En el año comprendido entre abril de 2016 y marzo de 2017, los compradores chinos gastaron US$31.700 millones en bienes raíces residenciales en Estados Unidos, la mayor cantidad de cualquier grupo de compradores extranjeros, de acuerdo con un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Pero desde que China continental aumentó las restricciones en agosto de 2017 sobre cuánto capital pueden sacar los residentes del país, ese gasto ciertamente ha disminuido.
"Definitivamente ha habido una disminución en el gasto de los compradores chinos, sin dudas", dijo Mauricio Umansky, presidente ejecutivo y fundador de The Agency de Los Ángeles.
Pero los grupos emergentes de compradores extranjeros, que varían un poco según el mercado, están llenando la brecha, dicen los expertos.
"Los compradores extranjeros representan una presencia significativa en el mercado estadounidense de lujo que solo aumentará a medida que las generaciones vengan aquí para estudiar y los factores geopolíticos y de seguridad continúen desempeñando un papel", dijo Shahab Karmely, presidente ejecutivo de la firma de desarrollo con sede en Nueva York KAR Properties, quien actualmente está construyendo propiedades en Miami.
"Es solo que dependiendo del momento, los líderes cambian", continuó, señalando que cuando comenzó su carrera en bienes raíces en la década de 1980, los compradores japoneses compraban una gran cantidad de bienes raíces, mientras que en 2017, solo representan el 2% de las compras de propiedad extranjera, de acuerdo con el informe de la NAR.
Jonathan Genton, socio fundador y presidente ejecutivo de Genton Property Group, con sede en L.A., estuvo de acuerdo. "Cierra un grifo", dijo, "y se abre otro".
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En Los Ángeles los compradores asiáticos son los más activos
En el proyecto de residencias privadas Four Seasons Private Residences de 59 unidades de Genton en Beverly Hills, que lanzó en Singapur y Yakarta, Indonesia, los compradores asiáticos se están presentando con fuerza. "La afluencia de capital desde Hong Kong no ha disminuido", dijo.
Dijo que también ha visto más dinero proveniente de Taiwán en los últimos tiempos, una señal de que tal vez algunos compradores chinos hayan desviado algunos fondos a uno de estos lugares.
Los compradores de Vietnam y Tailandia, que no estaban allí al inicio del proceso de venta, también están aumentando su presencia a medida que se acerca la venta del 50% del proyecto, al igual que los inversionistas de Dubái y Kuwait en Medio Oriente, así como los compradores de Georgia y Turquía.
"Todos reconocen la estabilidad y la seguridad del mercado de EE. UU. más que nunca", dijo, señalando que del 60% al 70% de los posibles propietarios del edificio probablemente sean extranjeros.
Al igual que Genton, Umansky dijo que ha visto un aumento en el dinero proveniente de Taiwán y Hong Kong ya que el dinero de China continental ha disminuido, pero que el grupo de compradores reales que surgió en el mercado de lujo de Nueva York es británico.
En total, Umansky dijo que los compradores extranjeros compraron alrededor de 10 de las 35 casas que The Agency vendió en el mercado del sur de California por más de US$20 millones en 2017, una parte importante del mercado en general.
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En Nueva York continua la tendencia de compradores asiáticos
Al igual que en Los Ángeles, el agente Rick Pretsfelder de Leslie J. Garfield dijo que los compradores asiáticos son el grupo de compradores extranjeros más frecuente que ha visto este año en Manhattan, representando entre el 30% y el 35% de los asistentes a exhibiciones de alta gama, y entre el 10% y el 15% de los compradores.
"No he visto un descenso en el número de clientes chinos que están interesados en comprar bienes raíces", dijo Pretsfelder y señaló que muchos de ellos están particularmente interesados en casas adosadas, incluidas las propiedades más caras que muestra actualmente.
Los compradores de Taiwán y Corea del Sur también son frecuentes, dijo, mientras que los compradores de Europa del Este y Rusia -compradores comunes de casas adosadas hace siete u ocho años- no se ven por ningún lado.
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En Miami los compradores de América Latina siguen liderando
Sin embargo, en Miami, los compradores asiáticos, incluidos los de China continental, nunca han formado una gran parte de la mezcla de compradores extranjeros, dijo Vanessa Grout, presidenta de CMC Real Estate, el brazo de ventas y marketing del CMC Group, que está actualmente involucrado con el proyecto Brickell Flatiron.
"Viajé cuatro veces a China, y vimos algunos compradores a partir de allí", dijo, "pero era más una esperanza que no se desarrolló de la manera que esperábamos". Un factor probable que ha impedido que compradores chinos y otros compradores asiáticos compren en Miami es el hecho de que no hay vuelos directos en este momento.
En cambio, los compradores latinoamericanos, muchos de los cuales también deben manejar las restricciones monetarias para sacar capital de sus países de origen, señaló Grout, siempre han tenido la presencia más fuerte en Miami.
Y justo cuando los compradores chinos se han convertido en actores menos importantes en Los Ángeles, los compradores venezolanos han disminuido en el mercado inmobiliario actual en Miami, probablemente porque cualquiera que pudiera sacar su dinero del país después de que la crisis financiera empeoró a principios de 2017, ya lo hizo, dijo Grout. Los compradores argentinos también han perdido su posición mayoritaria.
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En cambio, los compradores hoy en día son en su mayoría de Colombia, Perú, México y Chile, dijo Grout, y señaló que los compradores de América del Sur y Centroamérica comprarán aproximadamente el 60% de las propiedades en el proyecto Brickell Flatiron de 549 unidades. Otro 25% a 30% vendrá de Europa, principalmente Italia, mientras que solo el último 10% vendrá de compradores locales.
En sus dos proyectos con sede en Miami, One River Point, en el centro de Miami, y 2000 Ocean, en Hallandale Beach, es probable que los compradores extranjeros también representen una porción significativa del total de compradores, dijo Karmely. De hecho, él espera que el 90% de las unidades del centro se dirijan a compradores extranjeros, y casi todos provienen de Latinoamérica.
"Colombia es grande en este momento", dijo Karmley, y señaló que su equipo de ventas irá allí para una visita de seis días en dos semanas.
"Brasil también está cobrando vida nuevamente, y los compradores mexicanos han regresado con fuerza", dijo, explicando que los mexicanos se tomaron una pausa para ver si la presidencia de Trump tendría efecto sobre su capacidad de compra en EE. UU.
En su proyecto de playa recién lanzado, los canadienses han mostrado interés temprano, dijo Karmely, aunque su motivación para comprar, que se trata más de estilo de vida que de seguridad, depende por completo de si el tipo de cambio está a su favor. "Cuando el dólar canadiense es fuerte, están por todas partes", dijo. "Pero cuando no lo es, su gasto siempre se agota".
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Aunque las dos primeras ventas fueron para estadounidenses, los primeros visitantes han incluido a israelíes, europeos y rusos, junto con compradores latinoamericanos, por supuesto.
A medida que el grupo dominante de compradores extranjeros cambia, como siempre lo hizo, Karmely enfatizó que la historia más grande aquí es cómo el deseo de los compradores extranjeros de comprar bienes raíces en los EE. UU. ha seguido expandiéndose y acelerándose.
Y que en Miami, han expandido su interés lejos de la playa y hacia el centro de la ciudad, donde hace cuatro o cinco años, ningún comprador extranjero habría buscado, dijo. "Este cambio ha sido transformador", dijo. "Si bien Nueva York es un mercado maduro, Miami está llegado por si solo a esa posición".