El pasado se puede ver muy bien, pero los inversionistas no necesariamente necesitan una visión perfecta para ver cuándo un mercado tiene riesgos de desaceleración.
El mercado de bienes raíces fluctúa todo el tiempo, subiendo o bajando según la temporada u otros factores. Pero cuando un mercado realmente se desploma, generalmente hay un exceso de inventario que hace bajar los precios y las casas demoran más y más en venderse. Los cambios en el gobierno pueden afectar el mercado, pero puede tomar al menos unos pocos meses, si no años, para que esas ramificaciones se vean reflejadas en el precio y el inventario, dijeron los expertos.
Aquí hay cinco indicadores muy tempranos de que un mercado saludable está a punto de experimentar una desaceleración, según los expertos.
Lea más:La salud de largo plazo de los bienes raíces va más allá de los precios de venta
Inventario creciente
El inventario creciente es la primera señal de un cambio poco positivo, dijo Nela Richardson, economista jefe de Redfin.
"Cuando un mercado comienza a enfriarse, creo que lo primero que se ve son más casas en el mercado", explicó. "Y se demoran en vender más tiempo".
Actualmente, las casas en EE.UU. están en el mercado por un promedio de alrededor de un mes, dijo Richardson, agregando que se están vendiendo a un ritmo récord. "Si comenzamos a verlas en el mercado durante dos meses o más, puede haber un problema". Para propiedades de lujo, puede tomar incluso más tiempo, agregó.
Las primeras señales de una desaceleración se observan en el mercado de condominios, explicó Richardson, especialmente en los nuevos edificios de gran altura. Si hay demasiado producto, las unidades sin llenar pueden demorar en venderse hasta que la demanda se equilibre con la oferta. Eso no necesariamente significa que la oportunidad de inversión no sea buena, pero aconsejó a los compradores potenciales que observen de cerca las ventas previas en un edificio antes de dar el paso. Si gran parte del edificio no se vende, es posible que el área tenga un exceso de oferta.
Pero, dijo, si una propiedad está cerca del tránsito o en un área metropolitana deseable con una afluencia constante de nuevos residentes y pocas construcciones nuevas, los inversionistas pueden no sentirlo tanto. La demanda de vivienda en áreas donde hay mucha rotación laboral, como Washington, D.C., a menudo es más confiable que los destinos de segunda residencia.
Lea más:¿Hacia dónde van los mercados de propiedades de lujo en centros clave del mundo?
"Depende de la propiedad y el horizonte de tiempo", dijo Richardson. "Si uno va a mantener la inversión un tiempo puede manejar una corrección menor". Lo último que desea hacer es vender demasiado rápido, agregó, y señaló las altas tarifas e impuestos que generalmente se asocian con la venta de una propiedad.
Una gran cantidad de desarrollos nuevos que llegan al mercado al mismo tiempo puede ser una señal de que el mercado está llegando a su punto máximo, dijo Liam Bailey, jefe de investigación global en la firma de asesoría inmobiliaria con sede en Londres Knight Frank.
"Ciertamente lo vimos en Londres hace tres años", dijo. Todo ese inventario "pesará un poco en el mercado ya que hay más opciones y los compradores se vuelven más exigentes ... los volúmenes de ventas se desaceleran, el inventario aumenta y el crecimiento de los precios se detiene".
LEA MÁS:¿Es el momento de invertir en viviendas de lujo en Londres?
Los precios comienzan a caer
Como sucede, el segundo signo de una caída del mercado es cuando los vendedores comienzan a bajar los precios, según Richardson.
"Cuando comienza a ver caídas de precios, especialmente significativas, como del 10%, se sabe que un mercado va a caer", dijo Richardson.
En la mayoría de los casos, las bajas de precios serían un indicador adelantado, agregó, pero el estado actual del mercado de EE.UU. "no es normal", dijo. La extrema escasez de inventario en el mercado principal ha cambiado la dinámica, y Richardson agregó que una disminución en las ventas, seguida por una caída en los precios, podría ser más reveladora.
"Debido a que el inventario ha estado tan restringido durante tanto tiempo, es poco probable que los precios disminuyan significativamente" en el futuro cercano, dijo.
De hecho, en este mercado, podría tomar años para que el inventario vuelva a los niveles normales, dijo Lawrence Yun, economista jefe y vicepresidente senior de investigación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Lea más:Hong Kong, Nueva York y Londres son los principales mercados de lujo del mundo
La escasez de viviendas en el mercado principal ha provocado que los precios suban. Pero incluso si llega un mayor inventario al mercado, podría tomar varios años para que la escasez de viviendas se convierta en un excedente y los precios disminuyan, dijo.
Las ventas pendientes de viviendas disminuyeron 1,3% en abril, de acuerdo con un informe de la Asociación Nacional de Agente Inmobiliarios que rastrea las viviendas que están en contrato en lugar de las ventas completadas. Esa es una caída anual de 2,1%, que Yun dijo que se basa en la falta de inventario.
