Las unidades sin terminar están de moda en el mercado de lujo de EE.UU.

Antes de construir sus últimos proyectos de lujo, la empresa de desarrollo con sede en San Francisco Trumark Urban recopiló estudios de mercado sobre lo que llama propiedades de "caparazón caliente", es decir, aquellas que tienen sistemas eléctricos, mecánicos, estructurales y de fontanería en su lugar, pero no están terminadas. De inmediato, algunas cosas se destacaron.

Primero, descubrieron que estas unidades, que también se conocen como "cáscaras de vainilla", "cáscaras personalizadas", "cajas blancas" o "listas para el decorador", fueron compradas con mayor frecuencia por compradores que habían llevado a cabo un proyecto de renovación de fondo o habían construido desde cero.

Muchos propietarios que compran en el rango de US$5 a US$20 millones han hecho esto muchas veces, dijo Arden Hearing, director general de Trumark Urban.

"Prefieren adaptar una unidad exactamente como mejor les parezca, desde el diseño hasta los acabados", dijo, y tienen los medios financieros y el equipo en su lugar, incluidos un contratista, arquitecto, ingeniero y diseñador, para ejecutar su visión.

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En segundo lugar, Trumark Urban descubrió que vender unidades sin terminar no necesariamente significaba ofrecerlas a un precio más bajo por pie cuadrado que las unidades terminadas comparables en ubicaciones similares. Por ejemplo, en Manhattan, donde se basó la mayor parte de su investigación de mercado, Hearing vio ejemplos interesantes en los que un penthouse de lujo terminado, ya sea nuevo o de reventa, se vendía por una cantidad similar a un penthouse sin terminar.

"Esto sería sorprendente en el contexto de un condominio normal", dijo, en el que el producto final probablemente valdría más. "Pero si alguien no está valorando los acabados, porque planea cambiarlos para rehacerlos a su gusto", este no es el caso, dijo.

Finalmente, Hearing dijo, descubrieron que algunas personas que estaban interesadas en estas unidades no querían realizar una renovación masiva. En estos casos, era beneficioso ofrecer una opción en la que pudieran ingresar y seleccionar los acabados específicos, como lo harían si compraran un automóvil deportivo italiano y regresar seis meses después para mudarse cuando la propiedad estuviera lista.

Para tener en cuenta estos hallazgos, Trumark Urban incluyó la opción de un programa de servicio de guante blanco en su desarrollo The Pacific en San Francisco, que originalmente presentó ocho propiedades de "sin terminar", tres de las cuales permanecen disponibles, ofrecidas por US$6,495 millones, US$9,95 millones y US$13,85 millones.

La compañía de desarrollo también recientemente ofreció dos unidades de penthouse sin terminar y ahora vendidas en su proyecto Ten50 del centro de Los Ángeles. Y la compañía no es la única que vende tales unidades. Las propiedades "sin terminar" son comunes y han existido durante décadas en las principales ciudades, como Nueva York y Miami, donde los individuos de alto patrimonio a menudo compran, dicen los expertos.

"Son populares porque todos tienen diferentes gustos y quieren expresar su individualidad, especialmente en el mercado de alta gama", dijo el desarrollador Gil Dezer de Dezer Development, con sede en Miami, que ofreció unidades sin terminar listas para diseñador en sus proyectos de Porsche Design Tower y Residences by Armani/Casa en Sunny Isles Beach.

"Creemos que no tiene sentido instalar un costoso mármol color crema que alguien va a romper porque quiere mármol oscuro", dijo. "Al mercado le gusta de esta manera".

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Las propiedades ‘sin terminar’ son buenas para los usuarios

Debido a que las unidades sin terminar requieren una cantidad significativa de dinero y tiempo para hacerlo bien, los expertos dicen que con mayor frecuencia los usuarios finales las compran como residencia principal o secundaria.

"Esto tiende a ser una casa en la que el comprador tiene una importante inversión emocional", dijo Garrett Frakes, socio gerente de Polaris Pacific, la empresa con sede en San Francisco que se encarga de las ventas y el marketing de The Pacific.

Las propiedades "sin terminar" también suelen entregarse en los pisos del penthouse, donde las unidades tienen áreas de entre 2.500 y 4.500 pies cuadrados o más (232 a 418 metros cuadrados), dijo Frakes, señalando que en las plantas inferiores y en las unidades más pequeñas y menos costosas, la gente quiere algo terminado y listo para mudarse.

