Las calles solitarias y los departamentos vacíos de Ciudad Valdeluz, un nuevo desarrollo a 40 minutos en tren de Madrid, con canchas de tenis, piscinas cubiertas y un club de golf vecino, simbolizaron el colapso inmobiliario de España, uno de los peores de Europa.
Pero una nueva tendencia está reemplazando los informes de zonas de lujo abandonadas a donde llegaron ocupantes ilegales y dejaron automóviles robados en los estacionamientos vacíos: los residentes están comprando de nuevo en Valdeluz.
Durante años, cientos de miles de casas construidas durante el auge inmobiliario de España antes de 2006 estaban sin vender, vacías o a medio construir. La construcción tuvo una caída fenomenal de 96% y se detuvo durante un período de ocho años, con solo 34.000 permisos de construcción emitidos en 2013. En ese año, más de uno de cada cuatro españoles estaban desempleados, lo que llevó a la peor tasa de desempleo en Europa después de Grecia.
"España tuvo una crisis porque construyó demasiadas propiedades en lugares donde no se iba a vender", dice Hugo Thistlethwayte, jefe de vivienda residencial internacional de Savills.
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La crisis incluso llegó a las playas e islas que alguna vez estuvieron plagadas de adoradores de segundas residencias.
Los precios en algunas áreas principales, incluyendo la isla de Mallorca y la comunidad andaluza de lujo de Sotogrande, disminuyeron hasta en un 40% desde sus niveles pico antes de la crisis, informó Knight Frank en 2013.
A pesar de la modesta recuperación en los últimos años, algo finalmente hizo clic en 2017, particularmente para el lujo.
Las áreas de España se liberaron de su mediocre crecimiento, registrando aumentos de dos dígitos en los préstamos hipotecarios, las ventas y, en algunas ciudades, los precios medianos de venta.
El país registró casi un 30% de aumento en las ventas de viviendas por más de 900.000 euros en el primer semestre de 2017, con importantes aumentos en Madrid y zonas turísticas como la Costa Brava, al norte de Barcelona, según Fomento, el departamento de desarrollo de España.
En términos de precio, Madrid fue apuntalada por una creciente cohorte de compradores extranjeros y un suministro cada vez más ajustado. La ciudad registró el crecimiento más fuerte de cualquier mercado de lujo en Europa, según el último Prime Global Cities Index de Knight Frank, lanzado en noviembre. "El lujo ha marcado el camino", dice Thistlethwayte.
Lea más:Los Jerónimos de Madrid, en el ojo de los inversionistas globalesLos extranjeros impulsan el mercado Los compradores extranjeros han sido clave para revivir los bienes inmuebles de lujo de España, desempeñando un papel más importante ahora que antes de la recesión, según muestran las estadísticas del gobierno.
Las áreas que se han recuperado son lugares donde el inventario es bajo "y donde la economía es más favorable, o donde ha habido una fuerte demanda internacional", dice Thistlethwayte.
Los extranjeros comenzaron a tomar posesión de bienes raíces en España en 2010, incluso cuando la actividad doméstica continuó desplomándose, según datos del Consejo General de Notarios. Liderados por británicos y europeos del norte y, en algunas áreas, compradores sudamericanos, chinos y rusos, la actividad extranjera ha superado los niveles previos a la crisis.
Las compras de no residentes ahora se han triplicado desde su punto más bajo durante la crisis. Los extranjeros representaron una quinta parte del volumen de ventas en el país en la primera mitad de 2017, según muestran los datos del gobierno.
Los británicos han sido durante décadas el mayor grupo de compradores extranjeros en España, aunque su número ha disminuido considerablemente desde la votación del Brexit. Representaban el 13,9% de los compradores extranjeros en la primera mitad de 2017, seguidos de los franceses (8,8%) y los alemanes (8,2%), según el centro de notarios.
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La llamada estrategia de visa dorada promulgada en 2013 para atraer inversión extranjera a España ha ampliado el grupo de compradores extranjeros ricos para incluir a chinos y rusos. Hasta ahora, el gobierno español ha otorgado más de 1.400 visas a chinos y rusos a través del programa a cambio de una inversión de al menos 500.000 euros en propiedades españolas.
Valencia, la tercera ciudad más grande del país, se ha beneficiado especialmente de la afluencia de familias chinas, dice Francesco Ballester de Rimontgó, una filial de Christie's International Real Estate.
"Tenemos muchos clientes chinos de alta gama en Valencia", dice Ballester. Se sienten atraídos por la mezcla de buenas escuelas para sus hijos y el mejor poder de compra que 500.000 euros ofrece en la ciudad en comparación con Barcelona o Madrid.
Debido a que gastan más en promedio que los compradores nacionales, los extranjeros también han contribuido a que los precios de venta se hayan recuperado. Los no residentes gastaron un precio mediano de €1.941 por metro cuadrado en el primer semestre de 2017, aproximadamente un 40% más que los compradores nacionales, según el registro de propiedad español.
