Una serie de informes sobre bienes raíces de Brooklyn publicados el jueves apuntan a una conclusión: los desarrollos nuevos de condominios están dominando los mercados inmobiliarios de la ciudad, ya que tanto las ventas como la cuota de mercado de este segmento se dispararon durante el tercer trimestre.
De julio a septiembre, se vendieron 283 nuevos condominios en Brooklyn, un aumento de 148% con respecto al mismo período del año pasado, según el informe de Douglas Elliman.
Estos nuevos condominios, que son propiedades atractivas para compradores que no pueden pagar los precios de Manhattan, representaron el 31,5% de todas las ventas de condominios de Brooklyn en general durante el último trimestre. En comparación, la cuota de mercado de los nuevos condominios fue de 13,5% durante el tercer trimestre del año pasado.
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El precio medio de los nuevos condominios en la ciudad alcanzó los US$915.000, un aumento de 17.5% anual.
Al considerar todos los tipos de propiedad, el precio promedio de las 2.914 ventas residenciales en Brooklyn fue de US$790.000 a fines de septiembre, un aumento de 7,5% respecto al año anterior, según Douglas Elliman.
Este nuevo auge de condominios se evidencia en los informes que también fueron publicados el jueves por otras firmas inmobiliarias que hacen seguimiento de las ventas de Brooklyn. Vale la pena señalar que las firmas compilan datos de diferentes fuentes, incluidos los datos públicos sin procesar y sus propios registros de transacciones, por lo que existen discrepancias incluso para la misma categoría de datos.
De acuerdo con un informe de Stribling & Associates, el precio de venta promedio de Brooklyn superó US$1 millón por primera vez, impulsados principalmente por nuevos condominios de lujo.
"En los últimos años, se ha construido una increíble cantidad de productos nuevos, particularmente en los mercados del Norte y del Noroeste", dijo en el informe Garrett Derderian, director de datos e informes de Stribling. "Los aumentos de precios resultantes han causado algo de un efecto de reacción en cadena en toda la ciudad".
Los departamentos de condominios, que incluyen nuevas ofertas y reventas, representaron el 48% de todas las ventas en Brooklyn. El precio promedio de venta de condominios se ubicó en US$1,2 millones durante el tercer trimestre, un aumento del 5% anual. Las propiedades compartidas ocuparon el 30% de las ventas con un precio promedio de US$609.159 (-6% anual), mientras que las casas adosadas y casas unifamiliares tenían una participación de mercado combinada del 22%, con un precio promedio de US$1,47 millones (-4% anual), según Stribling.
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Nuevos proyectos de gran escala iniciaron los cierres
Varios nuevos desarrollos a gran escala comenzaron a cerrarse durante el tercer trimestre, lo que contribuyó al sólido desempeño general de este sector, según Corcoran Group. Entre estos desarrollos se encuentran 550 Vanderbilt, The Vue Condominium, 251 First Street, Austin Nichols House y otros.
De acuerdo con los datos de Corcoran, 1.670 ventas en Brooklyn cerraron durante el tercer trimestre, lo que representa un aumento del 31% anual, el nivel más alto en nueve años. Además, se firmaron otros 1.061 contratos durante los últimos tres meses, un 15% más que en el tercer trimestre del año pasado.
Los nuevos desarrollos representaron 394 ventas, un aumento de 132% anual. Sin embargo, el precio promedio fue un 32% menor en comparación con el tercer trimestre de 2016, en parte debido a un exceso de oferta. El nuevo inventario de condominios aumentó 6% anual a 505, según Corcoran.
Por separado, Brown Harris Stevens encontró que el precio de venta promedio de los condominios de Brooklyn aumentó 13% anual a US$994 por pie cuadrado (US$10.695 por metro cuadrado). Incluyendo todos los condominios y propiedades compartidas, el precio promedio de un departamento fue de US$845.879, 2% más que el tercer trimestre del año pasado. Mientras tanto, la firma continuó viendo un sólido crecimiento de los precios en las casas adosadas de Brooklyn. Durante el período de tres meses de julio a septiembre, las casas se vendieron a un promedio de US$1,21 millones, un aumento del 16% anual.
