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资本管控下中国大陆房产买家在美影响力渐弱

虽然中国买家的支出大幅减少,但其他国家的购房者填补了空缺。

图为迈阿密豪华公寓项目Brickell Flatiron内的一套三层复式顶层公寓。迈阿密高端房产的60%买家来自中南美洲。

CMC GROUP/MASSIMO IOSA GHINI
图为迈阿密豪华公寓项目Brickell Flatiron内的一套三层复式顶层公寓。迈阿密高端房产的60%买家来自中南美洲。
CMC GROUP/MASSIMO IOSA GHINI

根据美国房地产商协会(National Association of Realtors,简称NAR)的报告,在2016年4月至2017年3月的一年内,中国买家在美购房支出总计317亿美元,遥遥领先于其他外国买家群体。但自从中国大陆于2017年8月限制居民向境外转移资金之后,这部分支出骤然减少。

总部位于洛杉矶的房地产经纪公司The Agency创始人兼首席执行官毛利西奥·乌曼斯基(Mauricio Umansky)说:"毫无疑问,中国(大陆)买家的购房支出一定会严重缩水。"

尽管如此,专家表示,其他新兴的外国买家群体正在填补空缺,这些群体因市场不同而呈现差异。

总部设在纽约的房地产开发公司KAR Properties首席执行官Shahab Karmely说:"外国买家在美国豪宅市场中占有举足轻重的地位,而且随着他们的子女来美深造,或者出于地缘政治和安全因素的考量,他们的比重有增无减。"该公司正在迈阿密建造全新楼盘。

他补充道,"只是领跑的群体一直都在变化。"Karmely称,当他从上世纪80年代进军房地产业的时候,日本买家正大举购买美国房产。然而,NAR的报告显示,2017年他们在外国买家的购房总量中仅占2%。

总部位于洛杉矶的房地产投资开发公司Genton Property Group创始合伙人兼首席执行官Jonathan Genton对此表示同意。他说:"这好比你关上一个水龙头,就有另一个水龙头打开。"

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亚洲买家在洛杉矶住宅市场保持活跃

以Genton在比弗利山庄开发的四季酒店私人住宅项目(包含59个单元)为例,当他在新加坡和印尼雅加达开展营销活动时,亚洲买家的热情十分高涨。他说:"香港的资本源源不断地涌入。"

Genton称,他最近发现,来自台湾地区的投资有所增加,这或许表明中国大陆的部分买家已设法将资金转移至包括台湾在内的其他地区。

他表示,随着销售进度接近50%,越南和泰国的买家开始现身,而他们在项目开盘之初还难觅影踪。与此同时,迪拜和科威特等中东投资者以及格鲁吉亚和土耳其的买家也逐渐增多。

Genton说:"他们比以往更加清楚地认识到美国住宅市场的稳定性和安全性。"他指出,该项目60%到70%的业主最终可能是外国人。

和Genton一样,乌曼斯基也发现,中国大陆资金减少的同时,来自台湾和香港地区的投资开始增加,但近来英国买家在洛杉矶豪宅市场异军突起。

据他介绍,2017年The Agency总共售出35处2000万美元及以上的南加州豪宅,其中约有10处被外国买家购得,占了相当大的一部分。

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亚洲买家是纽约高端物业的购买主力

房地产代理公司Leslie J. Garfield经纪人Rick Pretsfelder称,与洛杉矶的情况类似,亚洲人成为今年曼哈顿住宅市场最具影响力的外国买家群体。他们参与了大约30%到35%的高端看房活动,并买下10%到15%的豪华住宅。

Pretsfelder说:"我并未发现有购买意向的中国客户数量减少。"他指出,许多中国买家对联排别墅特别感兴趣,包括他推出的那些最为昂贵的房源。

他补充道,台湾地区和韩国的买家也不容小觑。相比之下,七、八年前作为联排别墅购买主力的东欧和俄罗斯买家如今却销声匿迹。

拉丁美洲买家统治迈阿密房地产市场

CMC集团旗下房地产营销公司CMC Real Estate总裁温尼沙·格劳特(Vanessa Grout)表示,在迈阿密,亚洲买家——包括中国大陆的购房者——从未成为外国买家群体的重要组成部分。该公司正在销售豪华公寓项目Brickell Flatiron。

格劳特说:"我去过中国四次,而且确实见到了一些潜在买家。但遗憾的是,他们的购买意愿没有按照我们的预期转化成实际交易。"据她分析,当时尚未开通直飞航班可能是妨碍中国和其他亚洲国家买家在迈阿密投资置业的一大因素。

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她指出,尽管许多拉丁美洲买家也面临本国对资本外流的管控,但他们始终是迈阿密房地产市场的主力军。

格劳特称,正如中国买家对洛杉矶的影响力日益减弱,委内瑞拉买家也逐渐消失在迈阿密住宅市场,很可能是因为2017年初该国金融危机恶化之后,那些有能力向境外转移资本的公民早已置业,所以显得后劲不足。除此之外,阿根廷的买家也逐渐失去主导地位。

她指出,如今大多数买家来自哥伦比亚、秘鲁、墨西哥和智利。在包含549套豪华公寓的Brickell Flatiron,已有约60%的单元被南美洲和中美洲的买家收入囊中,另外25%到30%的买家来自欧洲,主要是意大利,而美国各地的买家仅占10%。

Karmely称,在他的两个迈阿密开发项目——分别为迈阿密市中心的One River Point和坐落于哈伦代尔海滩的2000 Ocean,外国买家也可能占很大的比重。事实上,他预计,市中心项目90%的单元将被外国买家购得,其中绝大多数人来自拉丁美州。

Karmely说:"哥伦比亚的买家正大举进军迈阿密市场。"他的销售团队将在两周后到该国开展一次为期六天的营销活动。

他说:"与此同时,巴西买家和墨西哥买家卷土重来。"Karmely解释道,墨西哥买家一度持观望的态度,以便了解特朗普执政是否会影响他们在美国的购买能力。

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Karmely表示,刚刚开盘的海滨项目引起了部分加拿大买家的兴趣,但他们的购买动机更多地是从生活方式出发,而非安全问题,并且完全取决于当前汇率是否对他们有利。他说:"当加元走强时,他们将加大购买力度。反之,他们的投资戛然而止。"

虽然前两笔交易均由美国买家贡献,但最早一批前来看房的客户还包括以色列、欧洲和俄罗斯人,当然还有拉丁美州买家。

Karmely强调,鉴于占据主导地位的外国买家群体始终发生变化,关注他们对美国房产的购买意愿如何演变和发展反而更有意义。

在迈阿密,外国买家的目光逐渐从海滨地区向市区的核心地段转移,但早在四、五年前,没有外国人会考虑购置市中心的住宅物业。他说:"这一变化将引领市场转型。目前,纽约已发展成一个成熟的市场,迈阿密正迎来属于自己的时代。"