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Los mercados más seguros del mundo según el jefe de Christie’s Real Estate International

Dan Conn dice que las inversiones sólidas en bienes raíces de lujo se basan en el "arbitraje de lujo"

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La casa soñada de Conn es Darlington, una mansión de 58 habitaciones en Mahwah, Nueva Jersey

COMPOSICIÓN: CHRISTIE’S INTERNATIONAL REAL ESTATE
La casa soñada de Conn es Darlington, una mansión de 58 habitaciones en Mahwah, Nueva Jersey
COMPOSICIÓN: CHRISTIE’S INTERNATIONAL REAL ESTATE

Dan Conn es el presidente ejecutivo de Christie's International Real Estate. Durante más de 20 años, la subsidiaria de propiedad de la casa de subastas Christie's ha colaborado con firmas inmobiliarias líderes en todo el mundo, pero en enero Christie's International Real Estate abrió su primera galería en su sede de Nueva York dedicada exclusivamente a la venta de bienes raíces residenciales de lujo. (Erin Boisson Aries dirige el primer equipo de agentes de bienes raíces de Christie's International Real Estate.)

Conn, de 51 años, se unió a Christie's International Real Estate en 2014 de Brookfield Asset Management, donde administró la inversión de la empresa en Hard Rock Hotel & Casino.

Nos reunimos con él para hablar sobre su propiedad favorita en el mercado, una tendencia que describe como "arbitraje de estilo de vida" y mucho más.

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Mansion Global: Describa su propiedad soñada.

Dan Conn: Le daré una respuesta específica: la casa de mis sueños se llama Darlington, que se encuentra en Mahwah, Nueva Jersey. Fue completada a principios de 1900 por una familia llamada los Crockers. Cuando fue comprada por el propietario actual era de 33.000 pies cuadrados (3.000 metros cuadrados). Ahora son alrededor de 50.000 (4.600 metros cuadrados).

Usted tiene que verla para realmente poder apreciarla. En la biblioteca, por ejemplo, hay frescos en el techo que fueron realizados por un artista de Tiffany. Hay candelabros gigantes de Tiffany colgando de los techos. Cuando el propietario la compró, tenía hasta 200 artesanos en la casa en cualquier momento.

Hay un órgano de tubos de tres pisos en la gran sala. Si uno mira la forma en que se talló la madera, es increíblemente adornada. Para mí, es arte. Pero la casa también es increíblemente cálida e íntima. Se encuentra en 12 acres (0,40 hectáreas), y la belleza del lugar es simplemente asombrosa.

Una vez fue de 74 dormitorios, y ahora tiene 21 dormitorios y 29 baños. Todos son una obra de arte y artesanía. Cada uno tiene un estilo diferente.

En el nivel inferior, el propietario construyó un spa, sala de masajes, salón de puros, sala de vinos, sala de juegos, una sala de ejercicios y una cocina completa que puede atender de 200 a 300 personas.

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MG: ¿Se le ha escapado alguna propiedad?

DC: Nos casamos en Berkshires, en New Marlborough, Massachusetts, así que lo primero que pensamos en comprar fue una casa en Alford, también en Berkshires. Fue diseñada por un fabricante de muebles y era increíble. Les dije que queríamos comprarla, pero el desarrollador tenía que terminar el piso del "sótano", que en realidad era el piso principal y estaba sin terminar. Se negó a hacer el trabajo hasta que se cerrara la compra de la casa. No podía ponerme cómodo en una casa con dos tercios terminados.

Hubo otro negocio en los Hamptons que yo perdí. Ese era un lugar impresionante.

MG: ¿Qué significa el lujo para usted?

DC: Si lo usa como un adjetivo, se usa de forma masiva y no significa nada. Pero si lo piensa como un sustantivo y lo pone en una oración, "tengo el lujo de dejar en blanco", entonces piensa en lo que la gente realmente quiere, en lo que les importa y en que eso es diferente a cualquier otra cosa que esté ahí afuera.

Una de las cosas que vendimos recientemente en Asia fueron los lentes de Monet. No eran en sí mismos tan distintivos. Pero podría darse el lujo de decir que puede ver el mundo a través de los ojos de Monet.

