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当前市场下翻修现房代替购置新房或为最佳选择

面对紧缺的库存和高企的房价,翻修现房和购置新房之间的利弊得失需要重新计算。

对于曾考虑换购一处面积更大的新房的业主,眼下对现有住房升级改造可能在财务和统筹安排上更加划算。

alvarez / Getty Images
对于曾考虑换购一处面积更大的新房的业主,眼下对现有住房升级改造可能在财务和统筹安排上更加划算。
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自从新冠疫情爆发以来,房地产市场也随之掀起购房狂潮。在这段动荡时期,寻求搬家换房的买家对那些可立即拎包入住的住宅物业始终青睐有加。

伯克希尔哈撒韦纽约地产服务公司(Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties)首席战略官Diane Ramirez说:“很少有人愿意对住房进行翻修改造。在疫情之前,这就不是一个常见选项,现在由于供应链危机和劳动力短缺,财务和时间成本都是问题。”

然而,两年来无休止地价格增长,加上不断上升的抵押贷款利率和通货膨胀率,使人们对房价萌生出一种前所未有的敏感性。面对资金的限制和优质房源的缺乏,一些潜在买家想要弄清楚付出高昂成本购置一处新房是否值得,而且对现有住房进行翻修可能并非臆想中那般令人焦头烂额。

豪宅中介机构Luxury Portfolio International伙伴成员、旧金山房地产代理公司Vanguard Properties总裁Frank Nolan说:“现在有更多人想要着手翻新住房,或者在某种程度上因市场压力不得已而为之。”

对于曾考虑换购一处面积更大的新房的业主,眼下对现有住房升级改造可能在财务和统筹安排上更加划算。

美国房地产商协会(National Association of Realtors,简称NAR)人口统计和行为分析业务副总裁杰西卡·劳兹(Jessica Lautz)说:“目前,业主对现有住房进行翻修享有诸多好处。首先,贷款利率可能会低得多,特别是当他们通过再融资锁定2%左右的超低利率时,而有些人确实是这样做的。”

根据NAR于今年4月发布的《2022年住房翻修影响评估报告》(2022 Remodeling Impact Report),实木地板抛光、木地板换新、保温层升级以及地下室改造为生活区等室内翻修工程最有可能令业主收回成本,甚至提升住房今后的转售价值。

苏富比国际地产旗下房地产代理公司Los Feliz Brokerage经纪人Dan Ortega说:“有的客户并不打算卖掉现有住房,他们正考虑在宅基地上增建一处配套的居住单元。鉴于目前的房价水平和市场竞争,比起盲目投身竞购大战与众人争夺一处面积更大的住房,这可能是一个更好的选择,尤其是当购置新房的费用超过翻修改造的成本。”

苏富比国际地产驻澳大利亚悉尼经纪人Michael Pallier说:“优越的地段是另一个促使业主翻修现房的重要因素。我发现,很多客户宁愿投入人力物力从头重建他们的住房,也不愿搬家换房,因为他们难以割舍眼前这样可眺望悉尼港或比邻海滩的黄金地段。”

尽管翻新或重建工程有时令人望而生畏,但在以下几种情况下可能比购置新房更为明智。

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待售房源价格高昂品质欠佳

或许,促使更多业主翻修现房的最大动力不仅仅是市场上的库存不足,而是在为数不多的待售房源中,品质只能算差强人意,这也解释了近期房价飙升的原因。

豪宅中介机构Luxury Portfolio International伙伴成员、房地产代理公司The Keyes Company驻南佛罗里达经纪人Frank DeValdivielso说:“对于预算为300万美元到1000万美元的买家,他们曾表示,‘我不会花大价钱购买一处仍需整修的新房。’坦白地讲,部分待售房源的确品质欠佳,当然无法令买家满意。”

