过去一年左右,英国脱欧、美国和法国总统大选以及欧洲几起恐怖袭击等地缘政治事件扰乱西方世界。与此同时,这些事件导致所有投资领域产生波动,包括股票、债券到商品市场。当然,豪宅市场也未能幸免。

加州大学洛杉矶分校齐曼房地产中心(UCLA Ziman Center for Real Estate)教授保罗·哈比比(Paul Habibi)说:"正如其他投资手段,地缘政治事件几乎瞬间影响房地产市场,但不同之处在于,我们往往看不到即时反应。"

哈比比解释道,举例来说,股票市场可以对恐怖袭击等负面事件或英国脱欧等出人意料的结果做出"下意识反应",具体表现为股价应声下跌。相反,当积极事件发生时,如特朗普的胜选激励投资者信心,股价一路飙升。

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然而,在房地产市场,这种反应被延缓,因为买家做出置业决策只是一个漫长过程的开始,后续还包括出价、议价、第三方托管、调查和付款等。

哈比比说:"通常,在出价的30、60或90天后,交易达成并完成备案,然后世界其他国家才能获悉。房地产市场的滞后性意味着,地缘政治事件的影响无法立刻转化成引人注目的数据和信息。"

房地产价格不易波动

第一太平戴维斯全球研究部主管约兰德·巴恩斯(Yolande Barnes)在邮件中表示,"与其他投资方式相比,地缘政治事件更有可能影响房地产市场的活动,而非价格。"

巴恩斯指出,房地产价格具有"粘性",不会因外部事件快速调整。

尽管如此,成交量可能发生波动,因为大部分卖家没有资金压力,不会急于将物业转手并撤出市场,而买家往往采取观望的态度并推迟他们的置业决策。

他补充道,"换言之,在不良事件发生后或者在不确定时期,您更容易看到住房成交量有所减少,而房价只有在市场供过于求时才会下跌。"

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哈比比对此表示同意,他指出豪宅业主具有一定的承受力,他们能够抵挡单一地缘政治事件产生的波动性或者多个事件造成的叠加效应。但他表示,"中等收入群体并不具备这样的能力,因此可能给整体房地产市场带来灾难。"

通常,豪宅市场可以看到一个明显的变化。例如,一起孤立恐怖袭击事件之后,高端租赁市场将暴跌。房地产代理公司Beauchamp Estates戛纳办事处数字化部门主管Gillon Hunter称,法国蓝色海岸地区便是最好的例子。去年7月,恐怖分子驾驶一辆大卡车冲撞正在欢度国庆的狂欢人群,造成86人死亡,400多人受伤。他说:"此次袭击立刻对周租金在1万5000欧元到15万欧元的度假物业造成打击。"

然而,该地区的销售放缓源于近期其他的地缘政治事件,如英国脱欧,而非对恐怖主义的担忧,因为似乎没有人改变他们的出游计划。Hunter说:"2017年的询盘次数较去年同期增加30%,并且房价没有下跌。"他补充道,唯一的影响是市场上有大量库存,而潜在买家并不急于做出置业决策,这意味着房屋销售将出现回落。

Hunter称,中间派候选人埃马纽埃尔·马克龙当选法国总统预计将为市场带来积极影响,因为大选过后市场呈向好趋势,而且询盘次数增加。得益于美元走强,美国买家有望利用这一汇率优势在法国南部地区购置第二住宅。

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市场走势难以估计

地缘政治的不确定性还有另外一个影响:市场机遇和未来走势难以预测,而部分专家将其称作自二战以来最大的影响。

总部设在伦敦的莱坊国际住宅研究部负责人凯特·埃弗雷特-阿伦(Kate Everett-Allen)称,我们正处于高风险的环境中,迫使投资者纷纷将资本转化成有形资产,如美国等稳健市场的不动产。

哈比比对此莫衷一是。他说:"每当有人向我问起房地产市场的走势如何,我会告诉他们有12种不同的结果,这取决于其他国家的情况。我无法凭空猜测这一点,而其他人也不能。"

但他肯定,在过去的10年里,全球地缘政治事件与美国国情之间的互联性显著增强。

哈比比说:"如今,全球事件的关系更为紧密,信息的传输速度加快,而投资者的资产以多种货币的形式分散在不同的国家。这就造成了一种局面:一个国家‘打喷嚏’,势必会引起另一个国家的震动。"

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