Ya sea en un rascacielos muy alto, un edificio moderno de mediana altura o una estructura renovada hay compradores de lujo dispuestos a desembolsar millones para la propiedad perfecta. Y en cada uno de estos tipos de edificios, en las ciudades de todo el mundo, hay un submercado: el de los compradores del penthouse.
Pero ¿qué significa hoy ser un comprador de penthouse, cuando el término ya no se traduce sólo en una única unidad en la planta superior con vistas, privacidad y una amplia terraza, como ocurría en el pasado?
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Aunque la definición de penthouse ha evolucionado para incluir mucho más en los últimos años, dijo Darren Sukenik, un agente de ventas de lujo de Douglas Elliman, el significado central de la palabra sigue siendo el mismo.
"Un penthouse siempre ha sido la mejor unidad o unidades en el edificio", dijo. Cuando se considera que muchos edificios nuevos tienen varios penthouses y algunos carecen de espacio en la terraza, denominar un departamento como un penthouse es sólo para definirlo como lo mejor en su clase.
Es simple hasta que intenta averiguar qué esperar de un penthouse con base en la ubicación del edificio, cuándo se construyó o qué tipo de prima se puede esperar pagar por la propiedad.
Aunque no hay una manera clara de calcular estas cosas, dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de valoración Miller Samuel, hay un par de reglas generales para tener en cuenta al pensar en penthouses.
La primera es que cada penthouse es único dentro de un mercado y no se puede comparar fácilmente con base en el precio por pie cuadrado con otras unidades en el edificio o en la zona porque tienen tantos servicios adicionales como es el espacio.
Mientras que a mediados de la década de 1980, los desarrolladores de la ciudad de Nueva York a menudo colocaban departamentos tipo estudio o unidades más pequeñas directamente a los pisos superiores de los edificios -y algunos incluso colocaban gimnasios u otros espacios de servicios en la parte más alta de un edificio- rápidamente se dieron cuenta de que la altura y el tamaño eran las primas, y que estaban dejando de ganar dinero, dijo Miller. Por lo tanto, por el auge de principios de los años 2000, comenzaron a poner unidades más grandes en la parte superior de los edificios, y después espacios de piso completo.
De acuerdo con información de CityRealty, un sitio de internet de bienes raíces de Nueva York, los penthouses vendidos en los nuevos desarrollos de Manhattan en el último año tenían poco más de 4.000 pies cuadrados (371 metros cuadrados) de espacio interior. En contraste, otras unidades de lujo vendidas en los mismos 31 edificios tenían aproximadamente la mitad del tamaño, con 2.000 pies cuadrados (185 metros cuadrados) de espacio interior por unidad. Este espacio adicional, que también se encuentra en penthouses de reventa, no sólo los nuevos desarrollos, a menudo atrae a un comprador que anhela la privacidad, especialmente cuando hay una planta completa o una unidad de múltiples pisos, como es el caso del dúplex o tríplex.
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También permite flexibilidad en términos de diseño, dijo Maria Morris, socia con sede en Dubái de Knight Frank. Actualmente, Morris gestiona las ventas en el recientemente lanzado Royal Atlantis Residences, en el que el más pequeño de cuatro penthouses, y el único que aún está e venta, tiene 5.800 pies cuadrados (538 metros cuadrados) y está en venta por el equivalente a US$10,2 millones
Mientras que un comprador de penthouse en ese edificio podría querer más habitaciones para el personal o los huéspedes, que están separados de la suite principal, el lujo del espacio en los 11 penthouses en 30 Park Place, el Four Seasons Private Residences al sur de Manhattan, significa que muchas de esas unidades tienen un comedor formal, cocinas con sala de desayuno adyacente, y suites de dormitorio principal con salas de estar y baños principales dobles, dijo Melissa Ziweslin, directora en Corcoran Sunshine Marketing Group.
Además del tamaño, muchos penthouses tienen amplias terrazas al aire libre que las unidades de lujo promedio no incluyen. Dado que el espacio al aire libre debe ser valorado en algún punto entre 25% y 50% del precio por pie cuadrado de espacio interior y algunos de estos penthouses tienen terrazas que tienen miles de pies cuadrados, a veces con una piscina privada, eso también puede agregar valor significativo.
La mayoría de los penthouses también tienen características de primera línea y comodidades que van más allá de lo que se encuentra en las otras unidades en el edificio, dijo Sukenik, como techos altos que son de 12 a 13 pies (3,6 a 4 metros) en lugar de los típicos de 9 a 10 pies (2,7 a 3 metros), baños con duchas de spa de gran tamaño y cocinas actualizadas con electrodomésticos adicionales. Por ejemplo, "en lugar de un horno doble, un penthouse tendrá doble horno más un horno de vapor y un horno de velocidad", dijo.
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Chimeneas, ventanas de piso a techo, espacios de aparcamiento adicional y más opciones en acabados interiores también se encuentran comúnmente en los penthouses.
Cuando se ajusta el precio de estas diferencias, todavía suele existir una prima del 5% al 10% para los penthouses, dijo Miller. Ziweslin puso esa cifra cerca del 15% al 20%. De cualquier manera, estas primas se ven mucho mejor que el aumento de precio por pie cuadrado que se ve en los nuevos edificios de lujo de Manhattan entre las unidades no penthouse y los penthouses, que pueden superar el 100%, dijo Gabby Warshawer, director de investigación de CityRealty. Por ejemplo, dos unidades penthouse vendidas el año pasado en el proyecto de ultra lujo 10 Madison Square West se vendieron por un promedio de US$34,8 millones frente a los US$5,3 millones de las 90 unidades no penthouse, lo que se tradujo en un aumento del 108% sobre la base del precio por pie cuadrado. En edificios medianos de lujo, Warshawer dijo que el aumento del precio por pie cuadrado entre las unidades de no penthouse y penthouse es menos dramático.
Pero si existe un penthouse que no se ajusta a estos criterios y no tiene ninguna diferencia de precio en absoluto en comparación con unidades de no penthouse en el mismo edificio, no es necesariamente demasiado bueno para ser verdad, dijo Miller, especialmente si está en un edificio antiguo. Eso es porque en el pasado, los desarrolladores en Nueva York a menudo construían pequeñas casas encima de un edificio de antes de la Segunda Guerra, que no tenía ninguna de estas comodidades adicionales ni un espacio sobrante. "Los penthouses son casi siempre más valiosos que otras unidades en el edificio", dijo, "pero hay algunas excepciones peculiares".
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Luego está la tendencia cada vez más común de los desarrolladores de incluir varias unidades de penthouse en un solo edificio. Sólo porque un edificio tiene dos o cuatro de estos penthouses -o incluso más- no significa necesariamente que esas unidades pierdan su prima, dicen los expertos. "Resista el impulso de referirse a esto como un truco de marketing", dijo Sukenik.
Si hay varios penthouses, la mayoría del tiempo están arquitectónicamente apartados del resto del edificio; como es el caso en 56 Leonard in Tribeca, donde hay 10 penthouses que miran hacia diferentes direcciones, continuó. Y si un desarrollador puso la etiqueta de penthouse en una unidad que no era digna de esa designación, un comprador de penthouse no resultaría engañado. "Son una audiencia muy exigente", dijo.