由于豪华住宅供应过剩,加之美元走强导致大批拉丁美州买家撤离,过去一年南佛罗里达州房地产市场有所放缓,但专家表示,2018年意向买家将迎来在迈阿密或劳德代尔堡购置豪华公寓的最佳时机。

道格拉斯·艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)佛罗里达州分公司首席执行官杰·帕克(Jay Parker)解释道,由多重因素共同推动,南佛罗里达州楼市正处于"雪上加霜"的疲软时期。目前,房价低迷,开发商和卖家主动给出10%到20%的价格优惠;新建住房的缺乏将加快过剩库存的吸收速度;最新税改法案可能为那些迁居到这个免征州税地区的个人节省大笔资金;而且越来越多的老龄人口倾向于选择奢华宜居的退休养老目的地。

帕克说:"我们发现销售逐渐增速,而且买家更愿意长期扎根南佛罗里达州。"他指出,这与几年前投资型买家唱主角的情况相比已发生转变。

他补充道,"未来12个月里,南佛罗里达州的大部分豪宅市场将从上述因素中获益。"

房地产开发公司Property Markets Group南佛罗里达州市场负责人Ryan Shear对此表示同意。他说:"我认为,没有比现在更适合投资佛罗里达州楼市的时机了。"

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短缺的新建住房和有利的税收环境助推房价上涨

尽管专家预测2018年迈阿密豪宅价格将保持平稳,因为当前的过剩库存亟需消化,开发商和卖家将通过更为优惠的价格刺激新屋和二手房的销售,但一些市场因素可能推动房价在不久之后回升。首先便是日益显现的新建住房短缺危机。

据房地产代理公司RelatedISG International Realty经理克雷格·斯德尼基(Craig Studnicky) 介绍,2016年和2017年开工的住宅项目屈指可数,而2018年规划的新楼盘几乎没有。他说:"从目前来看,南佛罗达州未来的豪宅供应近乎为零,这种新建住房供应短缺将会影响到所有人。"

斯德尼基称,对于瞄准新建住房的买家,他们需要立即采取行动,抢购近期或即将完工的开发项目。否则,他们只能考虑购买二手房,或者等到2021年或2022年有新楼盘上市再做打算。

他说:"那些正在建造中的精品公寓极具价值。"

斯德尼基指出,就当前市场上的新建住房而言,买家可以尝试大幅砍价,并有机会获得甚至在几个月前还不敢想象的折扣力度。然而,一旦部分积压库存被吸收,如此优惠的价格可能转瞬即逝。

这是因为在2016年和2017年的大部分时间里,房价一直保持稳定,他所谓的"开发商疲劳期"已经来临,他们急欲清空手中的剩余房源,然后启动新项目。他说:"毫无疑问,南佛罗里达州现在是买方市场。"

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Shear对此表示同意,并提到不久之前,他还拒绝了不少想要议价10%的买家,但如今,他却希望这样的交易源源不断。

尽管Shear尚未看到像2009年那样接近35%的折扣,但他表示为了促成交易,卖方经常给出20%的优惠力度和其他激励措施。

Shear预测,一旦这些交易达成,积压库存的消化时间将缩短,远远少于许多业内人士估计的24到33个月。

由于新开发项目几近停滞,而且价格优惠已变得司空见惯,最新的税改法案进一步增强了免征所得税的佛罗里达州的投资吸引力。

总部位于纽约的房地产开发公司KAR Properties首席执行官Shahab Karmely称,税改之后,纽约州和加州等高税率地区的居民将不能无限制地用州和地方所得税抵扣联邦税,意味着如果他们搬到迈阿密,可以节省一大笔税款。目前,该公司正在迈阿密市中心哈伦代尔海滩开发豪华住宅项目。

他说:"可以肯定的是,佛罗里达州将受益匪浅。"与此同时,随着当地房地产市场的人气渐旺,过剩的房屋供应得以消化,而竞争也将日趋激烈,势必会导致房价不断攀升。

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劳德代尔堡和博卡拉顿具备长期投资潜力

虽然迈阿密海滩和附近阳光岛海滩的新建海滨物业享有优越的地理位置,而且眼下买家有机会获得一个不错的价格,但许多美国人开始将目光转向更靠北的劳德代尔堡或博卡拉顿,因为他们在那里可以找到更划算的房屋交易。

斯德尼基称,在迈阿密海滩以北仅25英里的劳德代尔堡,现如今买家花上迈阿密房价的三分之一即可买到同类物业。但数据显示,过去这一价差始终保持在25%到30%。根据普华永道会计师事务所发布的《2018年房地产新趋势》报告 (Emerging Trends in Real Estate),劳德代尔堡排名全美第六。

最典型的例子是W酒店公寓项目。据斯德尼基介绍,南海滩W酒店公寓的单价约为每平方呎2500美元,而在劳德代尔堡的W酒店,类似的单元只需每平方呎800美元左右。

他说:"虽然南海滩的W酒店更加高档和豪华一些,但远没有三倍之多。"

他补充道,"您仍有机会在劳德代尔堡达成比较划算的房屋交易。"

再往北15英里便是博卡拉顿。房地产开发公司Siemens Group市场总监Rob Siemens称,当地的房价有望上涨,因为目前的住房供应无法满足市场需求。该公司正在加紧建造豪华公寓项目Akoya Boca West ,预计于2018年底正式竣工。

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Siemens说:"博卡拉顿地处佛罗里达州的中心地带,您不必担心面临与迈阿密类似的交通问题。"他指出,正如劳德代尔堡,博卡拉顿更加吸引来自美国东北部和中西部的国内买家,而非拉丁美洲投资者。

关注长期升值空间,切勿贪图便宜追求低价

尽管许多买家瞄准南佛罗里达州的新开发项目,但专家表示,在购买二手公寓或独户住宅时,也能发掘良好的投资机遇,因为这类物业承受着巨大的价格下行压力

业内人士指出,就所有物业类型而言,最划算的交易可能隐藏在那些库存积压格外严重的地区,如阳光岛海滩(Sunny Isles Beach)和迈阿密市中心的布里克尔(Brickell)等。

帕克说:"虽然这是不同类型的物业,但单纯从升值的角度来看,布里克尔每平方呎600美元的房屋更具投资价值。"

但Karmely表示,买家不应仅仅根据价格做出置业决策。他指出,他们可以精挑细选,并寻找最适合自己、最具性价比的房源。

他说:"您要牢记,贪图便宜并非投资良策。"

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