Un año después del inicio del mandato del presidente Donald Trump, el mercado general de viviendas en Estados Unidos sigue siendo sólido. Pero la incertidumbre también asoma, dicen los expertos, señalando que los efectos de la nueva ley tributaria podrían traer grandes cambios.
"La frase más usada en exceso en bienes raíces solía ser 'ubicación, ubicación, ubicación'", dijo Jonathan Miller, presidente de la firma de valoración de bienes raíces Miller Samuel. "Ahora es 'incertidumbre'".
Esa incertidumbre existía tanto al final de 2016 como de 2017, aunque por diferentes razones.
Miller, quien también es autor de informes de mercado que realizan un seguimiento de muchas de las principales ciudades de EE.UU., dijo que hubo una pausa en la actividad a fines de 2017, aunque las cifras oficiales aún no están disponibles.
"Los finales de 2017 y 2016 ambos se caracterizaron por un retroceso o una pausa en el mercado", dijo Miller. "En 2016, fueron los últimos días candentes de las elecciones. En 2017, hubo una pausa durante la discusión sobre la nueva ley de impuestos y cuáles serían las consecuencias para la vivienda".
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Una vez que esos eventos quedaron atrás, los compradores se sintieron más cómodos haciendo tratos que habían dudado en hacer.
"No es tanto lo que fue el evento, sino que se acabó", dijo Miller. "Una vez que la gente puede participar y hacer cálculos, puede volver a ingresar al mercado".
La falta de experiencia política de Trump puede continuar frenando a algunos posibles compradores y vendedores. Pero a menos que involucre a EE.UU. en la guerra o ponga en práctica otro gran cambio ejecutivo, su agenda no necesariamente está teniendo un efecto en el mercado, dijo Andrés Carbacho-Burgos, jefe del equipo de bienes raíces residenciales de Moody's Analytics.
"Él está más o menos en línea con el Partido Republicano", dijo. "Entonces es más una cuestión de lo que haga el partido, en lugar de ponerlo todo en Trump".
Y podrían transcurrir hasta dos años antes de que los efectos de cualquier cambio de política realizado durante su administración se manifiesten en el mercado inmobiliario de EE.UU., dijo Andrés Carbacho-Burgos.
Por ahora, el mercado no ha visto demasiados cambios.
La vivienda sigue saludable
En general, el mercado de vivienda en EE.UU. es saludable, según los expertos, y ha estado mejorando constantemente durante años.
"Todavía hay una fuerte demanda. Todavía tenemos tasas de interés bajas", dijo Nela Richardson, economista jefe de Redfin.
Hubo un 1,7% más de ventas de viviendas en 2017 que en 2016, el último año de la administración del ex presidente Barack Obama, según un informe de Redfin. Los precios ganaron un 7% durante el año, según el informe. Este aumento es parte de una tendencia en curso, ya que el mercado inmobiliario continúa recuperándose de la recesión de finales de la década de 2000.
Una cosa que permanece igual bajo ambos presidentes es la falta de suministro.
"Lo que faltaba en el mercado de vivienda bajo el presidente Obama era inventario", dijo Richardson. Y ella no espera que eso cambie en 2018.
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El número de viviendas en venta disminuyó un 14,5% en diciembre, en comparación con el año anterior, según el informe de Redfin. Eso representa 27 meses seguidos de disminuciones de inventario; las casas vendidas en diciembre estuvieron en el mercado durante un promedio de 49 días antes de entrar en el contrato, cinco días menos que en 2016.
La escasez de inventario no ha afectado a la gama alta, o al 5% superior del mercado. De hecho, la nueva construcción de viviendas de alta gama ha superado el desarrollo en otros segmentos, lo que resulta en una gran cantidad de opciones para un grupo más pequeño de compradores.
Los precios de venta en la gama alta se han desacelerado y 2018 podría significar más reducciones de precios, dijeron los expertos. El precio de venta promedio para el mercado de lujo de EE.UU. creció a casi US$804.000 en 2016, o un 5,14%, según un informe de Realtor.com. El mercado en general, sin embargo, subió un 6,9% a US$234.851.
