A partir del martes, 1 de marzo, ciertos compradores de bienes raíces en Manhattan y el condado de Miami-Dade en el estado de Florida deberán revelar sus identidades como resultado de una nueva regla del gobierno de Estados Unidos que estará vigente hasta el 27 de agosto de 2016. A continuación, lo que necesita saber sobre la medida temporal y cómo podría afectar su próxima compra:
¿Qué dice la nueva regla?
Las compañías de seguro de título de propiedad deberán revelar la identidad de las personas detrás de empresas utilizadas en compras en efectivo de inmuebles de más de US$3 millones en Manhattan y más de US$1 millón en el condado de Miami-Dade en Florida. La información será entregada a la Red Contra los Delitos Financieros (FinCEN, por sus siglas en inglés) del Departamento del Tesoro de EE.UU.
¿Qué es una compañía de seguro de título?
Las empresas de seguro de título venden pólizas a compradores de casa que los protegen de títulos de propiedad falsificados, impuestos o hipotecas pendientes contra la nueva propiedad, y falsificación de registros, entre otros posibles riesgos. El seguro es un requisito en transacciones financiadas (por ejemplo, las que involucran una hipoteca), pero no en operaciones en efectivo. Sin embargo, según expertos en bienes raíces, casi todos los compradores compran el seguro. “De 100 acuerdos, quizás uno compre sin seguro de título”, dijo Antonio Martínez, un abogado de bienes raíces de Florida Secured Title en Coral Gables
¿Cómo funcionará?
Las aseguradoras deberán enviar un formulario a FinCEN al cabo de 30 días del cierre de la venta. El formulario incluye información sobre la identidad del “comprador” y el “comprador beneficiario”. Estas dos personas deben proveer una copia de su licencia de conducir, pasaporte y otra documentación de identificación. Si el comprador es una empresa de responsabilidad limitada (LLC, por sus siglas en inglés), deberá proveer nombre, dirección y número de identificación tributaria de todos sus miembros. Además, la aseguradora deberá mantener registro de la dirección de la propiedad involucrada, la fecha en que se cerró la venta, el monto total transferido para la transacción y el precio total de compra. La empresa deberá mantener en sus registros todos los documentos por cinco años a partir del 27 de agosto. Si la regla es extendida, la aseguradora deberá mantener los archivos por cinco años a partir de la nueva fecha de expiración.
¿Cuál es la diferencia entre un “dueño beneficiario” y un “comprador”?
FinCEN define al dueño beneficiario como la persona que, directa o indirectamente, posee 25% o más de capital en los activos del comprador; el comprador es la “entidad legal” que está comprando. Una entidad legal es una corporación, una LLC, una sociedad u otra entidad empresarial creada bajo las leyes de EE.UU. u otro país.
¿Por qué está haciendo esto el Departamento del Tesoro?
El gobierno estadounidense sospecha que algunas de las compras en efectivo de propiedades de lujo están siendo utilizadas para lavar dinero. Con la nueva regla en efecto, “sabremos más de lo que sabemos ahora”, dijo un vocero de FinCEN. “Es interesante observar incluso cambios en el comportamiento de compra”.
¿Cómo usará esta información el gobierno de EE.UU.?
FinCEN mantendrá la información en su base de datos y estará disponible a investigadores de agencias del orden. No se prevé que la información aparezca en los registros públicos, así que aunque las identidades de los compradores serán expuestas al gobierno de EE.UU., seguirán siendo un secreto para el público en general.
¿Por qué Manhattan y Miami-Dade?
FinCEN no ha dado una razón oficial sobre la elección de estas ubicaciones, pero los expertos sospechan que se debe a los mercados de lujo maduros de las dos zonas y su alta participación de compradores extranjeros. Aproximadamente 55% de las compras de bienes raíces por parte de compradores internacionales en EE.UU. se realiza en efectivo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios del país.
¿Cuántas propiedades podrían verse afectadas por la nueva regla?
Hasta este mes, más de 2.400 propiedades se vendían por US$1 millón o más en el condado de Miami-Dade, y cerca de 2.000 residencias estaban a la venta por US$3 millones o más en Manhattan, según la firma de tasación y consultoría de bienes raíces Miller Samuel. Manhattan es uno de los cinco distritos que componen la ciudad de Nueva York. Los otro cuatro (Brooklyn, Queens, Bronx y Staten Island) no están afectados.
¿Se volverá permanente esta regla?
Quizás. El vocero de FinCEN dijo que la medida de seis meses tiene por objeto proveer a la agencia gubernamental más información sobre el mercado de bienes raíces y que a largo plazo “podría contribuir a un proceso formal” de creación de ley, el cual involucraría un periodo de comentario público.
¿Será efectiva?
Algunos son escépticos. “No sé qué tan exitosa será; parece que hay muchas maneras de darle la vuelta”, dijo Scott Segal, un abogado de bienes raíces con sede en Nueva York quien trabaja con compradores extranjeros de alto poder adquisitivo desde hace más de 30 años. De acuerdo con Segal, la nueva información requerida por FinCEN no siempre reflejará las verdaderas identidades de los propietarios de inmuebles, ya que los compradores podrían adquirir residencias con la ayuda —y los nombres— de amigos o socios. “Una empresa de seguro de título solo puede verificar a los propietarios hasta cierto nivel de precisión, dada la capacidad de compradores de utilizar jurisdicciones para incorporarse […] que les permiten utilizar testaferros para esquivar la revisión inicial para cerrar una transacción”, dijo Martínez de Florida Secured Title. “[La regla] no es completa”. Los compradores que deseen esquivar la nueva regla podrían no utilizar el seguro de título, comprar fuera de las zonas afectadas, comprar casas más baratas o utilizar un testaferro. Ver más información sobre la propiedad de la fotografía.
Escriba a Andrea López Cruzado a andrea.lopez@dowjones.com