Además de las tres principales ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia, las soleadas ciudades costeras y las islas representan la gran mayoría de la inversión extranjera.
Los extranjeros se están congregando en segundas residencias en la playa de la Costa Blanca, ubicada en el este de la provincia de Alicante. Gastaron 1.800 millones de euros en los primeros tres trimestres de 2017, la mayor inversión extranjera de cualquier provincia, según las estadísticas del gobierno.
Otros puntos atractivos para la inversión extranjera incluyen Costa del Sol en el sur de España y las Islas Baleares de Ibiza y Mallorca.
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Los sudamericanos impulsan los precios en Madrid
Los efectos de los compradores extranjeros adinerados son especialmente pronunciados en Madrid, que se convirtió en el mercado de lujo de mayor rendimiento en Europa en el tercer trimestre de 2017.
Los ricos latinoamericanos, buscando seguridad en medio de ansiedades políticas y económicas en sus países, elevaron los precios casi un 12%, según las últimas estadísticas de Knight Frank.
"Atrayendo un fuerte interés de América Latina, en particular, Venezuela, junto con la entrega de nuevos desarrollos de alto nivel, el inventario de propiedades de lujo de la ciudad ahora está firmemente en el radar de los inversionistas globales", escribió en un informe Kate Everett-Allen, de investigación residencial internacional de Knight Frank.
En los primeros seis meses de 2017, el número de venezolanos que residen en España aumentó más del 16%, el mayor aumento de cualquier nacionalidad, según el departamento de empleo y seguridad social de España. Mientras que el Banco Central de Venezuela ha dejado de publicar información sobre la inflación, se estima que la hiperinflación en el país sudamericano elevará los precios un 2.000% a comienzos de 2018, según el Fondo Monetario Internacional.
Y los venezolanos no son los únicos que buscan seguridad económica. El año pasado, el peso de México registró la inflación más alta en muchos años, y el número de mexicanos que reside en España aumentó un 7% desde finales de 2015, según las estadísticas del gobierno.
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Tantos latinoamericanos adinerados se han marchado a España que los desarrolladores de Estados Unidos que buscan vender casas en el mercado venezolano están celebrando reuniones en Madrid en lugar de Caracas, dice Alan Araujo, un agente con sede en Miami de One Sotheby's International Realty. Recientemente viajó a la capital española para negociar acuerdos para el nuevo One Thousand Museum en Miami diseñado por Zaha Hadid.
Un tipo de cambio favorable con el euro y precios de lujo más bajos han jugado un papel en atraer a los latinoamericanos a España sobre Miami, donde el dólar fuerte estadounidense ha limitado su poder adquisitivo. "Aman a Miami, pero terminan yendo a Europa por el precio", dice Araujo.
Los compradores latinoamericanos se han alojado en departamentos multimillonarios en el Parque del Retiro de Madrid, así como en casas unifamiliares de lujo en los suburbios de Madrid. Gracias a su actividad, Madrid experimentó un aumento del 31% en las ventas de viviendas con un precio superior a 900.000 euros, según datos de Fomento.
Recuperación en el mercado de segunda residencia
Fuera de la capital, los nuevos desarrollos de lujo han ayudado a la decaída industria de la construcción de España y han elevado los precios medianos en varios lugares de playa populares entre los turistas y los propietarios de segundas residencias.
A nivel nacional, el precio de venta promedio de una casa recién construida ha aumentado un 20% desde 2015, según datos de Fomento.
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Algunos desarrolladores vieron una actividad récord en 2017, gracias a que los extranjeros adquirieron nuevos desarrollos en lugares como Costa Blanca, Costa del Sol y la isla balear de Mallorca, dicen constructores y agentes.
El principal constructor de viviendas de España, Taylor Wimpey España, registró un aumento del 12,3% en los pedidos de casas nuevas, principalmente en mercados de segunda residencia como Costa Blanca. Las solicitudes de viviendas nuevas aumentaron un 13%, dijo la empresa en un comunicado de fin de año.
La mayoría de las ventas de los constructores fueron hechas a alemanes, aunque registraron compras hechas por más de 30 nacionalidades, incluyendo un gran contingente de británicos ricos. La mayoría de los compradores británicos compraron lujosas casas de playa con precios superiores a los 450.000 euros, agregó la firma. "Los ciudadanos británicos adinerados están buscando colocar su dinero fuera del Reino Unido en propiedades españolas", dice el director de marketing de la firma, Marc Pritchard.
Construcción nueva abastece a compradores de lujo
Los desarrolladores se muestran optimistas respecto al lujo en Madrid y Barcelona, así como a los futuros mercados de segundas residencias populares entre los extranjeros, como Costa del Sol, Costa Brava en Cataluña y las islas de Ibiza y Mallorca, según los expertos.
