随着美国房地产商协会（National Association of Realtors，简称NAR）出台新规限制秘售房源交易，美国的房地产市场将变得更加开放透明。
本周一，该行业协会批准通过了《透明合作政策》(Clear Cooperation Policy)。NAR称，根据新规，加入综合房源信息平台（Multiple Listing Service，简称MLS）的卖方经纪人必须在公开推广房源的一个工作日内，向MLS提交该物业的相关信息。
秘售房源（又称口袋房源）是指尚未登陆综合房源信息平台、仅在线下交易的待售物业。
NAR称，由于线下交易将部分买家排除在外，该项政策能够确保所有买家机会均等。
房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)表示，美国各地长期受到库存短缺的困扰，因此秘售房源已然成为人们的关注重点。
米勒说：“NAR的决策明显有利于买家。在当前这个供不应求的时期，这项政策能够为广大买家群体提供更多的选择余地。”
他说：“在落地实施的过程中，NAR可能试图为整个行业建立一个标准。他们正在努力实现一致性，从而让市场变得更加透明，买家也能接触到更多房源。”
如今，秘售房源已经成为一种合法销售手段，但也存在被滥用的可能。
他解释道，“一些房地产代理公司通过这种方式拖延向MLS提交房源信息，以便进行双向交易（同时代表买家和卖家），这意味着他们将赚取双份佣金。”
很多原因促使卖家选择线下交易的方式。其中，个人隐私是他们的主要考量因素；另一个原因在于，人们逐渐意识到，来自独家渠道的房源往往比公开出售的物业更具价值。
据环域居此前报道，这种线下交易方式令卖方受益匪浅，因为他们无需面临房源上市滞销的风险就能确定合理售价，而且可以在挂牌前对市场反应进行试水。
房地产代理公司The Agency地产部负责人Christopher Dyson说：“秘售房源之所以存在，并非由于经纪人认为这种方法更加可取，而是因为许多卖家明确提出要通过线下方式进行交易。”
更多资讯：遍览2019秋季全球最新豪宅楼盘
Dyson创立了专供经纪人推广和搜索秘售房源的分享平台The PLS。但根据新政，该平台今后可能无法以目前的方式继续运营。
他说：“对于那些希望远离公开上市平台的卖家，隐私是一个重要原因。虽然他们不是公众人物，但也不愿意看到自己的卖房信息众所周知。”
他补充道，“从卖家的利益出发，我的首要任务之一就是在不损害客户隐私的前提下，最大限度地曝光他们的房源。”
但根据最新政策，既想保护卖方隐私、又想提高房源曝光率不切实际。
NAR规定，卖方经纪人必须在公开推广房源的一个工作日内，向MLS提交该物业的相关信息。营销手段包括但不限于宣传海报、广告牌、数字广告、房地产网站广告、通信推广和经纪人房源共享平台等。
但NAR在关于该政策的声明中并未明确公开营销是否包含其他一些销售手段，比如致电潜在买家，或者邀请媒体撰文报道等。
更多资讯：全球豪宅价格增速创五年最低
房地产代理公司Compass库存、策略和运营主管Cory Perkins担心，这项政策可能对卖方产生不利影响。
他在一份发给环域居的声明中表示，“我们对NAR董事会采纳这项存在争议的政策感到失望，但即便如此，我们目前的工作重点是与MLS的合作伙伴开展合作，从而确保Compass的经纪人在出售房屋时为卖家提供尽可能多的灵活性。”
Perkins称，这项政策对上市前服务——例如Compass官网上用于展示未上市房源的板块“Coming Soon”——的限制将扼杀房屋买卖过程中的创新行为。这些限制不仅影响服务于高端客户的经纪人，而且将波及任何一位希望改善客户体验的从业者。
尽管秘售房源不会随着新规的出台完全消失，但它们可能会变得更加隐蔽。
据NAR，对于秘售房源，房地产代理公司可以进行内部分享或者与客户一对一分享，但不允许其进行公开推广或者与其他公司交流。
Dyson说：“我本以为他们的目的是阻止房地产代理公司持有秘售房源的信息。但现在看来，他们在一定程度上也认可这种做法。”
更多资讯：洛杉矶超级豪宅买家手握绝佳购房时机
他表示，这项新政将产生何种影响还有待观察。他说：“我有幸成为一些知名人士的代理人，为此我有义务最大限度地保护他们的个人隐私。这段时间，我一直在思考该如何做到这一点。虽然NAR的最新政策导致一些房源无法获得足够的曝光，但我们仍要想方设法满足卖家的需求。”
对于未能遵守规定的经纪人，NAR尚未说明处罚措施，但该协会指出：“经纪人的违规行为将受到市场监管。当注册经纪人将房源进行公开推广后，如果其他经纪人和买方/卖方发现其未能及时向MLS提交房源信息，则有权向MLS报告。”
NAR称，这项政策将于2020年5月1日正式实施。