En la parte alta del mercado, Miller dijo que todavía hay demasiados "precios ambiciosos", que es una de las razones por las cuales las ventas son más lentas para las casas de lujo que para las viviendas de precios más bajos. Los vendedores no siempre están dispuestos a desprenderse de sus casas por menos, y pueden pasar un año o dos antes de que estén listos.
Esto podría generar "menos ventas o una tasa de crecimiento más lenta a medida que los compradores y vendedores encuentren un equilibrio de valor. Esto tiene un mayor impacto en el extremo superior del mercado, menor impacto en el extremo inferior. El centro está en algún punto intermedio".
A fines de 2017, Miller dijo que los vendedores estaban empezando a comprender la necesidad de reducir los precios que piden. "Nos tomó años llegar allí, y ahora tenemos que hacerlo de nuevo".
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La ley de impuestos
A pesar de que la ley de impuestos ahora es un hecho, aún no está claro qué tan extensos serán los efectos.
"Todavía estamos llegando a un acuerdo con eso", dijo Miller. "Tendrá un impacto significativo en la vivienda ... pero no catastrófico", predijo.
Inicialmente, parecía que hubo un ligero aumento en las transacciones después de que se aprobó la ley de impuestos. Los compradores se sentían más cómodos haciendo tratos que habían estado dudando en hacer.
Añadió que fue solo por sus observaciones, ya que los números finales de las ventas aún no están disponibles.
Pero, Miller advirtió en contra de suponer que esa tendencia continuará. "No quiero afectar el buen desempeño de nadie, pero en realidad es solo una liberación de esa demanda".
Todo lo contrario: los nuevos topes en las deducciones fiscales locales y estatales de la hipoteca darán lugar a un "retroceso modesto" a principios de año, dijo Miller. Eso depende del mercado, agregó. Si hay un inventario limitado y una fuerte demanda, ese mercado se verá menos afectado que un mercado lento y sin crecimiento, dijo.
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Carbacho-Burgos dijo que los efectos de la ley pueden tardar un tiempo en aclararse. "Estamos apostando a uno o dos años, a medida que los compradores y vendedores tengan en cuenta los mayores costos", dijo.
Carbacho-Burgos dijo que considera que la reforma fiscal tiene un "efecto neto negativo en la vivienda", ya que "comprar una casa es mucho menos deducible de lo que solía ser".
Esto es especialmente cierto en las regiones con altos impuestos a la propiedad, así como en el inventario de viviendas de alto valor.
"La deducción fiscal estatal y local ahora tiene un tope de US$10.000", dijo Carbacho-Burgos. "En muchas áreas, el noreste, California, partes de Texas, las personas pagan más que eso solo en impuestos a la propiedad. Se encontrarán con esos límites".
Esto afectará en gran medida a los niveles superiores del mercado, agregó. Pero también podría inducir a los inquilinos a permanecer en sus casas un poco más de tiempo y obligar a los vendedores a mantener sus casas en lugar de comprar viviendas más grandes.
Además, el nuevo código puede llevar a una "presión a la baja en los precios de la vivienda" en los estados de alto costo, dijo Miller. Debido a la pérdida de deducciones, la propiedad de la vivienda es más costosa en esas áreas, y los vendedores pueden recibir un golpe para compensar a los compradores.
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Por otro lado, los estados de bajo costo, como Florida, "realmente van a beneficiarse con el tiempo", dijo. Las personas que ya estaban reflexionando sobre un movimiento pueden ser más propensas a lanzarse a un mercado con impuestos más bajos.
Pero Miller no ve una migración masiva como resultado de la ley de impuestos. "La gente simplemente no se va a comportar de esa manera", dijo.
Richardson estuvo de acuerdo. Las personas, no las políticas, tienen el mayor efecto en el mercado.
"Si una persona compra una casa o no, no cambia bajo el presidente", dijo. "Se trata de acontecimientos de la vida, un nuevo trabajo, un matrimonio, tener hijos".