回顾2020年,房地产市场最明显的趋势之一莫过于人口从主要都会区向中小城市和第二住宅市场迁移。受突如其来的新冠疫情影响,加上远程办公和教学日益普及,大批富裕买家选择在人口稠密的城市中心以外寻找兼具户外空间和私密性的宽敞大宅。

在过去的一年里,与大城市通勤距离较近、可轻松享受户外生活的小城市大受欢迎。

以俄勒冈州波特兰为例,自新冠疫情爆发以来,来自洛杉矶和旧金山等城市的买家蜂拥而至。

苏富比国际地产驻波特兰经纪人Jesse Knight说:“从以往来看,波特兰房地产市场的最大单一推动力源于买家对改变生活方式的渴望,在2020年,这一因素变得愈发重要。”她解释道,“波特兰不仅能提供几乎比肩大城市的配套设施,而且拥有优美的环境和景观。更具吸引力的是,只需片刻就能远离喧嚣、亲近自然,这正是许多移居者梦寐以求的生活。”

与此同时,大批买家涌入一些传统的度假物业市场,如今他们打算在自己所钟爱的度假胜地长期居住。

房地产代理公司The Agency总裁Rainy Hake Austin说:“近期,我们看到不少人迁居太浩(Tahoe)。在此之前,该地区一直被视为第二住宅市场,但现在买家求购的是主要居所。他们想要追求室内外相融合的湖滨生活,夏天泛舟、冬天滑雪,好不惬意。”

那些正考虑搬离大城市的潜在买家可能想知道,随着美国民众逐步接种新冠疫苗,生活重回正轨,这些趋势能否在2021年延续下去。对此,房地产专家预测,无论疫情何时以何种方式解决,很多生活方式方面的转变是永久性的。波特兰、萨克拉门托和科罗拉多斯普林斯(Colorado Springs)等二线住宅市场的买家仍将面临激烈竞争。

其中部分原因在于,包括Twitter和Slack等科技巨头在内的许多大公司纷纷宣布允许员工永久居家办公。

另一个不容忽视的因素是,疫情迫使美国人重新考虑他们的“头等大事”。

房地产代理公司LIV Sotheby’s International Realty驻科罗拉多斯普林斯经纪人Eric Scott说:“此次疫情让人们重新思考该把什么放在首位。通常,人们买房换房的动力来自他们长久以来为之努力奋斗的目标。对某些人来说,这意味着清空投资,然后搬到山间雅居享受轻松悠闲的生活。在另一些人看来,这意味着换购一处两倍大的房子,然后把家人接到身边居住。”

对于今年有购房打算的买家,如果他们在卖方占优的二线住宅市场投资置业,必须做好面对库存紧缺和竞价大战的准备。

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二线住宅市场蓬勃发展

2020年,萨克拉门托的房地产市场表现火热,大批来自湾区的买家涌入加州首府寻找价格划算、空间充足的住房。这些买家对豪宅市场的影响尤为明显,去年第三季度,高端物业销售较上年同期飙升86%。

房地产代理公司Redfin驻萨克拉门托经纪人Kellee Bradford说:“我们现在比以往任何时候都要忙碌。买家不再对热闹繁华的市中心生活趋之若鹜,反而更加青睐附带户外空间和游泳池的独户住宅。越来越多的上班族希望趁此机会享受舒适的居家生活,而不必担心隔离封锁带来的诸多限制。”

Bradford称,城市居民为寻求更多的居住面积和户外设施而选择搬离主要都会区,这种趋势如今非常普遍,但在萨克拉门托,它不太可能只是一时的潮流。目前,城市规划者正致力于将萨克拉门托打造成理想的置业目的地,并计划新建足球场和动物园等设施。与此同时,买家也逐渐发觉该地区的优势,比如相对可负担的房价和多样的生活方式选择。

