每周,环域居将向地产专家提出一个税务方面的问题。本周的问答如下:

问:公司暂时派我到上海工作两年。我正考虑在那里买房,然后回国时把它卖掉,这样做值得吗?

答:纽约律师事务所Phillips Nizer LLP信托和财产部门合伙人Michael W. Galligan称,从税收的角度来看,在上海买房然后过两年把它卖掉不一定是个好主意,除非你认为当地的房价将大幅上涨。

Galligan称,在上海买房意味着你需要在美国和中国进行纳税申报。因此,税收遵从相关的事宜将变得非常复杂,而且成本高昂。

他还指出,当你向美国政府纳税时,你在中国的税款可能无法享受全额减免。更重要的是,你有义务确保你清楚在中国买房所需承担的全部纳税责任,并且咨询具有法定资格的中国税务顾问。

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Galligan称,如果你准备出售上海的住房,可能需要在中国和美国缴纳多达20%的资本增值税。

除此之外,美国还对房屋销售获得的利润征收3.8%的联邦医保税(又称净投资收入税,简称NIIT)和州所得税。针对单一纳税人和联合报税的夫妻,NIIT的起征点分别为调整后总收入超过20万美元和25万美元。

Galligan解释道,州所得税适用于以下两种情况。其一,你在中国居住,但你是美国任何一个征收个人所得税的州的居民;其二,你在出售房屋的当年获得美国任何一个征收个人所得税的州的居住权。

他表示,值得注意的是,如果选择不去中国,而是在美国买房,那么两年之后出售房屋所需承担的税款与到上海买房应缴纳的金额相差无几。

加州核桃溪市律师事务所Lin Tax Law负责人Jenny C. Lin称,在上海买房也并非完全不可行。如果在未来两年上海的房价大幅上涨,买房可能是"一次赚取美国免税收入的好机会"。

根据房屋销售收入免税政策,美国纳税人在出售国内的主要居所时,可以享受25万美元的收入免税额度。当然,美国公民出售境外住宅时也同样适用。Lin说:"该项政策没有要求主要居所必须在美国国内。"

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她指出,纳税人必须持有和使用他们的主要居所合计达到两年或以上,才能满足申请税收减免的条件。

Lin称,对于联合报税的夫妻,他们出售主要居所获得的利润享有50万美元的免税额度,但前提是夫妻双方在两年内均未申请过此类税收减免。

她补充道,如果纳税人出于健康原因或其他意外情况必须在两年期限之前出售房屋,则可以享受部分税收减免。

Galligan说:"事实上,即使你在中国纳税,你也不一定能享受到同等金额的美国免税优惠。"因此,在买房之前,最好请你在美国的会计或纳税申报员给出一个大体的计算结果,以便掌握你在美国的免税额度是否可以完全抵消中国的税款,而且务必咨询中国的专业人士。

Lin说:"具体的规定和要求非常复杂。"她强调,与一位擅长跨境收入和信息申报的税务师合作显得至关重要。她补充道,"美国纳税人被要求申报在国内外获得的全部收入,以及某些外国资产和交易。"

Galligan说:"总之,购买和出售上海的住房将面临很多麻烦,除非你认为当地的住宅市场可能在未来两年内大幅升值,而且潜在利润足以让你感觉所有付出都是值得的。"

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