每周,环域居将向地产律师提出一个税务方面的问题。本周的问答如下。

问:我是一位中国公民,目前正考虑在美国置业,以供我的孩子在大学期间居住。但她毕业后,我可能选择将该物业出售或者出租。我能以她的名字购房吗?如果可以的话,与以我的名字购房相比有哪些税务方面的差异?

答:旧金山税务和遗产规划公司Stanaland & Associates总裁Russell Stanaland说:主要考虑的问题在于遗产税和赠与税。”

迈阿密法律事务所Holland & Knight合伙人凯文帕克曼(Kevin Packman)说:对于每个客户而言,没有一个统一的答案,因为产权可以由个人或实体持有,而后者又分为许多类型。

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赠与税

帕克曼说:"如果这位中国公民在美置业并且将产权过户给女儿,这种行为可以被视为赠予,并且将适用于赠与税。帕克曼还兼任Holland & Knight税收法规部门和国际私有财富部门的主管。

他表示,如果任何赠与的价值超过14000美元的年度免税额,外国人将被征收40%的高昂税费。

帕克曼说:”最好的办法是递给女儿一张支票,让她自行购买。他补充道,如果钱是通过电汇、现金或者支票的方式转移至海外的外国账户,则不需要缴纳赠与税。然而,如果受赠人是一位美国纳税人,而且赠与金额超过10万美元,则需要填写Form 3520进行申报。“Form 3520属于信息申报,而非纳税申报。

作为业主,这位中国公民的女儿需要缴纳物业税。Stanaland说:她需要从收入扣除物业税,但她是一位学生,所以这对她没有任何好处,因为她大概不会有太多应纳税收入。

遗产税

帕克曼称,当业主去世,遗产税自动生效。如果业主是外国人,而且物业价值超过6万美元,他的遗产必须被征收40%的税费。

他说:”一个规避联邦遗产税的方法是通过一家实体持有物业的产权。然而,许多州也还征收州遗产税,税率在5.6%20%不等。

Stanaland称,外国公民可以考虑通过成立一家有限责任公司(LLC)来持有物业的产权。LLC可以保护业主隐私,并且免于物业落入债务人之手。

出租物业

如果该物业被出租,则需要按租金收入缴纳30%的税费。帕克曼说:个人可以向美国国税局(Internal Revenue Service)证明其在美从事贸易或经营,这意味着虽然该个人需要申报租金收入的所得税,但有权享受税收减免。

出售物业

当该物业被出售,业主需要缴纳收益税。Stanaland称,联邦税率在15%29%之间,这取决于报税身份、收入和折旧。加利福尼亚州、明尼苏达州和纽约州一些州等还征收州收益税。

帕克曼说:”买家应该知道,根据《外国人房地产投资税收法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act),如果卖方是外国人,买家应该保留售价的15%,而这部分金额应该交由国税局。

为什么不建议以孩子的名字购房?

Stanaland称,不建议以孩子的名字购房,还有其他许多与税务无关的理由。

他说:”如果孩子欠债导致物业被扣押怎么办?或者,如果她跟人撞车导致被起诉怎么办?“Stanaland指出,美国人"动不动"就会起诉他人。

有限责任公司可以防止物业被扣押。如果一位律师查询你名下的物业,发现你是一位没有任何资产的中国公民,则他们可能对此类诉讼不感兴趣。Stanaland说:没有资产可以让你得到保护。

其他需要考虑的因素:他说:”如果孩子结婚并且决定将物业转成夫妻共同财产怎么办?(加利福尼亚州等九个州出台了夫妻共同财产相关的法律法规。)这意味您为女儿买的房子现在也属于您的女婿。

通过操作协议,有限责任公司可以限制此类情况的发生。

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