她说:“这里气候适宜。从地理上看,萨克拉门托位于中间地带,居民们既能到附近的内华达山脉休闲度假,又可方便返回湾区。”

早在疫情爆发前,就有大批买家涌入德克萨斯州圣安东尼奥,原因在于该州可免征州所得税,再加上亚马逊和微软等大型科技公司相继进驻。新冠疫情为当地吸引了更多买家,他们选择搬离奥斯汀等房价高昂的城市,然后迁居性价比更高的圣安东尼奥。根据Redfin发布的一份报告,2021年,圣安东尼奥的人口和需求预计将双双增长,房地产市场将继续升温。

Redfin驻圣安东尼奥经纪人Derell Skillman说:“每当新房源挂牌上市,差不多都能接到10个买家报价。面对新冠病毒大流行,买家的思维过程有所转变。由于疫情期间不方便外出,他们迫切地希望家中拥有娱乐空间、游泳池和办公室等配置。”

尽管波特兰被公认为竞争激烈的市场,但在去年11月,这种状况进一步加剧,住房存量更是创下近30年来的新低。平均销售价格较2019年11月上涨12.7%。房地产经纪人也纷纷表示,竞价大战和全现金报价比比皆是。

Knight说:“虽然房价大幅上涨,但波特兰仍算是价格最实惠的西海岸城市。买家可以真切地感受到生活方式等方面带来的吸引力。我认为,这种趋势短期内不会发生改变。”

除了人气高涨的二线住宅市场,计划在今年搬离大城市的买家还可以考虑其他地区。

Austin说:“波特兰将继续展现出不俗的增长潜力,但你不妨考虑一下其他新兴市场,比如那些能提供类似生活方式、只不过稍微偏远一些的地区。”她补充道,“如果生活方式是首要考量因素,买家通常愿意在新兴地区购置房源,因为与成熟市场相比,价格上仍非常划算。”

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买卖双方应当如何取舍

那些对热门二线市场感兴趣的买家应做好心理准备,2021年竞争程度预计将有增无减。为了击败其他竞争者,有些人会给出全现金报价方案并免除意外条款。

利率预计将保持在较低水平,但贷款购房的买家可能必须给出高于对手的报价才能胜出。

Bradford说:“对于申请贷款的首次购房者,他们可能无法与主动免除评估意外条款和手握充足资金的买家一较高下。坦然接受竞争,分清主次、取舍有度才是制胜关键。”

有时,给予卖家一定的方便也能助买家一臂之力。

Knight说:“卖家同样面临寻找新屋的压力,所以在交易完成后的居住时间和搬家日期上做出一定让步,有利于赢得竞争。”

在出价之前,选择融资购房的买家应准备好贷款预审批准书和其他证明文件。一旦遇到心仪的房源,他们可以立刻出手。

Skillman说:“如果你考察一处房源后需要稍作考虑,它可能转瞬就被人买走。定价合理的房屋非常抢手。”

当前,卖家在这些市场占据主动,但他们也有功课需要完成。了解买家的变化趋势、新涌现的购房群体来自何处以及他们对房屋有哪些具体需求有助于卖家制定恰当的营销策略。

利用网络资源和Instagram等社交平台来推广房源可以帮助卖家广泛撒网,提高曝光度。Austin建议,除了介绍房源本身,他们还应考虑着重强调其所在地区生活方式的优势。

她说:“卖家过去接触的更多的是来自本地市场的买家,但现在以外地移民为主。因此,他们需要使用不同的营销技巧来获得尽可能高的曝光度。我建议他们最好与业内优质的房地产代理公司合作,并利用线上创意营销手法。”

在权衡各个报价方案的过程中,卖家需要考虑的不仅仅是价格。

Scott解释道,“获得报价并非最终目的,达成交易才是。如果意向买家给出的方案能为卖家省去麻烦、但价格上可能略低,他们应当认真考虑。整体衡量每个方案的优劣,而不是单从价格的角度出发。”