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Las ciudades secundarias de EE.UU. tienen alto potencial para inversionistas

Lugares como Seattle, Austin y Fort Lauderdale tiene crecimiento económico y un amplio atractivo

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Las ciudades secundarias más pequeñas, como Seattle, ofrecen oportunidades para que los inversionistas obtengan retornos más altos sin asumir mucho más riesgo, según los expertos.

INFINITETHOUGHT / PIXABAY
Las ciudades secundarias más pequeñas, como Seattle, ofrecen oportunidades para que los inversionistas obtengan retornos más altos sin asumir mucho más riesgo, según los expertos.
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¿Desea invertir en un desarrollo inmobiliario de EE. UU.? Olvídese de las principales ciudades, como Nueva York, San Francisco y Washington, D.C. que se han saturado de inversión y desarrollos. En cambio, las ciudades secundarias más pequeñas, como Seattle, Austin, Texas, y Raleigh/Durham, Carolina del Norte, ofrecen oportunidades para que los inversionistas obtengan mayores ganancias sin asumir mucho más riesgo, según los expertos.

Cuando trabaja con inversionistas institucionales que buscan oportunidades en el sector inmobiliario, el asesor financiero Paul Fried, quien es director ejecutivo de Greystone Bassuk Group, apunta a las ciudades secundarias, donde dijo que puede esperar retornos anuales de entre 10% y 20%.

¿Sería eso posible en los mercados principales que atraen el interés internacional? No tanto.

"Para un inversionista institucional típico, obtener este tipo de retornos en las principales ciudades es imposible", dijo Fried. "No va a suceder, por eso están dispuestos a escuchar una historia sobre una oportunidad de inversión en un mercado secundario".

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‘La ciudad pequeña es la nueva gran ciudad’  

Las ciudades secundarias se pueden dividir en varias categorías, pero generalmente son ciudades más pequeñas con poblaciones de alrededor de 500.000 a 3 millones. Muchas de ellas, incluyendo Charlotte, Carolina del Norte; Nashville y Raleigh/Durham están mostrando un importante crecimiento de la población, a medida que en EE.UU. la gente se muda de las grandes metrópolis a los mercados más pequeños a un ritmo cada vez más acelerado. De hecho, Charlotte y Raleigh obtienen cada día más de 100 nuevos residentes, según el desarrollador Clay Grubb, director general de Grubb Properties, con sede en Charlotte, mientras que Austin recibe 150, de acuerdo con el informe de riqueza de Knight Frank de 2017.

Al combinar esos cambios demográficos positivos con un fuerte crecimiento laboral, costos de vida competitivos, sistemas de atención médica de primer nivel y el atractivo de estar cerca del capital intelectual y las instituciones de educación superior, se tiene un lugar sostenible para desarrollar propiedades residenciales y comerciales. No es de extrañar que los profesionales inmobiliarios estén tomando nota.

En la recientemente divulgada edición 39 de la encuesta inmobiliaria de tendencias emergentes—co-publicada por la organización de bienes raíces globales y de uso de la tierra Urban Land Institute y la firma de servicios profesionales PricewaterhouseCoopers—más de 1.600 profesionales de bienes raíces, incluyendo constructores de viviendas, arquitectos, agentes y banqueros, votaron sobre dónde piensan que las personas pueden encontrar las mejores perspectivas de inversión y desarrollo en 2018.

Seattle encabeza la lista de las 78 ciudades, seguida por Austin; Salt Lake City, Utah; Raleigh/Durham; y Dallas/Fort Worth, Texas. Los únicos mercados principales en los 10 primeros son Los Ángeles y Boston. San Francisco se ubicó en el puesto 27, Washington, D.C. en el 35 y Manhattan en el 46.

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"La historia aquí es que la ciudad pequeña es la nueva gran ciudad", dijo Mitch Roschelle, socio de PwC y coeditor del informe.

Si mira hacia atrás en 2009, la última vez que Seattle encabezó la encuesta de tendencias emergentes, el resultado casi se revirtió. En aquel entonces, todas las ciudades principales estaban en la lista de las primeras 10, dijo Roschelle, que en conjunto tenían una población total de alrededor de 60 millones de personas. La población total de las primeras 10 en la nueva lista es de aproximadamente 37 millones.

"Lo que sucedió es que los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios salieron de la crisis financiera y miraron a esos grandes mercados principales debido a su relativa seguridad", dijo.

"Pero ahora, a medida que ha pasado el tiempo y esas ciudades se han llenado, están diciendo: '¿dónde está el lugar seguro donde no están los demás?'".