Cuando se trata de bienes raíces, hay casas que son absolutamente finas que muchas personas estarían encantadas de llamar hogar. Pero hay algunas casas donde uno mira y piensa: "La gente que llega a vivir allí tiene suerte de poder hacerlo". Y eso es el lujo.

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MG: ¿Qué zona cree que es el próximo centro de propiedades de lujo?

DC: Hace un par de años, acuñé la frase "arbitraje de estilo de vida". La idea detrás de esto es que a medida que los centros de lujo más visibles tienen un exceso de demanda, las personas que quieren ese estilo de vida miran los lugares adyacentes. Brooklyn es el ejemplo más obvio de arbitraje de estilo de vida. Si uno puede tener efectivamente el mismo estilo de vida y acceso a las mismas comodidades y hacerlo a un precio menor, entonces lo vale. El Bronx es el ejemplo más reciente de esto de lo que se habla en Nueva York.

En Londres hay lo mismo; comenzó en áreas como Clapham, Peckham y Fulham.

En lugares como esos, las matemáticas son sencillas. En Nueva York, por ejemplo, si se puede encontrar un lugar de aproximadamente US$700 por pie cuadrado (US$7.532 por metro cuadrado) es muy probable que valga de US$1.000 a US$1.500 por pie cuadrado en los próximos años (de US$10.760 a US$16.140 por metro cuadrado). Entonces, el perfil de retorno es realmente atractivo.

MG: ¿Cuál es actualmente la mayor sorpresa en el mercado inmobiliario de lujo?

DC: En la categoría de casas de gama alta, como en Los Ángeles, los desarrolladores han tomado la decisión de decorar las casas con colecciones de arte y colecciones de automóviles, pero son bastante personales. Estoy sorprendido de lo rápido y repentinamente que los mundos del arte y los bienes raíces han convergido. Eso es realmente interesante. Realmente se necesita que las categorías se comuniquen entre si.

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MG: ¿Dónde están las mejores casas de lujo del mundo y por qué?

DC: La mejor casa de lujo es la casa de lujo que puede permitirse comprar, a un nivel general.

Pero si uno quiere ser más definitivo, están en los centros económicos globales como Nueva York, Londres, Hong Kong, Nueva York, Sídney. Luego hay mercados secundarios como los Hamptons, el sur de Francia y algunos menos tradicionales, como las villas toscanas.

Sting tiene esta propiedad en Toscana que tiene un gran vino, olivos que producen aceite de oliva y hay apicultura. Aunque no está en el mercado, uno puede quedarse allí. Hay áreas como esa que son increíbles pero que no se perciben como de alta gama.

MG: ¿Cuál es la parte favorita de su casa?

DC: Todas las noches leo con mis gemelas de 6 años, generalmente en nuestra oficina, así que es mi sitio favorito.

MG: ¿Qué es lo que mejor describe el estilo de su casa y por qué?

DC: Rústica de antes de la guerra. También lo llamaría un poco en apuros porque tengo dos niñas de 6 años.

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MG: ¿Cuál es la comodidad más valiosa de una casa actualmente?

DC: En el extremo ultra alto, una de las cosas más importantes es la privacidad y la seguridad. Otras cosas con las que las personas pueden enriquecer sus casas son las colecciones de arte y de automóviles, por lo que ahora los garajes que guardan esas cosas son espacios bellamente diseñados.

Los grandes espacios de entretenimiento y salones de baile también son populares.

MG: ¿Cuál es su mejor consejo inmobiliario?

DC: Depende si está comprando como inversionista o para uso personal. Si está comprando como inversionista, se trata de arbitraje de estilo de vida. Hay que Intentar entrar donde está la base, donde se pueda generar una buena tasa de rendimiento.

Si lo está comprando para usarlo, compre lo que le encante y no se preocupe por las cosas pequeñas.

El acuerdo que fracasó en los Hamptons fue una casa nueva, y el sellante en los pisos de madera había comenzado a desprenderse, y eso me preocupó. Pero en retrospectiva, probablemente yo debería haber separado eso.

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MG: ¿Qué está pasando ahora que tendrá el mayor impacto en el mercado inmobiliario de lujo?

