Para los desarrolladores de Miami Beach que buscan entregar a sus compradores algunas de las comodidades más codiciadas como vista al mar y fácil acceso a la playa, las opciones son algo limitadas.
La ciudad del sur de la Florida abarca alrededor de 15 millas cuadradas (38 kilómetros cuadrados) a través de una variedad de islas y el área de la playa es solo una fracción de eso. Pero los desarrolladores y agentes de allí no parecen demasiado preocupados por una inminente escasez de tierras frente a la playa.
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"Cualquier condominio se puede reciclar en Florida", dijo Peter Zalewski, un asesor inmobiliario que hace el seguimiento del desarrollo del sur de la Florida en CraneSpotters.com. La práctica ha estado sucediendo durante décadas y continuará durante décadas más, dijo, y agregó que incluso ahora, hay un espacio vacío frente al mar a la espera que se construyan edificios nuevos.
Tome 321 Ocean, un edificio de condominios de 21 unidades en Ocean Drive, como un ejemplo. Construido en 2015, la torre reemplazó a un "pequeño edificio de departamentos", dijo Zalewski.
Uno de los dos penthouses del edificio se vendió por US$20 millones en 2015 a Boris Jordan y su esposa, fotógrafa y filántropa Elizabeth Jordan, de acuerdo con The Wall Street Journal.
A US$20 millones, los Jordan pagaron US$1.512 por pie cuadrado (US$16.269 por metro cuadrado) por la unidad de cinco habitaciones. Actualmente, el departamento se vende por US$34,99 millones, o US$2.647 por pie cuadrado (US$28.481 por metro cuadrado), mucho menos que los US$53 millones por los que se cotizó por primera vez en 2016.
Un departamento más modesto de cuatro dormitorios en el edificio está en venta por US$5,9 millones, lo que equivale a US$1.776 por pie cuadrado (US$19.109 por metro cuadrado).
L'Atelier Residences, un lujoso edificio de 20 unidades, en construcción en 6901 Collins Ave., se está construyendo en el sitio del antiguo Golden Sands Hotel. Los desarrolladores han conservado la fachada histórica de tres pisos del hotel, un requisito para una propiedad históricamente significativa.
Programado para completarse en 2018, los precios en L'Atelier comienzan en US$3,65 millones, según el sitio de Internet de la propiedad. El penthouse de seis dormitorios del edificio recientemente pidió US$25 millones y se vendió a Steve Hafner, director ejecutivo de Kayak Software Group, que opera el sitio de Internet de viajes Kayak, por US$21 millones, de acuerdo con The Wall Street Journal.
"Diría que hay más propiedades antiguas que nuevas en el agua", dijo Carlos Gutiérrez, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami en 2016. Pero comprar un edificio existente para demoler y reconstruir puede tener un costo prohibitivo. El acceso a la playa tiene una prima y puede costar el doble o incluso más para un desarrollador que compra un edificio en la playa, dijo Gutiérrez.
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Y, por otro lado, reciclar un edificio residencial existente sobre la playa es un proceso lento y gradual. Los propietarios de unidades en el edificio existente a menudo no quieren vender o quieren un alto precio por su propiedad, dijo Zalewski y un desarrollador debe controlar una gran mayoría de unidades antes de poder comenzar el proceso de transformación.
Los desarrolladores que buscan la playa necesitan "comprar caro, construir caro y vender caro", dijo Gutiérrez.
Pero el nuevo desarrollo no es barato en Miami, ya sea en la playa o fuera de ella. En Miami Beach en general, el precio promedio inicial de venta es de US$768 por pie cuadrado (US$8.263 por metro cuadrado), mientras que el precio de venta final promedio es de US$545 por pie cuadrado (US$5.864 por metro cuadrado), según Zalewski. Para construcciones nuevas, los precios promedio serán de al menos US$1.000 por pie cuadrado (US$10.760 por metro cuadrado) y algunos están empujando US$3.000 o más, dijo, señalando una gran disparidad de precios entre lo viejo y lo nuevo. Zalewski no tenía datos específicamente para la propiedad frente a la playa.
Algunos proyectos de Miami están siendo revisados
Sin embargo, el tiempo y el costo no son lo único que impide que los desarrolladores de Miami Beach se embarquen en proyectos de construcción en la playa. Muchos desarrolladores eligen detener o alterar sus planes, con cuidado de no saturar aún más el mercado saturado o para esperar a que bajen los precios de la construcción.
Desde 2011, 44 proyectos residenciales, o 7.185 unidades, han sido revisados (revisión de las intenciones originales, optar por construir unidades de alquiler, poner los proyectos en espera o simplemente cancelar sus planes originales) en Miami-Dade, más que cualquier otro condado en el sur de Florida, donde en conjunto se detuvieron 58 torres en el mismo periodo de tiempo, de acuerdo con CraneSpotters.com.
Se han completado 26 proyectos desde 2011, según CraneSpotters.com, y actualmente hay nueve desarrollos en construcción en toda Miami Beach, según el sitio de Internet.
Gutiérrez sospecha que ha visto menos de 10 nuevos desarrollos en la playa en los últimos cinco años, dijo.
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Pero hay algunas señales de que el mercado puede estar mejorando, tanto en la playa como fuera de ella. Un informe de mercado del tercer trimestre de Douglas Elliman encontró que el precio promedio de venta de un condominio de lujo en Miami Beach y en las Islas Barrera subió un 9,3% a US$2,846 millones en comparación con el mismo período del año pasado. El inventario, mientras tanto, se redujo un 8,5% en el mismo tiempo. Y el segundo trimestre de 2017 arrojó el precio de venta promedio más alto desde mediados de 2015, justo antes de la desaceleración del mercado ampliamente reportada, de US$3,428 millones.
Sea cual sea la propiedad frente al agua o frente a la playa, "eso es lo que la gente quiere", dijo Carlos Rosso, presidente de la división de condominios de Related.
"Los desarrolladores son muy creativos. Vamos a encontrar formas de maximizar lo que existe en la ciudad", dijo Rosso. "Si hay una demanda, seguiremos creciendo".