DeValdiveilso补充道,“这类买家永远将质量放在第一位。倘若他们觉得自己能想方设法使现有住房进一步完善,即使这需要一年半的时间,他们也在所不惜,而不愿去购买他人翻修后转手、品质却不尽人意的住房。”

在美国各地市场,房屋经快速翻修后转手的“炒房”现象激增,改变了买家对新建物业的看法。

房地产代理公司Corcoran驻纽约经纪人Deborah Rieders说:“在布鲁克林,我称之为‘开发商套路’的低价联排别墅大幅增多。开发商买下后对其进行快速翻新改造,加装中央空调,然后转卖大赚一笔。然而,买家入住后却发现问题层出不穷,比如空调系统并未安装到位,橱柜选材非常便宜,地板开始翘起等。这正是为什么我不鼓励客户购买快速翻新的房源,因为你往往会花高价为品质欠佳的翻修工程买单,反倒不如自己动手,日后转手时能收获同样的升值红利。”

税收负担成为不容忽视因素

除了装饰美化之外,许多业主可能最终会选择翻新住房而非购置新房,原因很简单:税负更低。

DeValdivielso说:“在佛罗里达州,当你搬家换房时,你需要根据新家的评估价值纳税。例如,如果新家的估值比原有住房多出200万美元,那么你将要支付高达4万美元的房产税,但如果你对当前的住房进行翻修改造,则不需要为此缴纳一分一毫的税款。”

在某些情况下,税收红利非常可观,以至于买家愿意承担全面的建设工程。

Corcoran驻迈阿密经纪人Julian Johnston说:“未来几年,‘婴儿潮一代’将迎来退休高峰,其中很多人打算搬到迈阿密居住,但他们并不急于一时。对于这类买家,他们看中的优渥地段住房的售价和应税估值可能高达2400万美元或2500万美元,但如果买家选择以1000万美元购入一块位置相当的宅基地,然后再花费500万美元自建住房,那么最终能获得一处同等价值的物业,而在此期间的税负要低得多。”

Johnston补充道,“住房的实际售价接近2400万美元或2500万美元,但对于自建住房,应税估值也许只有1200万美元或1300万美元。”

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从多角度出发分析成本效益

多年来,豪宅买家一直对老旧房产鲜少问津,但如果他们愿意投入精力对黄金地段的优质物业进行翻新,也不失为一个上佳选择。

Nolan说:“在房源紧俏的旧金山市场,我看到有的买家由于负担不起某个优渥地段的新房,他们会退而求其次购入一处亟需全面整修的旧房,并愿意为此付出几年的时间进行施工。如此一来,他们最终能获得一处在地段和品质上两全其美的房产。这是实现房屋升值的直接而有效的手段。”

在某些情况下,外观老旧的住房可能在价格上较为优惠,但其实只需一些相对简单的装饰升级,而不用大刀阔斧地进行翻修改造。

Rieders说:“有些需要稍加修缮的住房会在价格上大打折扣,这些物业具备拎包入住的条件,但可能无法百分百满足当今买家的审美需求。我认为,现在正是择优入手这类住房的好时机,虽然在美观设计上无法立即令人满意,但胜在地段优渥、结构良好。瓷砖和橱柜或许需要更换,但房屋结构坚固且得到妥善维护,完全没有必要进行全面改造。”

她补充道,“有时候,人们无法透过现象看清本质,反而对竞争激烈的新房趋之若鹜。”

劳兹说:“正如对待任何重大开支或大型项目一样,你必须清楚地了解整个工程的造价和进度。在你行动之前最好与承包商进行详谈,并准备好所需的一切物资建材,这样才不至于出现工程延期的情况。”

她补充道,“对于那些在换购新房和升级现房之间感到犹豫不决的业主,我的建议是,虽然翻修改造是一个大工程,但考虑到市场现状,与其把房子挂牌出售,然后费尽心力争抢另一处满足自身需求的完美物业,倒不如把现有住房打造成理想家园更为可行。”

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