DC: Es difícil elegir una respuesta. Como tema general, en los mercados que se perciben como estables -políticamente, financieramente, con un buen sistema bancario, con un historial razonable de derechos humanos- la gente estará dispuesta a desplegar capital allí porque es un buen lugar para invertir.

Lo que interfiere con eso son los impuestos que están diseñados para actuar como un impedimento en vez de un estímulo y hay muchos ejemplos notables de eso: Vancouver, Toronto, Londres, Hong Kong y Singapur.

Por lo que vale, en realidad es la respuesta incorrecta. Los gobiernos deberían centrarse en la oferta, y no en la demanda, y en ofrecer incentivos a las personas para construir viviendas que las personas puedan pagar.

Las tasas de interés también serán una gran variable. Usted tiene un montón de estímulo fiscal que podría resultar en un aumento significativo de las tasas de interés y eso podría tener un impacto en todo el espectro. Puede que no sea tan impactante en el extremo superior porque esos compradores no dependen de la financiación, pero todavía tiene un gran impacto. Si uno piensa en la curva de distribución, la mayor parte de lo que las personas definen como "un lujo" es una casa para la cual las personas utilizarán financiación.

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El tercer asunto es geopolítico. Hay una gran caricatura en The New Yorker que muestra a una pareja entrando a una habitación vacía con un agente de bienes raíces y la leyenda dice: "No es antes de la guerra ... todavía". Nadie sabe lo que va a pasar. Puede ser que el negocio siga igual y no pasará nada, pero puede pasar algo.

Y la otra cosa son los desastres naturales, como los deslizamientos de tierra de Montecito. La naturaleza no respeta los límites del lujo, no podría importarle menos.

Por un lado, no se puede evitar que el tema sea político, pero, por otro lado, no es político en absoluto. No es necesario tener un punto de vista sobre si hay o no un cambio climático o si el mundo se está o no calentando, se puede observar fácilmente al mirar cualquier cosa. Ahora hay eventos masivos que están eliminando a las principales comunidades. Usted tiene un problema práctico: ¿cómo lo maneja?

MG: ¿Cuál es la mejor zona actualmente para invertir en propiedades de lujo?

DC: Si está enfocado en el retorno, hay que pensar en las líneas que yo estaba describiendo cuando se trata de "arbitraje de estilo de vida".

Si se centra solo en diversificar una cartera, puede ser más amplio en su enfoque. Simplemente uno desea desplegar capital donde haya gobiernos estables y sistemas bancarios, educación excelente, atención médica, derechos humanos sólidos. Eso es más amplio.

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MG: Si tuviera la opción de vivir en un desarrollo nuevo o en una propiedad de reventa de lujo, ¿qué elegiría y por qué?

DC: La reventa de lujo porque me atraen las estructuras antiguas.

MG: ¿Cuáles son actualmente las propiedades con mejor valor de reventa?

DC: Depende de quién sea. Si es un comprador, el mejor valor de reventa se encuentra en un mercado con un alto inventario. Si usted es un vendedor, su mejor valor de reventa está en un mercado que está muy demandado. En general, en la costa oeste, incluso con los impuestos en Vancouver, está bien. En Seattle y Portland, entre el dinero de la tecnología y la afluencia de capital asiático, uno está viendo un mercado fuerte. San Francisco y L.A. tienen una dinámica similar. L.A. es un mercado ligeramente diferente, ya que hay una gran cantidad de dinero entrando del Golfo. Todos esos, si usted es un vendedor, son grandes mercados desde una perspectiva de reventa.

Si es un comprador, probablemente diría que es en el área de Miami porque hay una cantidad decente de desarrollo e inventario. Nueva York es un mercado bastante bueno también para los compradores. Y Londres porque ha tenido desafíos en dos ciclos electorales: Brexit, impuestos de timbre, impuestos a las mansiones; ha sido una sucesión de problemas en los últimos años, por lo que los precios son realmente muy atractivos. Pero Londres siempre será atractivo para los compradores globales. Sí, hay algunos problemas con Brexit, pero es una ciudad central, y el capital siempre fluirá por allí, al igual que Nueva York o Hong Kong.