只要股市波动收窄，国际买家对美国豪华房地产的投资兴趣将在2016年略有提升。 高端住宅市场几乎不受贷款利率提高的影响，这意味着美联储12月份的加息举措应该不会动摇明年豪宅市场的基本盘。但另一方面，该领域对金融市场的变化较为敏感。 由于美国和外国股市波动，2015年第三季度高端住宅的价格出现下滑，但在第四季度有所回升。 美国房地产商协会官方网站Realtor.com首席经济学家乔纳森·斯莫克(Jonathan Smoke)说：“2015年末的发展势头强于年中，因此我们有理由相信，2016年的市场表现将更为强劲。”
Realtor.com隶属于房地产网站运营商Move Inc.，该公司是新闻集团旗下的子公司。寰域居隶属于新闻集团旗下的道琼斯公司。 斯莫克认为，就房地产市场整体而言，2016年的前景良好，价格和销量将双双呈温和增长，而豪宅市场也应顺应这一趋势。 他说：“豪宅市场的表现应该类似，但正如今年的情况，一旦金融市场出现波动，高端住宅市场将随之陷入动荡。鉴于国际需求在豪宅市场发挥的作用大于整体市场，国际买家的投资行为也可能对结果产生影响。” 斯莫克称，Realtor.com上挂牌房屋的当前访问量表明，与今年相比，2016年海外买家将更为活跃。 据Realtor.com估计，由于美元走强和外国货币疲软，2015年截至11月份，国际销售与去年同期相比下滑了12%。
2016年豪宅销售预计更为强劲
房地产经纪公司Redfin首席经济学家内拉·理查德森(Nela Richardson)预测，2016年豪宅销售表现强劲。她说：“我们认为，豪宅市场的销量将引人注目，部分原因在于一些房地产价位非常有吸引力。我认为豪宅销售将领跑整体市场，但价格增长将显著放缓。” 理查德森表示，2016年美国豪宅价格可能与上年持平，或最高出现2%的跌幅。 理查德森和斯莫克都指出，2015年豪宅市场的库存水平明显高于其他市场。 理查德森说：“今年一整年，豪宅市场都面临大量库存，完全不同于其他市场。其他市场的全年库存水平下降了5%，而反观豪宅市场，库存水平增加，尤其是售价在500万美元以上的高档住宅。” 2015年其他市场的库存不足使得房屋交易放缓，但豪宅市场却不尽然。 斯莫克说：“豪华房地产库存比2014年增长5%，而考虑到2014年比上一年库存剧增25%，这显示最近需求有所改善。”
纽约豪宅卖家一口价制约交易
房地产评估和咨询公司Miller Samuel总裁兼首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)称，曼哈顿房屋市场的库存增加，很大一部分原因在于卖家出售意愿并不坚定。 他说：“在纽约的二手房屋市场，你会发现一个新名词，即理想价位(aspirational pricing)。它代表了卖家期望的房屋售价，并且卖家绝对不会在该价格以下成交。然而，问题是理想价位并不能反映房屋的实际价值。2016年纽约豪宅市场面临的最大挑战在于，豪宅卖家的要价和市场价格之间的差距日益增大。” 在新建项目方面，2016年曼哈顿预计将有6500套豪华单元上市，而2015年该数量为5500套。 米勒说：“新建项目是豪宅市场中最脆弱的一环，因为随着大量房屋上市，市场需要吸纳过剩供应。”
海外买家对湾区前景产生焦虑
Bravo电视台真人秀节目《百万美金豪宅——旧金山篇》(Million Dollar Listing San Francisco)明星兼房地产代理公司Coldwell Broker Previews International经纪人哈比比(Roh Habibi)表示，2015年旧金山湾区的国际买家投资放缓可能延续至2016年。 对于推动湾区大部分国际需求的中国买家来说，这一点尤为明显。他说：“虽然他们想买房，但很难将资金从中国转移到这里。” 哈比比近期与一个中国家庭签订了一份价值数百万美元的合同，但因该家庭无法将资金转移出中国，交易最终落空。 哈比比称，加拿大买家的表现仍然活跃，但他们主攻的是二级市场和三级市场，而非价格较高的顶级市场。相比之下，俄罗斯买家在高端房产领域相当活跃。 哈比比说：“全球股市的不确定性使许多国际买家丧失信心。”如同其他大都市区，旧金山湾区的待售豪宅库存较高，从而导致价格下跌。他预计与2015年相比，2016年的房价降较为平稳。 哈比比说：“市场已开始回归正轨，这对于旧金山湾区颇为有利，因为此前买家担心会在市场高点入手房产。2016年，买家对市场将更有信心并且购买欲望将更为强烈。”
2016年迈阿密市场前景乐观
就今年的迈阿密豪宅市场而言，库存有所增加，并且海外交易出现下滑。然而，房地产经纪公司EWM Realty International总裁兼首席执行官，佳士得国际地产(Christie’s International Real Estate)经纪人罗恩·谢菲尔德(Ron Shuffield)预测，2016年的市场情况将得到改善。 谢菲尔德称，在过去一年内，对于售价在100万美元及以上的独栋房屋和共管公寓而言，库存水平分别增长了35%和39%。2015年迈阿密约有三分之一的豪宅由海外买家购得，与两年前的43%相比有所下降。 迈阿密大部分的国际买家来自巴西、委内瑞拉和阿根廷等南美洲国家。 与全球其他地区的豪宅市场相比，迈阿密的房价较为公道，因此2016年大量买家将瞄准迈阿密市场。此外，近期新建的城市文化区为迈阿密增添了更多吸引力。 而随着海外买家数量下降，本国购房者将会填补空缺。在过去两年内，迈阿密豪宅市场中纽约购房者的数量上涨了25%。谢菲尔德说：“全世界已经发现了迈阿密市场的价值。富人买家乃至稍微富裕的阶层都有能力在迈阿密置业。” 查看上图房源详情