En lo que se refiere al costo, Hearing dijo que las unidades "sin terminar" restantes en The Pacific tienen precios entre US$3.000 y US$4.000 por pie cuadrado (Us$32.280 y US$43.040 por metro cuadrado), lo que significa "precios récord para San Francisco". Además de eso, los compradores pueden esperar gastar US$650 adicionales por pie cuadrado, o hasta más de US$1.500 por pie cuadrado (entre US$6.994 y US$16.140 por metro cuadrado), en el extremo más alto, para completar la unidad.

En Miami, Dezer dijo que ve a la mayoría de las personas gastar un poco menos, de US$200 a US$800 por pie cuadrado (entre US$2.152 y US$8.608 por metro cuadrado) para terminar sus unidades listas para el decorador. Pero eso es después de que él las entrega con los baños y la cocina al menos semiacabados, con pisos y encimeras en su lugar para que pueda obtener el certificado de ocupación del edificio. En comparación con los US$25 por pie cuadrado (US$269 por metro cuadrado) que un desarrollador gastaría en acabados en un edificio típico de alquiler comercializado, esto sigue siendo una cantidad significativa.

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Cuando se trata de cuánto tiempo se lleva terminar una unidad, eso también depende de los compradores y de lo bien que saben lo que quieren.

Si tienen todo planificado y listo para funcionar cuando cierren, Dezer dijo que podrían pasar 90 días para que todo salga bien. Pero lo ha visto hacerlo en tres semanas y también lo ha visto tomar más de dos años, especialmente cuando se requieren diseños arquitectónicos y permisos. "Si alguien sabe que están cerrando en seis meses, ese es el momento adecuado para comenzar a diseñar la unidad", dijo.

El nivel de personalización ofrecido variará según la construcción

En The Pacific, Hearing dijo que Trumark Urban sabía desde el principio que querían proporcionar la mayor flexibilidad posible a los compradores, quienes pueden alterar por completo el diseño de la unidad, agregar habitaciones o eliminarlas. Incluso pueden reubicar la escalera o poner un elevador, como ya lo hizo un comprador.

"Estas casas se verán dramáticamente diferentes de cualquier otra casa en el mundo y ciertamente diferente de cualquier otra casa en el edificio", dijo. "Ofrecemos a los compradores la oportunidad de crear algo extremadamente a la medida y personalizado".

Por otro lado, Dezer dijo que sus compradores normalmente no quieren volverse tan locos, en parte porque estos cambios importantes pueden ser costosos.

"Las unidades listas para decoración le brindan un excelente plano de planta, con las paredes listas y las puertas instaladas", dijo. "Simplemente vaya y ponga el color: elija los colores de su pared, los colores y acabados de su piso, sus muebles y qué tipo de tonos quiere".

Si comienza a cambiar las cosas "y personalizar aún más el departamento", continuó, "Se está metiendo en dinero y tiempo real".

Mientras que el equipo de Trumark Urban ofreció el programa de conserjería de guantes blancos, Dezer está ofreciendo un beneficio similar en el proyecto Residences by Armani/Casa.

Si eligen aprovecharlo, los compradores de las unidades de US$2 millones a US$9 millones tienen la ayuda de un diseñador de Armani para dar vida a su visión. La tarjeta de regalo Armani/Casa de US$25.000 que viene con la compra tiene la intención de ayudarlos a llegar allí.

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Hay ayuda para los compradores que no pueden visualizar el producto terminado

Si bien una casa única y personalizada suena genial para la mayoría de los compradores de alto patrimonio neto, a algunos les cuesta imaginarse cómo sería el espacio cuando esté terminado, dijo Frakes.

Si las representaciones fotográficas y los planos bidimensionales no son suficientes, Hearing dijo que el equipo de marketing ofrece un programa de realidad virtual que permite a los posibles compradores "recorrer" lo que parece una unidad terminada, con paredes en su lugar y una cocina terminada. Otra opción es mirar una unidad modelo temporal.

Si bien todo esto parece más trabajo para el desarrollador para entregar unidades sin terminar, "física y logísticamente, es más simple", dijo Hearing. Pero también es más astuto, continuó.

Sin embargo, "si se ofrece personalización para una propiedad que no es digna ni especial, podría funcionar en su contra", agregó, y señaló que las unidades penthouse en The Pacific tienen excelentes vistas de la ciudad, la bahía y el puente Golden Gate.

"Mientras menos producto básico y más unidad de alta gama sea", dijo, "más viable es un producto sin terminar".

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