在美国各地，滨水住宅属于最令人垂涎、最为昂贵的一类房产。然而，由于不断上升的海平面和日益严重的风暴潮，加之有报告称未来30年房屋价值可能受此影响，潜在买家在做出购房决策前必须做好尽职调查，以保证他们的投资能够抵御气候变化带来的挑战。
根据总部设在美国的非盈利性科学倡导组织忧思科学家联盟(Union of Concerned Scientists)于2018年发布的一份报告，到2045年，美国超过30万处海滨住宅（总市值约为1175亿美元）将面临长期洪灾的风险。
道格拉斯艾丽曼地产公司驻纽约汉普顿经纪人Martha Gundersen说：“关注滨水物业的买家应当认真对待这些问题和担忧。当然，如果您真的打算购置滨水物业，也没有必要瞻前顾后，搜集整理一切有用的信息将助您做出合理的决策。”
她说：“买家需要考虑很多要素。您不只是购置一处房产，还要一同买下所在的宅基地，因此自然环境和天气状况所产生的影响在所难免。”
在物色房源的过程中，除了与经纪人协商以外，潜在买家还应聘请一位保险代理人。Gundersen说：“在向他们咨询专业意见的同时，您最好同律师和建筑师进行交流。当涉及到房屋的防护性设计，优秀建筑师绝对是至关重要的信息来源。”
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举个例子，滨水物业所使用的建筑材料可能与传统建材千差万别。
她说：“从长远来看，当您做好充分准备并全面了解气候变化对房屋的影响时，便能节省大量的时间和资金。”
提前考察目标地区环保规划
买家应当充分了解目标地区在应对气候变化时所采取的各项举措，其中包括相关条例、建筑规范、税收政策和基建投资，比如加高人行道等，从而尽量减轻气候变化对自己房产的潜在影响。
无论从建筑结构，还是个人财产方面，这些措施都能提供有效的防护。
房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说：“对于投资者和购房者，他们是否对地方和联邦政府能够圆满解决问题抱有信心，将左右他们的置业决策。在这种情况下，买家信心能起到决定性作用，这也是当前市场的运行规律。”他还负责撰写涵盖纽约市、南佛罗里达州和洛杉矶都会区等地的市场报告。
为此，米勒表示，在公共措施完善齐备的地区进行房地产投资显然更加明智。
建立防护缓冲措施很有必要
以汉普顿为例，买家在长岛东端的五个城镇购房须缴纳2%的房地产交易税。
据土地信托机构The Peconic Land Trust，这项税收主要用于为农田、湿地和水质保护提供资金支持，以及贯彻执行重要的土地保护提议。
Gundersen称，尽管买家需要支付一笔不小的税费，但这实际上有助于他们实现房屋保值。
在加州马里布社区，当地政府发起了马里布生机海岸线项目(The Malibu Living Shoreline Project)，旨在修复祖玛海滩(Zuma Beach)和杜梅岬海滩(Point Dume Beach)的三英亩沙滩和沙丘，以此来形成抵御海平面上升和沿海风暴的天然屏障。
加州海岸委员会(California Coastal Commission)提供的数据显示，到2100年，加州沿海部分地区的海平面预计将升高66吋。
据城市门户网站Miami Beach Rising Above介绍，在迈阿密海滩，当地应对气候变化的主要防护措施包括加高路基和海堤，更换老化的基础设施，以及要求新建工程项目在海拔更高的地方选址等等。
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南佛罗里达州经纪人、迈阿密房地产商协会主席Jorge Guerra说：“在南佛罗里达州，政府已坦然面对气候变化所带来的挑战并为此积极采取防护措施，这一点显著增强了市场信心。”
这种信心反过来又帮助提升交易量和房价，对于想要卖房变现的投资者而言至关重要。
Guerra说：“大自然变幻莫测，我们无法排除任何风险，但多年来我们已经在想方设法减轻这种风险。”
除了地方性措施，建筑规范也能推动防护升级。
房地产代理公司Compass驻迈阿密海滩经纪人Seth Feuer说：“自从1992年安德鲁飓风造成沉重打击以来，佛罗里达州的建筑规范变得愈发严格。”
如今，建筑屋顶能够抵御更强的冲击，窗户也全部选用抗飓风玻璃，足以承受快速飞行物体的撞击。
Feuer说：“面对气候变化的影响，我们没有坐以待毙，相反我们采取了一些非常有效的手段。我们选择直面问题，迎难而上。”
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根据商业和经济研究公司麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)于今年1月发布的一份独立报告，到2050年，洪灾损失可能导致佛罗里达州的住宅物业贬值15%到35%，相当于造成300亿美元到800亿美元的经济损失。
虽然统计数据能说明一定问题，但在佛罗里达州一些最富裕的沿海地区，房地产市场受到的影响尚有待观察。
米勒表示，就销售活动和价格走势而言，目前没有太多证据表明，市场已显现出气候变化可能带来的最终影响。
他补充道，“实际上，从投资的角度来看，市场数据告诉我们，眼下正值入手良机。”
根据道格拉斯艾丽曼地产公司于今年1月发布的一份报告，2019年第四季度，迈阿密海滩豪华独户住宅（定义为售价排在市场前10%的物业）的销售价格中值为1330万美元，较上年同期飙升66.6%。
在稍微靠近北部的棕榈滩，2019年底豪华物业的销售价格中值同比飞涨23.9%至730万美元。该项数据并未区分豪华独户住宅和豪华共管公寓。去年第三季度，当地豪宅价格的年增长率一度高达229.5%。
对于气候变化这一不确定因素，买家的反应也比较沉着冷静。根据迈阿密房地产商协会发布的一份报告，在迈阿密-戴德县、棕榈滩县和布劳沃德县，2019年12月豪宅销量实现两位数增长。
Feuer说：“单纯从销售数据来看，我没有察觉到任何影响。那些在当地投资置业的买家大都是一些英明睿智的超级富豪，他们更加喜欢着眼于未来。”