Mansion Global

详解海外购房四大决策要素

无论您是初来乍到的投资新手,还是经验丰富的精明买家,抓住关键要素才能破解海外购房的难题。

在瑞士,仅有少数几个州允许外国公民投资置业。

ALEKSANDARGEORGIEV / GETTY IMAGES
在瑞士,仅有少数几个州允许外国公民投资置业。
ALEKSANDARGEORGIEV / GETTY IMAGES

投资海外房产往往能带来丰厚的回报。例如,您有机会接触异国文化,丰富自己的投资组合,而且随着时间的推移,有望获得可观的资本收益。

然而,考虑到在国内买房的复杂性,投资者应该能够预料,由于不熟悉当地的产权制度、税收政策和文化规范等,购置海外房产将难上加难。

房地产门户网站Redfin首席经济师内拉·理查德森(Nela Richardson)说:"相比之下,购买美国物业要容易得多。我们在房源价格、税务和历史等方面均有一套透明的体系,但这些要素在其他国家的市场或许并不具备,所以您需要全面收集信息,并且做好尽职调查。"

不管您现居哪个国家,在购买海外房产之前,您都需要权衡几个关键因素,从而把握外国市场的脉搏,并确保自己的投资决策明智而安全。专家表示,以下四点是海外投资的重要支柱。

更多资讯:温哥华房产税新政如何影响海外买家?

外国公民购房的产权归属

对于打算投资海外市场的买家而言,第一步也是最重要的一步便是了解关于外国公民购房的地方法规。

理查德森说:"请确保您可以自由交易。住宅物业是流动性最强的资产类型,而且任何对购买或出售的限制都有可能成为阻碍。您最不想看到的结果莫过于,花钱购买了一处房屋,却无法获得它的产权。"

针对外资所有权的法规呈现两极分化,一些积极鼓励外国投资,另一些则严格禁止非本国公民购房。

苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)国际服务部全球副总裁Michael Valdes指出,有几个市场将外国买家排除在外,如科威特、巴林和阿曼等。

即使在同一国家,各个地区的法律也会不同。

Valdes称,举例来说,在瑞士仅有少数几个州允许外国公民投资置业。

虽然部分国家的住宅市场向非本国公民开放,但对他们可以购买的物业类型和地区均有严格的限制。他解释道,在大西洋岛国百慕大,购买房产的外国人被视为"非本土居民"。该国的住宅物业被划分成两种类型,一类可由本国公民购买,另一类允许外国投资者持有。但外国买家不得购买未开发的土地,而且必须向百慕大政府缴纳额外的购房和审批费用。

更多资讯:黄金签证为投资者和参与国带来双赢

为了理解这些复杂而广泛的法规,买家需要与熟悉当地业务的专业人士合作。

理查德森建议道,"对于考虑海外购房的买家而言,首要任务是咨询一位精通当地法律的外国地产律师。"

投资地及周边的政府稳定性

美国房地产商协会(National Association of Realtors)首席经济学家、研究部高级副总裁劳伦斯·云(Lawrence Yun)说:"毫无疑问,您应该考虑投资目的地的政府稳定性,以及该国经济是否以可观的速度增长。"

得益于稳定的政治环境和支持私有产权的政府政策,西欧、日本和加拿大被他列为"非常安全"的海外投资目的地。

投资者可以查阅美国国务院的官方网站获取关于地方政府稳定性的信息,该部门通过搜集整理各个驻外使馆和领事馆的研究,分析得出众多国家和地区详细的《投资环境报告》(Investment Climate Statements)。除了当前的政治环境以外,近期数据也值得探究。

更多资讯:多国楼市降温措施持续打压全球豪宅价格

Valdes说:"重点关注那些持续稳定的地区。虽然古巴现在非常热门,但从风险与回报的比例来看,它也许不是一个可行的投资选择,况且政治和经济上均存在风险。"

在衡量目标市场是否稳定的同时,买家还应留意周边地区。

云说:"在中美洲,巴拿马和哥斯达黎加是相对安全的投资目的地,而邻近国家的风险较高。以尼加拉瓜为例,该国正试图效仿哥斯达黎加吸引游客和投资的举措,但政府的稳定性有待商榷。即使现任政府能够提供保障,下一届政府又会怎样呢?"

当然,投资者对政治变化的接受程度可能因人而异,而且在某些情况下,稳定性只存在于旁观者的眼中。例如,中国买家看待海外投资的角度有别于许多西方人士。

中国国际房地产平台居外网(Juwai.com)首席执行官罗雪欣(Carrie Law)说:"大批崇尚自由主义的美国人和欧洲人可能将特朗普出任总统视为政府不稳定的标志,但对大多数中国人则不尽然。在他们看来,美国仍是世界上最大、最发达的经济体,充满机遇和自由的气息,而且拥有众多全球顶尖的高等学府。他们的态度与沃伦·巴菲特更为接近,后者认为美国经济值得长线投资。"

更多资讯:加勒比岛国买房送护照

本国和投资地的税务问题

买家的原籍国和投资目的地国家都将对税赋产生影响,因此这也是一个值得提前研究的要素。

Valdes说:"假设您是美国公民并在其他国家购房,如果我们与对方没有税收互惠条约,您或将面临双重征税。"

目前,美国已与全球许多国家签订税收协定,以免投资海外房产的美国公民被双重征税。国家税务局(Internal Revenue Service)列出了包含所有条约的清单

但美国公民必须就海外物业投资取得的收益向美国政府纳税,而且取决于投资目的地,他们可能还须在当地纳税。与此同时,国家税务局要求海外投资者上报开立的外国银行账户信息。

理查德森说:"您必须同时考虑在国内和海外置业的税务问题。美国正在经历近几十年来最大规模的联邦与州税收改革,所以在这种情况下投资海外房产可能更为复杂。"

正如海外投资的其他考量一样,买家应咨询具备当地业务知识的专业人士,这一点至关重要。

Valdes指出,"您最好与一位受雇于跨国公司且擅长全球交易的税务顾问打交道。"

更多资讯:华尔街精英丰厚分红未能扭转曼哈顿惨淡楼市

房地产市场的长期投资前景

为了确保买家能够做出实现长期收益的明智投资决策,经济预测也必不可少。

云说:"您应该衡量目标国家的经济是否以可观的速度增长。举例来说,早在十年前,像哥伦比亚这样的发展中国家也许根本不在投资者的考虑范围之内,但随着国内局势日趋稳定,哥伦比亚已跻身南美洲增长最快的经济体之一,并且为投资者提供良好的回报。今后,来自国内外的购房需求将持续上升。"

罗指出,尽管"脱欧"引发的不确定性导致英镑对人民币汇率暴跌,但中国买家在投资英国等地的时候,通常从更为长远的角度出发。

她说:"英国物业对中国买家而言便宜了10%,但这并未动摇他们对英国市场长期前景的信心。在公投结果出炉后的几个月里,咨询英国物业的中国买家数量飙升191%。"

最后,买家应该牢记,他们绝不会孤身一人在潜力巨大的海外市场中"淘金",应做好准备面对可能出现的竞争对手。

理查德森说:"全球经济在结束连续多年的滞涨之后,今年的形势一片大好。如果您锁定了一个良好的投资目的地,难免会遭遇其他买家。"