Las oportunidades de obtener una ganancia rápida comprando y vendiendo casas de lujo en el mercado actual son cada vez más escasas.
La recuperación de la Gran Recesión en EE.UU. y la crisis crediticia global de principios de 2010 llevaron los precios de la vivienda a nuevos máximos en los últimos años en las ciudades de todo el mundo. Pero hay una evidencia cada vez menor de que la demanda empujará aun más los precios de lujo en el corto plazo y muchas ciudades ya están viendo alzas y correcciones, según analistas de bienes raíces, especialmente a la luz del aumento de las tasas de interés y una nueva serie de regulaciones gubernamentales.
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"Todavía tiene sentido invertir en bienes raíces para la diversificación de cartera, pero el momento del mercado es menos bueno de lo que era hace unos años", dijo Thomas Veraguth, un estratega de bienes raíces de UBS Global Wealth Management con sede en Zurich.
Durante un tramo de cinco años desde el final de 2012 hasta 2017, los precios de las viviendas principales en Sídney y Melbourne crecieron un promedio de casi el 55%, según el último informe de Knight Frank sobre las principales ciudades del mundo. En América del Norte, liderados por Toronto y Vancouver, los precios de las viviendas de lujo se dispararon un 45% en ese periodo. Y las casas de lujo en ciudades de Medio Oriente se apreciaron más del 40%, según el índice, que sigue el 5% superior del mercado en 42 ciudades principales.
Pero los inversionistas tentados por los mercados robustos de todo el mundo, desde Los Ángeles hasta Guangzhou, China, querrán andar con cuidado ya que el ímpetu explosivo de los últimos cinco años se ha reducido.
"Un escenario económico más brillante ayudó a elevar los precios de lujo", escribió en el informe Kate Everett-Allen, jefa de investigación internacional residencial de Knight Frank. "Sin embargo, con la pérdida del estímulo fiscal y el aumento de las tasas de interés en varios mercados clave, esperamos que la tasa de crecimiento del índice se modere en 2018".
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Los precios en China, Australia y Canadá se han elevado tan rápidamente que sus respectivos gobiernos han aprobado medidas para controlarlos.
Y los analistas todavía consideran que el mercado inmobiliario de Londres está sobrevalorado, incluso cuando los precios de las propiedades de lujo han retrocedido un 8% desde su máximo de 2015.
UBS Global Wealth Management ha utilizado una frase más ominosa para los precios en Londres, Sídney y Toronto: burbuja inmobiliaria. La vivienda está sobrevalorada y en territorio de burbuja en esas ciudades, junto con Estocolmo, Múnich, Hong Kong, San Francisco y Los Ángeles, según UBS.
Si bien UBS no prevé cuándo ocurrirá una corrección, podría provenir de uno o varios cambios económicos o gubernamentales. "Un cambio en la situación macroeconómica, un cambio en el sentimiento de los inversionistas o un aumento importante de la oferta podría desencadenar un descenso en los precios de la vivienda", dijo el informe.
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Los bienes inmuebles no son el único activo sobrevalorado que existe.
Las acciones de EE.UU. experimentaron uno de los períodos de crecimiento más sólidos y más tranquilos durante 2017, impulsados por la perspectiva de recortes en los impuestos a las empresas y una economía en crecimiento. Pero en el primer mes de 2018, las acciones mostraron cómo un cambio repentino en el sentimiento puede hacer que los precios disminuyan.
En los primeros ocho días de febrero, el índice industrial Dow Jones cayó más de 2.300 puntos, o 9%, y resurgió durante un par de semanas solo para caer 680 puntos en los últimos dos días del mes. Desde entonces, las acciones de EE.UU. han seguido fluctuando por razones que van desde el bajo rendimiento en el sector industrial a los aranceles aplicados a China y un trasfondo general de ansiedad por el aumento de las tasas de interés.
Sería particularmente temerario sacar dinero del volátil mercado de acciones para comprar propiedades de lujo. "En esta etapa es muy difícil decir que ahora deberíamos dejar las acciones y comprar bienes raíces porque los bienes raíces ya se han recuperado, el momento del mercado es peor que hace uno o dos años", dijo Veraguth.
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Aunque que los consumidores (o propietarios de viviendas) pueden vender caro para cosechar las ganancias del crecimiento acelerado e ininterrumpido de los precios, un crecimiento moderado con algunas fluctuaciones es más normal, ya se trate de bienes raíces o acciones.
Según Tim McGrath, socio gerente y asesor financiero de Riverpoint Wealth Management en Chicago, "2018 es un entorno de mercado mucho más normal. Es más saludable tener volatilidad porque sabe que, cuando tiene un año como 2017, con el tiempo habrá una recesión".
McGrath no aconseja la inversión a corto plazo en viviendas residenciales, independientemente de los valores de mercado, porque los costos de inversión a menudo superan los ingresos obtenidos al vender o alquilar. Dijo que considera corto plazo cualquier inversión a menos de 10 años.
"Si juega contra viento y marea, será mejor que mantenga su propiedad inmobiliaria por 10 años", dijo.
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Y para los contribuyentes de EE.UU, al menos, la nueva ley fiscal aprobada en diciembre beneficia en gran medida al sector inmobiliario comercial, por ejemplo, con tasas impositivas más bajas en las empresas, dijo McGrath. Mencionó los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, como una alternativa a la inversión en el mercado inmobiliario, pero de una manera diversificada. Los REIT son compañías que financian o poseen una cartera de propiedades generadoras de ingresos.
Los precios máximos y el escaso incentivo fiscal hacen que las compras especulativas sean una perspectiva tonta en el mercado actual.
"Tengo un número de clientes que están atrapados en estos lugares enormes y que nunca van a vender", dijo McGrath, al menos no por los precios que desean. "Cuando se ve un aumento rápido en el mercado, hay menos oportunidades de valor".