Cuando se trata de vehículos de inversión, los expertos coinciden en que las propiedades inmobiliarias son más seguras y menos volátiles que las acciones, el oro o las monedas. También tiende a ser más aceptable para los inversionistas, que necesitan tener menos experiencia para hacer una compra inteligente.
Es por eso que Thomas Veraguth, un economista senior con sede en Zúrich de UBS Wealth Management, cree que "es muy bueno tener bienes raíces como parte de una cartera de inversiones diversificada".
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Pero aunque los inmuebles, en general, se consideran estables, los bienes inmuebles de lujo tienden a tener altibajos más abruptos que las compras promedio, dijo Veraguth. Por ésta razón, el punto de entrada -o cuando se elige comprar dentro de un ciclo de mercado- es importante.
También es importante que un comprador de lujo que hace este tipo de inversión llamada alternativa no se exceda en el endeudamiento y pueda mantener la propiedad de inversión para el largo plazo y así se aparte de cualquier volatilidad.
"Si uno no se ve obligado a vender la propiedad en el momento equivocado y se mantiene el control sobre cuándo vender, los bienes raíces ofrecen buena protección", dijo Veraguth.
Con estos principios generales en mente, hay varios factores que pueden afectar el éxito de una inversión inmobiliaria de lujo. La mayoría de estos se reducen a los objetivos financieros de los inversionistas, que pueden ser un grupo diverso, incluyendo los compradores con aversión al riesgo que quieren mantener la propiedad durante mucho tiempo, así como las personas que quieren realizar una compra más riesgosa, y después vender en el momento adecuado.
Independientemente del tipo de inversionista, lo primero que se debe hacer al considerar una compra de lujo es profundizar en los detalles micro de la propiedad en lugar de enfocarse en el panorama macro del mercado, dijo Harry Chernoff, desarrollador inmobiliario y profesor de la escuela de negocios Stern de NYU.
"Mucha gente se pierde en los problemas macroeconómicos", dijo Chernoff, citando el aumento general del inventario de viviendas en Estados Unidos como un ejemplo de datos que resultarían irrelevantes para alguien que compra una propiedad en Manhattan.
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En su lugar, continua, un comprador debe recopilar datos para ver la tendencia de los últimos cinco años del precio por pie cuadrado, la relación precio-renta y los precios generales en las regiones geográficas que están considerando.
"Realmente tiene que llegar a los detalles de la propiedad en sí y el barrio en una zona pequeña para averiguar si es una inversión sólida", dijo.
Sin embargo, a un nivel de toda la ciudad, hay algunos lugares en riesgo de burbuja y que enfrentan una seria corrección de precios, dijo Veraguth, que están documentados en el índice de burbujas 2016 de UBS.
En la actualidad, Vancouver encabeza esa lista, seguida por Londres, Estocolmo, Sídney, Múnich y Hong Kong. Los precios de la vivienda en estas ciudades han aumentado casi un 50% desde 2011, mientras que los precios de la vivienda en otros sectores financieros mundiales han aumentado en torno al 15%. Con base en los aumentos de precios, San Francisco, Ámsterdam, Zúrich, París, Ginebra, Tokio y Fráncfort se consideran sobrevaloradas, mientras que Singapur, Boston, Nueva York y Milán se encuentran en un "valor razonable", con un crecimiento de aproximadamente 15% desde 2011.
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"Cuando se produce un fuerte aumento en el precio", dijo Veraguth, "en promedio, tendrá una corrección de precios del 30%". Pero, nadie sabe exactamente cuándo va a suceder eso o si la corrección será tan severa. Sin embargo, es importante señalar que "comprar en el momento equivocado puede ser muy costoso", agregó Veraguth.
Esa es la razón por la cual el punto de entrada correcto es crucial. Si observa los datos históricos de un lugar específico, así como lo que está sucediendo en la ciudad puede ver cuando las cosas están tendiendo hacia arriba y anticipar cuándo una corrección de precios podría tener lugar, incluso si una ubicación está en "riesgo de burbuja" , una corrección podría estar a uno o dos años de distancia, ya que la última etapa de un ciclo de mercado es generalmente un período de aumento de precios muy fuerte, dijo Veraguth.
La buena noticia para los inversionistas de lujo es que, incluso si entran en el momento equivocado, "los destinos de lujo siempre deben recuperarse porque sólo existe un número limitado de las mejores ubicaciones en el mundo", dijo Veraguth, señalando que la recuperación puede en algunos casos tardar hasta 10 o 15 años. "Si se puede soportar una corrección y no se está obligado a vender, la riqueza estará estable y protegida."
Las siguientes son las dos variables que cada inversionista de bienes raíces debe considerar y están unidas: sus objetivos y el horizonte de tiempo.
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Para determinar esto, un inversionista necesita considerar cuánto tiempo desea mantener una inversión y qué clase de retorno desea. Si alguien planea vivir en la propiedad, al menos parte del tiempo, generalmente tiene un horizonte de tiempo más largo de al menos cinco años, dijo Chernoff. Si están alquilando la propiedad durante algún tiempo, podrían estar contentos con un retorno relativamente bajo con el objetivo de preservar su riqueza.
Pero si una empresa o una persona compra bienes raíces de lujo y necesita obtener un 15% a 20% de retorno en tres a cinco años, el inversionista está bajo la presión de seleccionar algo que va a aumentar en valor rápidamente. "Si se puede comprar algo en un vecindario prometedor que cuesta un tercio de una propiedad en un área más establecida, algunas personas querrán correr ese riesgo porque existe la posibilidad de que puedan ganar mucho más dinero", dijo el Chernoff. "La gente que tiene los mejores resultados en bienes raíces es innovadora y creativa de esta forma".
Si el objetivo es estacionar dinero para la herencia de un niño, como le dijo un cliente a Edward de Mallet Morgan, un socio con sede en Londres en Knight Frank, ese horizonte de tiempo es largo y el objetivo es para la preservación de la riqueza, pero hay otras variables que este comprador debe tener en cuenta.
Aunque las áreas establecidas en Manhattan o Londres son generalmente consideradas las más atractivas para preservar la riqueza, los impuestos sobre la herencia en una propiedad de US$50 millones, que es lo que este cliente estaba buscando para gastar, serían significativos en cualquier lugar. Pero Mónaco o las Bahamas, por ejemplo, no tienen impuestos de herencia si pasan una propiedad a un descendiente directo, dijo de Mallet Morgan, lo que puede hacer que sean opciones más atractivas.
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"Siempre tiene que considerar el futuro de la propiedad y la siguiente movida para confirmar que se están logrando las metas de corto y largo plazo", dijo.