Los proyectos más recientes de Taylor Wimpey incluyen Botanica, un desarrollo en la ciudad gastronómica de Benahavís en Costa del Sol. Ofrecerá vistas al mar y penthouses de tres dormitorios desde €730.000.
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Más cerca del agua, están surgiendo villas de lujo en el Valle del Golf de Nueva Andalucía y se espera que sean entregadas en 2019 con precios que comienzan en €2,25 millones.
En ese mismo tramo sur, los desarrolladores son optimistas en la ciudad de Estepona, que "se ha beneficiado de las nuevas construcciones y se ha vuelto cada vez más deseable", dice Stephen Lahiri, socio de Lucas Fox -Marbella-Costa del Sol. "Estas áreas también están más orientadas a la familia, y al mercado de alta gama y residencial".
Las ventas de gama alta también están aumentando en Costa Brava, una zona popular de playa a lo largo de la costa noreste de España en Cataluña. Las ventas de lujo en la provincia de Girona, que abarca la Costa Brava, aumentaron un 21,4% el año pasado, según datos del gobierno.
Los nuevos proyectos incluyen villas de cuatro dormitorios en el campo de golf de Girona. Las casas ofrecen piscinas y jardines privados y comienzan en €1,05 millones.
En las Islas Baleares, un desarrollador está convirtiendo un castillo del siglo XV en Palma de Mallorca en cinco departamentos modernos completamente amueblados, de acuerdo con Lucas Fox, que está comercializando la propiedad.
"Realmente, hasta el año pasado ... faltaron nuevos desarrollos de lujo en España", dice Alexander Vaughan, cofundador de Lucas Fox Prime.
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Los desarrolladores están a la caza de parcelas para construir nuevos productos de lujo en Madrid y Barcelona, que tienen una escasez de tierra edificable debido a las estrictas leyes de zonificación. Eso ha generado una demanda reprimida de casas de lujo modernas y ejerce una presión al alza sobre los precios, dice Vaughan.
Sin embargo, un voto a favor de la independencia de Cataluña a mediados de septiembre arrojó un impulso temporal en el resurgimiento del mercado de Barcelona.
El mercado de lujo de Barcelona se divide 50/50 entre compradores españoles e internacionales, y la mayor cohorte extranjera proviene del norte de Europa. Sin embargo, hay un creciente número de compradores chinos y de Oriente Medio que acuden a la capital catalana desde la recesión.
Mientras que las ventas de casas de alta gama con un precio de más de 900.000 euros subieron casi un 50% en la primera mitad de 2017, según los datos del gobierno, la incertidumbre política tuvo un efecto de enfriamiento instantáneo, dice Vaughan.
Pero el enfriamiento probablemente haya sido momentáneo, ya que las elecciones de diciembre han negado cualquier posibilidad de sucesión, dice Vaughan. "Las cosas están mejorando ahora".
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puntos atractivos: El lujo está marcando el largo camino de España hacia la recuperación. Aquí están cuatro de los mercados inmobiliarios más populares del país.
JERONIMOS, MADRID
Precio típico de lujo: €7.350 por metro cuadrado Tipos de casas: Amplios departamentos con una magnífica arquitectura del siglo XIX El preciado vecindario es el hogar del Parque del Retiro y está cerca del centro de la ciudad, tiendas y galerías.
PALMA, MALLORCA
Precio típico de lujo: €7.300 por metro cuadrado Tipos de casas: Mansiones históricas, cabañas junto al mar o penthouses modernos La capital de la isla es un centro para la vela y la navegación y ofrece un hermoso patrimonio arquitectónico, como La Seu, una gran catedral del siglo XIII construida sobre una mezquita que fue construida sobre una iglesia. Lea más:Visita a lujosa casa en Mallorca con piscina de borde infinito y teatro en casa (en inglés)
GOLDEN MILE, MARBELLA
Precio típico de lujo: €6.945 por metro cuadrado Tipos de casas: Villas frente a la playa Este tramo de resorts y casas de lujo ofrece una mezcla ecléctica de sitios, desde iglesias del siglo XV y ruinas moriscas hasta esculturas de Salvador Dalí, así como destellos de la línea costera africana al otro lado del Mediterráneo.
L’EIXAMPLE, BARCELONA
Precio típico de lujo: €6.210 por metro cuadrado Tipos de casas: Departamentos en edificios reformados de principios del siglo XX Tiene la arquitectura modernista, como la Casa Batlló de Antonio Gaudí y la Casa Amatller de Josep Puig i Cadafalch, así como la famosa obra maestra inacabada de la iglesia de Gaudí, la Sagrada Familia. (Fuente: Datos de precios de Knight Frank)
Esta historia apareció inicialmente en Mansion Global magazine.