Vigilar la moneda
Para el mercado de lujo, Bailey dijo que los mercados de divisas son clave porque atraen gran atención internacional. Muchos de los clientes de Knight Frank provienen de áreas donde la moneda está vinculada al dólar estadounidense y cuando el dólar se debilita, su "poder adquisitivo se ve erosionado de repente y eso afectará al mercado".
Londres ha experimentado algunas consecuencias de los cambios en la moneda en los últimos años, dijo Bailey. El interés de los compradores en lugares como Dubái, Hong Kong y China se ha desacelerado cuando se produjeron dichos cambios, agregó. Miami también vio una desaceleración del mercado cuando las monedas de América del Sur cayeron frente al dólar.
Luego, las transacciones inmobiliarias se volvieron mucho más caras para esos compradores y se frenaron las ventas.
Lea más:Las ventajas de comprar propiedades en efectivo
Cambios en políticas del gobierno
Los expertos aseguran que los cambios en las políticas son otra cosa para tener en cuenta al considerar las inversiones inmobiliarias. Cuando los gobiernos proponen o aplican nuevos impuestos o aumentan las tasas de interés, eso puede causar nerviosismo en el mercado.
En EE.UU., la nueva factura de impuestos ha tenido un gran peso en los consumidores, pero es demasiado pronto para decir cuál será el impacto de los nuevos topes a la hipoteca y las deducciones SALT.
Knight Frank citó "riesgos importantes por delante" en el mercado de lujo ya que "una mayor regulación del mercado de la vivienda" entra en vigor en muchas ciudades, de acuerdo con su índice Prime Global Cities Index 2018.
Los esfuerzos de los legisladores para controlar el crecimiento de los precios pueden desacelerar las cosas, como ha sido el caso en Vancouver, según Romana King de Zolo.com, un mercado nacional de bienes raíces en Canadá. Han visto que las ventas comienzan a desacelerarse debido a impuestos nuevos y orientados específicamente a calmar parte del frenesí del mercado.
Pero si un mercado está lo suficientemente caliente, tales medidas pueden no lograr el resultado deseado. Un impuesto a los compradores extranjeros, por ejemplo, aplicado en el otoño de 2016 en Vancouver provocó una pausa en el mercado durante algunos meses, pero las ventas volvieron a niveles récord en la primavera siguiente, dijo King. Ahora se han impuesto nuevas medidas de enfriamiento, incluido un aumento de ese impuesto, cobrado al comprar una propiedad, del 15% al 20%, y los expertos dijeron que están viendo los efectos en el mercado.
Lea más:Los cuatro pilares de la inversión extranjera
O considere Seúl, Corea del Sur. Se registró un crecimiento anual de 24,7% para el año que finalizó en marzo y se llevó el primer puesto en el índice de Knight Frank después de varias medidas gubernamentales nuevas. "Los nuevos impuestos para los propietarios de propiedades múltiples y las restricciones crediticias más estrictas están enfriando el crecimiento, pero el área principal de Gangnam sigue teniendo una fuerte actividad especulativa", dijo el informe.
En general, sin embargo, las tasas de interés más altas pueden ser motivo de preocupación, según el Sr. Bailey.
"Si los prestamistas se ponen nerviosos, es probable que haya una desaceleración", dijo.
Las tasas hipotecarias están comenzando a aumentar en EE.UU., así como en Canadá, el Reino Unido y Australia, dijo, lo que significa que es más caro pedir prestado.
"Eso ejerce un poco de presión sobre los compradores, ya que la deuda no es tan barata", dijo. Si las tasas suben ligeramente, no es motivo de mucha preocupación, agregó, pero "si comienzan a subir cada mes, comenzaremos a ver una desaceleración del mercado".
En EE. UU., muchos compradores promedio podrían perder su capacidad de comprar, según Richardson.
Lea más:¿Es el momento de invertir en bienes raíces de lujo?
"Un aspecto positivo a lo que llamamos la crisis de asequibilidad es tasas de interés hipotecarias bajas", dijo. Si aumentan, agregó, muchos compradores no podrán seguir el ritmo.
Eso es importante para los inversionistas, porque significa que podría haber menos compradores. Pero también podría significar más inquilinos. Las inversiones en ese sector podrían funcionar bien si las personas optan por alquilar en lugar de comprar.
La economía y el mercado de acciones
Finalmente, los inversionistas también deberían estar atentos a la economía general.
"La mayoría de los mercados están vinculados al crecimiento económico", dijo Bailey. Así que vigile eso, al igual que los mercados.
Yun también dijo que el mercado de acciones es un indicador importante. Como es un reflejo de la dirección general de la economía, una corrección significativa allí podría desatar una desaceleración, dijo.
Un mercado bursátil fuerte significa un mercado estable de segunda residencia, dijo Yun."Si al mercado bursátil le está yendo bien, al menos sabemos que la demanda seguirá siendo sólida para las casas de vacaciones y las propiedades de inversión", dijo. Los inversionistas estarán confiados y dispuestos a gastar, en Wall Street volverán a pagar bonificaciones.
Lea más:Las comodidades que más valor agregan a las propiedades de lujo