Las ventas de lujo perdieron ritmo
En términos de precios, las propiedades de lujo en Brooklyn continuaron su desaceleración, en parte debido a la competencia del emergente mercado de lujo en Queens.
Según Douglas Elliman, el 10% superior de las ventas más caras del tercer trimestre, que la firma define como de lujo, tuvo un precio promedio de US$2,5 millones, sin cambios respecto del mismo período del año pasado. El precio promedio bajó 6,7% anual a US$2,89 millones.
La cantidad de ventas de lujo, en 271, fue 3,9% menor (lo que representa 11 transacciones menos) que el tercer trimestre de 2016.
Por el contrario, el número de ventas de lujo en Northwest Queens aumentó a 429 en el tercer trimestre, un 12,6% más que en el mismo período del año anterior. El precio promedio subió 5,9% a US$1,25 millones, mientras que el precio promedio subió 5,8% a US$1,35 millones en toda la región, lo que atrajo cada vez más compradores de lujo que tradicionalmente se centraban en Manhattan y Brooklyn.
Los datos de Corcoran presentaron una imagen más negativa del mercado de lujo de Brooklyn, que también se considera el 10% superior de las ventas. Durante el tercer trimestre, el precio mediano de venta de las casas de lujo fue de US$1,95 millones, una caída de 16% anual. El precio promedio de venta también cayó un 19% anual a US$2,29 millones.
Aunque Stribling no tiene una categoría de lujo por separado, su desglose de los diferentes niveles de precio también mostró un enfriamiento en los mercados de gama alta en Brooklyn. El precio de venta promedio de casas de más de US$3 millones fue de US$3,695 millones en el tercer trimestre, un 2% más bajo que en el mismo período del año pasado.
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Los mercados de alquiler de lujo se estancaron
Mientras que las ventas de lujo sufrieron algunas pérdidas, el mercado de alquiler de lujo de Brooklyn también se mantuvo a raya, de acuerdo con un informe de alquiler por separado de Douglas Elliman.
Los alquileres más costosos del 10% más alto, suscritos entre julio y septiembre, tenían un precio promedio de US$5.500 por mes, un ligero aumento de 1,6% en comparación con el mismo período del año anterior. El alquiler promedio general en Brooklyn cayó 5,1% a US$2.800 por mes.
El Noroeste de Queens tuvo mejor desempeño tanto en el mercado general como en el de lujo en comparación con los de Brooklyn. Los alquileres más costosos del 10% más alto del área firmados durante los últimos tres meses tuvieron un precio promedio de US$4.775, un aumento de un 20,1% con respecto al tercer trimestre del año pasado. En toda la región, el alquiler mediano subió un 0,2% a US$2.793, muy cerca del nivel de Brooklyn.
En el mercado de alquiler de Manhattan, los alquileres más costosos del 10% tuvieron un precio mediano de US$8.200 por mes, no muy lejos de los US$8.121 del año pasado por mes.
Pero la cantidad de arriendos de lujo disminuyó drásticamente tanto en el año como en el trimestre. Hubo 471 transacciones de alquiler de lujo con un alquiler mínimo de US$6.395 por mes, una caída del 10,3% desde el tercer trimestre del año pasado. Comparado con el segundo trimestre de este año, el número de arrendamientos experimentó una caída de 33,5%.
El alquiler promedio de lujo de Manhattan se ubicó en US$10.027, aún por encima de la marca de US$10.000 por mes vista en el segundo trimestre de este año y el tercer trimestre en 2016.
En general, el alquiler mediano de Manhattan durante el tercer trimestre fue de US$3.400 por mes, un aumento del 0,1% con respecto al mismo período del año pasado, pero un 1,2% con respecto al segundo trimestre de 2017.