El exceso de oferta de departamentos de alquiler de lujo en Manhattan siguió presionando a la baja los precios el mes pasado.
Como resultado, tanto los alquileres promedio como los medianos para los contratos de alquiler de más de US$10.000 firmados en febrero cayeron en cifras porcentuales de dos dígitos en comparación con el año anterior, según los datos compilados para Mansion Global por Miller Samuel Inc. y Douglas Elliman, así como de su informe mensual de alquiler publicado el jueves.
Hubo 126 nuevos contratos de arrendamiento en febrero con una renta de US$10.000 o más por mes, un 26% más que en el mismo período del año pasado. Sin embargo, el precio promedio de estos llamados alquileres de súper lujo cayó un 22% de US$20.108 a US$15.659, mientras que la renta mediana del segmento también disminuyó un 11% anual a US$12.925 por mes.
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"Este mercado todavía está sobresaturado con la llegada de nuevos desarrollos, principalmente orientados hacia el mercado de gama alta", dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de Miller Samuel y autor del informe Douglas Elliman.
El alquiler más caro firmado en febrero fue para una casa adosada en la calle 94 en el Upper East Side. Mientras que la casa de cinco dormitorios y seis baños se ofrece a la venta por US$26,9 millones, encontró un inquilino por US$75.000 al mes, según Miller y el sitio de propiedades StreetEasy.
En términos del mercado general de alquiler de lujo en Manhattan, definido como el 10% de los alquileres más costosos -389 arrendamientos con un alquiler mensual de US$6.395 o más- el alquiler promedio cayó un 5,8% anual a US$10.333. Sin embargo, la renta mediana para ese segmento aumentó un 6,4% a US$8.495 por mes, debido a un aumento en el número de contratos de alquiler más costosos.
| Mercado de alquileres de lujo de Manhattan en febrero | ||||
| Niveles de precio | # de alquileres | Variación anual | Alquiler mediano | Variación anual |
| El 1% más alto, US$15.000+ | 40 | -13% | US$20.500 | -5,2% |
| El 3% más alto, US$10.000+ | 126 | 26% | US$12.925 | -11% |
| El 10% más alto, US$6.395+ | 389 | 6,9% | US$8.495 | 6,4% |
| Mercado general de alquileres | 3.881 | 6,8% | US$3.300 | -1,5% |
| Fuente: Douglas Elliman & Miller Samuel | ||||
Siguen las concesiones de los propietarios
Enfrentados a la competencia, los propietarios de departamentos de lujo continuaron haciendo concesiones para atraer a potenciales arrendatarios. Alrededor de 163, o 42%, de los nuevos contratos de alquiler de lujo firmados en febrero, llegaron con incentivos, como el alquiler de un mes gratis y/o el pago de la comisión del agente.
En el mercado general de alquiler, el porcentaje de los arrendamientos con concesiones fue aún mayor, en el 48%, aunque por diferentes motivos que los alquileres de lujo, dijo Miller.
"Los propietarios que no eran de lujo estaban ofreciendo concesiones porque eran demasiado agresivos en los precios, inspirados por los alquileres de lujo", dijo Miller.
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El alquiler mediano de los 3.881 contratos de arrendamiento de Manhattan firmados en febrero fue de US$3.300, un 1,5% menos que en el mismo mes de 2017. Tomando en cuenta las concesiones, el alquiler efectivo neto fue de US$3.168, un 2,8% menos que en febrero de 2017.
Un informe separado de Citi Habitats, también publicado el jueves, tuvo información similar sobre el mercado de alquiler de Manhattan. Alrededor del 46% de las transacciones de alquiler que se negociaron tuvo concesiones de los propietarios.
"Los propietarios están adoptando un enfoque proactivo para atenuar la resistencia a las rentas actuales", dijo Gary Malin, presidente de Citi Habitats, en el informe. "A través de la moderación en los precios y el uso continuado de las concesiones, han podido reducir constantemente las tasas de desocupación, al tiempo que ofrecen oportunidades atractivas para los que buscan un departamento".
La tasa de desocupación de Manhattan se mantuvo en 1,74% en febrero, marcando el tercer mes consecutivo de caídas en las tasas de desocupación, de acuerdo con Citi Habitats.
El área más cara para los inquilinos en general fue SoHo/Tribeca, que tuvo un alquiler mediano de US$5.300 por mes en febrero, según la firma.