores, y a menudo se han construido, en lugar de estar "listas para diseñador", ya tienen accesorios y acabados en su lugar.
"Cuando se trata de condominios, ya sea una nueva construcción o una conversión, las unidades de patrocinador son completamente nuevas, nunca se han ocupado antes", dijo Shemesh. "Lo está comprando al desarrollador". Eso, por supuesto, no es el caso con las propiedades compartidas que se convirtieron de alquileres; es probable que las propiedades hayan sido ocupadas por varias décadas.
Lea más:5 señales tempranas de riesgo en el sector de bienes raíces
Sin entrevista
Una propiedad compartida de patrocinador es realmente donde un comprador puede obtener un "valor sensacional", dijo Elika, porque significa que puede eliminar gran parte de la documentación y las aprobaciones a menudo requeridas por las juntas de propiedades compartidas.
"No hay preguntas", dijo Elika. Eso significa que no hay ojos entrometidos estudiando la vida personal de un cliente y sus finanzas.
Son especialmente buenas para alguien que no es un comprador "triple A", agregó. "Si no tienen las referencias o los documentos necesarios o la liquidez posterior al cierre que la junta requiere, pueden tener un atajo si compran una unidad de patrocinador".
También significa que no hay entrevista por parte de la junta de la propiedad compartida del edificio. Incluso para el comprador más adinerado, esa entrevista de entrada puede ser desalentadora. Y el dinero no necesariamente le hará entrar; incluso Madonna fue rechazada en un edificio particularmente exclusivo en el Upper West Side.
Con una unidad de patrocinador, un comprador puede saltarse todo lo desagradable.
Sin embargo, las participaciones no vendidas de las propiedades compartidas son difíciles de conseguir, dijo Elika, aunque algunas veces surgen algunas de ellas. Tienden a estar en edificios más pequeños, agregó.
Lea más:La salud de largo plazo de los bienes raíces va más allá de los precios de venta
Tienen un precio alto
"Una propiedad compartida de patrocinador se vende por precios más altos a las regulares", dijo Shemesh. Eso se debe a los menores requisitos de papeleo y porque la junta no tiene poder para rechazar a un comprador.
Además, cuando se trata de costos de cierre, es probable que el comprador pague la cuenta, dijeron los agentes. Eso puede incluir impuestos, honorarios de abogados y otros cargos.
En un mercado demandado, todos los costos de cierre recaerían en el comprador. Eso es un impuesto de transferencia del 1,825%, en el caso de una reventa, que es pagado por el vendedor, y a menudo los honorarios del abogado del desarrollador, así como también los del comprador. Los desarrolladores también pueden pedir "capital de trabajo", dijo Shemesh, que pueden ser dos meses de cargos comunes.
Sin embargo, cuando el mercado se desacelera, todas y cada una de esas tarifas son negociables.
"Al final del día, el desarrollador o patrocinador está mirando las utilidades", dijo Shemesh. Quieren vender la unidad, por lo que pueden estar dispuestos a absorber los costos de cierre.
LEA MÁS:Crecen oportunidades de propiedades de lujo en Australia
La posibilidad de ver antes de comprar
Otra ventaja de comprar una unidad de patrocinador es llegar a verla, según Donna Olshan, presidenta de Olshan Realty. Muchas veces los compradores solo ven planos, pero, en este caso, él o ella pueden ver el producto terminado.
Y todo es " limpio y nuevo", agregó Elika.
Pero los agentes advirtieron sobre hacer la diligencia debida en todas las compras, ya sea una propiedad compartida o un condominio.
"Hay literalmente cientos de cosas que revisar", dijo Olshan. Eso incluye todo, desde alturas de techo hasta enchufes eléctricos en el área que rodea el edificio.
Lea más:La mejor tecnología de 2018 para casas inteligentes
"Muchos patrocinadores no aplican el mismo nivel de detalle", dijo. En una propiedad compartida, los vendedores a veces juntan todo lo que pueden para obtener el precio más alto. O, en construcciones nuevas, los patrocinadores pueden buscar atajos.
"Simplemente no se sabe lo que un patrocinador ha hecho", dijo Elika. Comprar una propiedad y luego descubrir lo que está mal con ella podría llevar a un comprador a un litigio, una penosa y costosa experiencia, agregó.