Todas las semanas Mansion Global formula una pregunta a abogados expertos en impuestos y el sector inmobiliario. Ésta es la pregunta de esta semana.
Estoy planeando la compra y venta rápida de algunas propiedades este año en EE.UU. y no tengo mucha experiencia ¿Cuál es el efecto fiscal de comprar y vender rápido una propiedad? ¿Es mejor esperar más tiempo antes de revender?
Las ganancias de capital y los impuestos sobre bienes raíces son los dos principales impuestos que afectan a las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos, dijo H. Michael Soroy, director en la firma de abogados H. Michael Soroy, en Los Ángeles.
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Los impuestos a la propiedad se basan en el valor de mercado de la propiedad en el momento de su compra. Además, se aplica un impuesto federal sobre las ganancias, que se recauda sobre el beneficio neto en el momento de la venta. La cantidad del impuesto se determina con base en el tiempo en el que la propiedad se mantiene antes de ser revendida.
"En términos generales, los bienes mantenidos como inversiones por menos de 12 meses serán gravados como una ganancia de capital a corto plazo", dijo Edward J. Hannon, socio de Quarles & Brady en Chicago. "La tasa de ganancia de capital a corto plazo es la misma que se aplica a los ingresos ordinarios (es decir, las tasas de impuestos regulares)".
Además, 41 estados tienen su propio impuesto sobre las ganancias de capital en las ventas de bienes raíces, "típicamente recaudando del 3% al 8% sobre la ganancia neta", señaló Soroy.
Cuando se venden bienes que se han mantenido por más de 12 meses, la ganancia derivada de la venta será gravada a las tasas de ganancias de capital "a largo plazo", que están sujetas a una tasa reducida en comparación con la tasa de corto plazo, dijo Hannon.
"Por ejemplo, un contribuyente en la tasa marginal superior estará sujeto al impuesto sobre la renta federal al 39,6% sobre las ganancias de capital a corto plazo, pero la tasa aplicable a las ganancias de capital a largo plazo sería de sólo el 20%", explicó.
A veces representa una diferencia si una propiedad se mantiene durante 12 meses y en algunos casos no siempre es financieramente mejor mantener una propiedad durante 12 meses antes de vender. Entre estos casos, Soroy señaló:
Si el vendedor es un extranjero, que no es ciudadano de EE.UU. ni residente en EE.UU. "La tasa impositiva de las ganancias de capital federales es un 30% fijo para los extranjeros no residentes y no toma en cuenta el largo plazo frente al corto plazo o los niveles individuales de ingreso", dijo Soroy. "Por lo tanto, la decisión de un extranjero no residente de vender o no dentro de un año no debe ser únicamente gobernada por la tasa federal de ganancias de capital". Pero cualquier impuesto sobre las ganancias de capital del Estado seguiría aplicándose. Si el vendedor es un residente de EE.UU. en un grupo de ingresos bajos. Un grupo inferior dará lugar a menores impuestos sobre la ganancia de capital. "Si el vendedor reside en EE.UU., la diferencia puede ser tan alta como 20% entre el largo plazo y el corto plazo, normalmente alrededor de 10% a 15% dependiendo del nivel de impuesto del inversionista". Si hay "señales convincentes de que el mercado está a punto de caer", dijo Soroy. "Sería mejor asumir el golpe en la tasa de ganancias de capital en un mercado que se deprecia en lugar de una pérdida después del período de 12 meses".
Y también existen los intercambios similares."
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"En ciertas circunstancias, un contribuyente puede participar en un intercambio similar que, de hecho, permite al propietario vender una propiedad libre de impuestos si el contribuyente adquiere una propiedad de reemplazo y cumple con las muchas condiciones establecidas en la Sección 1031 del código del Servicio de Rentas Internas", dijo Hannon.
"No hay un período de tenencia mínimo para tener derecho al tratamiento de intercambio similar, sin embargo, el contribuyente debe ser capaz de demostrar que la propiedad que se deja era de inversión", dijo.
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