La actual tregua en el mercado inmobiliario de Manhattan podría hacer que algunos propietarios se sientan amargados, pero más de una década de datos de vivienda muestra que la ciudad sigue siendo una de las inversiones inmobiliarias más seguras en la medida en que los inversionistas apunten a los puntos positivos del mercado.
Estados Unidos se encuentra ahora en el período de expansión económica más prolongado desde la Segunda Guerra Mundial, un hecho que ha llevado a los economistas a predecir (y a los inversionistas temer) una inminente desaceleración en los próximos uno o cuatro años. La buena noticia es que la vivienda de Manhattan históricamente ha marchado al ritmo de su propio tambor cuando se trata de ciclos de mercado, que han sido especialmente breves cuando se trata de departamentos de lujo en barrios residenciales establecidos, de acuerdo con los expertos y los datos del mercado.
"Los bienes raíces de Manhattan son una buena inversión, independientemente del ciclo macroeconómico, porque esos grandes eventos económicos no han tenido un efecto importante", dijo Michael Slattery, vicepresidente senior de investigación de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York. "La excepción fue la recesión de 2008-2009, pero fue una recuperación rápida. Fueron dos trimestres y luego las cosas comenzaron a moverse muy rápido después de eso".
En estos días, la Gran Manzana ofrece una mejor oportunidad para la apreciación de los precios que muchos otros centros financieros mundiales, según un informe de la Oficina de Inversiones del banco UBS. La división de gestión patrimonial del banco publica un índice global anual de la burbuja inmobiliaria, que calificó los precios de la ciudad de Nueva York de "valor justo", especialmente en comparación con mercados demandados como San Francisco, Hong Kong, Toronto, Sídney y Londres, durante nueve de los últimos diez años.
Fortaleza en el nivel básico del lujo Los puntos más atractivos de Manhattan para obtener un retorno de la inversión son departamentos de lujo de nivel básico, que han tenido la mayor estabilidad en términos de demanda de los compradores a lo largo del tiempo, dijo Raymond Chalme, presidente y director ejecutivo de Broad Street Development, la firma detrás del nuevo proyecto 40 Bleecker St. en NoHo. Considera el lujo asequible en estos días entre US$2 millones y US$6 millones.
"En cualquier otro mercado, parecería de lujo", dijo Chalme. "Pero es casi como el departamento inicial para personas que tienen empleos bien remunerados: tecnología, biotecnología, universidades, finanzas".
Este segmento de compradores, al que se refirió como "el trabajador rico", alimenta la demanda incluso durante los altibajos naturales del ciclo del mercado.
"Necesitan vivir en algún lugar", dijo. "Ahí es donde está la amplitud del mercado".
Un enfriamiento en el mercado de ultra lujo de Manhattan durante el año pasado subraya el punto del Sr. Chalme.
De semana a semana, las propiedades de lujo valoradas en menos de US$6 millones continúan mostrando ventas robustas, mientras que las de más de US$10 millones han recibido reducciones de precios más significativas y están en el mercado por más tiempo, según datos del Informe Olshan, producido por la firma Olshan Realty. El informe rastrea los contratos semanales firmados para las viviendas de Manhattan con un precio de US$4 millones o más.
Más dormitorios, más riesgo En una línea similar a la propiedad costosa, los departamentos grandes con muchos dormitorios tienden a tener una mayor volatilidad de precios que el departamento estándar de uno o dos dormitorios, según muestran los datos.
Parte del problema es que los departamentos de cuatro o cinco dormitorios, así como las casas adosadas, son más raros y, por lo tanto, más difíciles de valorar correctamente, lo que los hace vulnerables a estar por períodos largos en el mercado y una mayor negociabilidad.
El precio mediano de los departamentos con al menos cuatro dormitorios se multiplicó por cuatro entre fines de la década de 1980 y la Gran Recesión, alcanzando los US$12 millones en el primer trimestre de 2008, según los datos de precios trimestrales de la firma de valoración Miller Samuel. Pero la turbulencia económica rápidamente hizo que el precio de las propiedades de cuatro dormitorios y más cayera en picada, y el precio mediano se desplomó un 67% a US$3,92 millones en el segundo trimestre de 2009, y el precio mediano aún no ha vuelto al punto más alto de 2007. Mientras tanto, los precios medianos de las propiedades de uno y dos dormitorios en Manhattan han superado sus puntos más altos anteriores a la crisis, según muestran los datos.
Holly Parker, una de las agentes que más vende de Douglas Elliman, lideró las ventas en 100 11th Ave., diseñada por Jean Nouvel, entre 2009 y 2011, los años más difíciles después de la recesión. Recordó la increíble demanda de condominios de un dormitorio en el edificio.
"Tuvimos 176 cartas de interés para 28 propiedades de un dormitorio. La gente estaba llorando", dijo Parker. "No pudieron agarrarlos lo suficientemente rápido".
Los departamentos de dos dormitorios también son un producto popular porque ofrece espacio para crecer, dijo. "Puede tener una habitación de invitados o conseguir un compañero de cuarto. Puede tener un bebé".
Buscar la calidad Pero, en última instancia, es la calidad del producto lo que ayudará a vender y hacer que merezca la pena ser dueño y vivir en la propiedad, dijo. "Una de las cosas que trato de decir, y en voz alta porque he estado haciendo esto durante 23 años, recuerde tener en sus manos el mejor producto que pueda", dijo Parker.
Los compradores deberían buscar casas con un valor agregado intrínseco de la construcción de calidad, toneladas de luz natural, espacio al aire libre, escuelas cercanas y un vecindario bien establecido, dijo Wendy J. Sarasohn, una agente de Brown Harris Stevens que comenzó a trabajar como agente inmobiliaria en la ciudad de Nueva York en 1987. Desde entonces, Sarasohn ha trabajado durante la Gran Recesión y las recesiones de comienzos de la década de 1990 y después del 11 de septiembre y aprendió a evitar la moda.
"No creo en el sector inmobiliario como un truco de marketing. Si tienen los más altos niveles de tecnología, puedo ver que, en unos años, eso se va a envejecer", dijo Sarasohn, comparando el proceso de compra de vivienda con el de coleccionar arte de calidad.
"Hay muchos productos, pero no hay muchos productos de calidad", agregó.
En esa misma línea, un comprador que busca vivir en una casa que mantendrá su valor o se apreciará debe buscar en vecindarios emblemáticos con una identidad, ya que tienden a ver una mejor estabilidad de precios que las "áreas prometedoras", dijo Slattery, vicepresidente senior de investigación de REBNY.
Las áreas estables incluyen Upper East Side, Upper West Side, SoHo y Greenwich Village, dijo Slattery.
"Donde se ve la volatilidad es donde están los barrios emergentes, y eso es solo al principio, cuando están en transición", dijo.
Debido a un importante empujón de seguridad que comenzó en los años 90, gran parte de Manhattan se ha convertido en barrios residenciales establecidos. Pero hay zonas aún fluctuantes a medida que los desarrollos de lujo se elevan en áreas que antes eran promedio o no residenciales, incluido el extremo oeste, cuyos desarrolladores se están convirtiendo en un enclave de lujo al borde de Hell's Kitchen y Midtown, así como partes del Distrito Financiero, donde los precios son propensos a alzas y caídas exageradas.
"Cuando va a esas áreas marginales, es donde hay más volatilidad de precios", dijo el desarrollador Chalme. "La gente exitosa siempre quiere estar en esos lugares que están cerca del tejido de lo que tradicionalmente llamamos Ciudad de Nueva York".