No todas las ciudades secundarias son iguales

Si uno está buscando una buena ciudad para invertir, no todas las ciudades secundarias son buenas opciones, dicen los expertos. Los lugares con potencial real deben tener una confluencia de factores económicos positivos, incluida la industria local y la creación de empleo; características de calidad de vida, incluyendo una zona céntrica accesible; acceso a la educación superior y una fuerza de trabajo educada; y una infraestructura establecida, con acceso a atención médica de calidad e, idealmente, transporte público.

Las ciudades secundarias con mayor potencial de inversión satisfacen estos criterios y también atraen a un grupo demográfico joven y educado. Es por esta razón que Charlotte, está en el mejor momento, al igual que Charleston, Carolina del Sur y Orlando, Florida, dijo Roschelle.

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Estas son algunas de las áreas donde Grubb construye propiedades de alquiler asequibles para residentes jóvenes, un nicho que presenta una "oportunidad de inversión muy atractiva", con retornos anuales en el rango de 15 % a 20%, dijo.

"Saliendo de una recesión, una ciudad principal superará a estos mercados", dijo Grubb. "Pero la realidad es que ahora mismo, estos mercados secundarios superarán a las ciudades principales".

Y eso tiene sentido, dijo.

"Si es un milenario con US$100.000 en deuda educativa, hay que tener buena suerte para encontrar un departamento que pueda pagar en Nueva York, Boston o San Francisco", dijo Grubb. "Si quiere ser emprendedor o iniciar un negocio, debe venir a Charlotte, donde puede conseguir un departamento por menos de US$1.000 al mes".

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Mercados secundarios más pequeños

Luego están algunas ciudades secundarias más pequeñas con poblaciones menores de 500.000 que no necesariamente están tan maduras para la inversión, pero aún muestran potencial, dicen los expertos.

Pittsburgh, Pensilvania y Cincinnati, Ohio, le gustan a Fried porque son "microcentros que son como Nueva York para su región", con densidad, infraestructura y sistemas universitarios sólidos y atención médica, están en esa lista. También lo es Salt Lake City, la ciudad más pequeña de la lista de las 10 primeras de la encuesta de mercados emergentes. Al igual que Denver, dijo Roschelle, Salt Lake City cuenta con una concentración de jóvenes y una vista de las montañas nevadas. Pero, es mucho más asequible.

Otras ciudades secundarias en las que vale la pena invertir se encuentran adyacentes a las principales ciudades principales, a menudo dentro de aproximadamente 50 millas (80 kilómetros). Las ciudades más grandes que se ajustan a esta clasificación incluyen Fort Lauderdale, Florida, que se encuentra a una media hora de Miami, y Oakland, California, adyacente a San Francisco.

Las ciudades más pequeñas, con aproximadamente 100.000 residentes o menos, incluyendo White Plains, Nueva York y Stamford, Connecticut, son atractivas porque tienen sus propias economías e industria con un núcleo urbano y cierta densidad de población, pero también están a menos de una hora de viaje en tren desde el centro de Manhattan.

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Steve Schwartz, un desarrollador de bienes raíces que vive en el Área de la Bahía de San Francisco, acaba de completar una instalación de auto-almacenamiento en Norwalk, Connecticut, cerca de donde creció. Escogió ese lugar para atender a las personas que viven en espacios multifamiliares, donde no tienen sótanos o garajes, pero sabía por experiencia que también significaría un retorno de la inversión significativamente más alto que si construyera en Manhattan.

"Algunos inversionistas ven que están en los principales mercados para mitigar riesgos", dijo, "pero los verdaderos mercados secundarios realmente no sufrieron mucho más en 2008".

En general, agregó, "los retornos en un mercado secundario son potencialmente más altos, y realmente no hay mucho más riesgo".

Casi superando su status de secundario

El último tipo de ciudad secundaria incluye un puñado de mercados, como Atlanta, Dallas/Fort Worth, Seattle y Austin, que han tenido la atención de desarrolladores e inversionistas durante años.

Austin incluso recibió algo de atención nacional, e incluso apareció en el informe de riqueza de Knight Frank de 2017, en una sección que destaca puntos globales de alta demanda, incluyendo Melbourne, Australia; Ciudad de México y Berlín, que presentan "interesantes oportunidades para los inversionistas privados en 2017 y más allá".

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"Austin se está convirtiendo rápidamente en un modelo global para las ciudades con visión de futuro", afirma el informe, "y no es difícil ver por qué: su mentalidad innovadora, su ambiente favorable a las empresas, su enfoque empresarial y su cultura única la han transformado de una economía dominada por el gobierno a un líder tecnológico".

Entonces, ¿cuándo pierden estas ciudades su status de secundarias? Eso realmente no importa, dijo Roschelle. "La verdadera pregunta es,  se han hecho tan populares con el capital de inversión que ya no son los secretos mejor guardados?"