过去一年里，受疫情影响，房地产市场最显著的趋势莫过于大批买家从城市向郊区迁移，以避开狭小的空间和拥挤的人群。在纽约市郊等地区，库存紧缺导致房价飙升。但如今，随着越来越多美国人接种疫苗，各大城市陆续解封，房地产分析师预计，买家需求将重新转向城区。
房地产门户网站Redfin提供的数据显示，2020年2月到2021年2月，美国城市住宅的销售价格中值上涨15.9%，这似乎与人们对城市人口大量外流的印象相悖。根据道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)于上周发布的一份报告，今年5月，曼哈顿价值400万美元及以上的高端住宅签约量为130套，而去年同期仅有17套，年增长率达到惊人的665%。与此同时，信用评级公司惠誉国际(Fitch Ratings)预测，随着时间的推移，郊区住宅价格增速将趋向平缓。
迈阿密房产中介公司OKO Real Estate首席执行官Vanessa Grout说：“我们观察到居民开始返城，早前的恐慌情绪已经不复存在。最近一段时间，郊区市场经历了大幅升值，但现在增速可能有所下降。”
房地产经纪人表示，美国其他地区的郊区市场也呈现出需求放缓的态势。相比之下，买家目前可能更容易在城市住宅市场觅得赚取高额投资回报的机会。
房地产代理公司Warburg Realty驻纽约助理经纪人Susan Landau-Abrams说：“随着人群返回城市，我们将看到郊区房价进入稳定期，因为这段时期的累计涨幅过多，而市场的吸纳能力是有限的。”她补充道，“以汉普顿为例，房价已经上涨30%，那么今后还有多大涨幅？因此，人们买房的可能性就会降低。”
由于新冠疫情导致纽约等大城市的房价表现疲软，返城买家可以趁此机会逢低入手优质住宅。此外，跨境旅行的重新开放意味着，海外购房者也能享受到价格红利。
房地产开发公司GFI Development Company副总裁Andy Ashwal说：“纽约市场的需求水平和发展速度将双双超越郊区。一方面，外国买家重返纽约和迈阿密等此前处于隔离封锁的城市，因此积压需求将得到释放；另一方面，许多首次购房者也将目光投向城市，以期寻找比疫情爆发前他们所能负担的更宽敞、更实惠的住房。”该公司在纽约和佛罗里达州均有开发项目。
对于房地产投资者而言，随着城区市场的步伐加快、竞争恢复，他们应当做好准备尽快采取行动。
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城区市场长期前景向好
早在新冠大流行之前，纽约高端住宅市场就出现放缓，但疫情导致这一趋势进一步加剧。如今，随着病毒传播率下降、城市逐步解封，市场前景更加光明。
房地产代理公司Compass驻纽约经纪人Michael J. Franco说：“纽约市场的低迷态势已经持续三、四年有余，我们原本对2020年寄予厚望，但突如其来的疫情打乱了一切。目前，部分热门社区正面临库存短缺的问题，尤其是在曼哈顿上东区和上西区，这将不断推高房价。”
据房地产经纪人，政府重新开放公立学校进行现场授课的决定也吸引众多家庭返回城市。一些曾在疫情期间搬离纽约的居民发现，郊区生活或许并不适合他们。
Landau-Abrams说：“上一次经济衰退的时候，大批居民选择离开城市，但后来他们当中很多人因无法适应郊区生活方式纷纷回城。不可否认的是，城市生活总有一些无法替代的优势。”
随着买家对投资城市房产的信心恢复，郊区住宅市场的狂热情绪和价格增速可能趋于平稳。与此同时，自2021年开年以来，城市地区的需求激增，因为买家希望利用市场疲软的间隙逢低买入，然后坐等房屋升值带来的可观收益。
Ashwal说：“去年秋季，市场活动和买家兴趣均有所升温，但仍未达到历史同期水平。去年12月和今年1月，市场明显回暖。我们看到不少买家在城区寻找拥有更大空间、靠近列车线、方便到达户外的住房，这再次印证了一直以来买家的主要需求未曾改变。”
尽管如此，着眼于投资回报的买家不应完全忽视城市以外的地区。
Grout说：“有一种零和博弈的理论，其中一个市场的繁荣必然意味着另一个市场的衰败，但对于高端市场并不适用。人们可以拥有多套住宅，而且有能力远程办公，所以这并不是二选一的问题。”
她补充道，由于远程办公的日益普及，加上疫情引发人们对舒适空间的渴望，如今买家越来越热衷于投资多套房产。
Grout说：“人们开始追求生活方式的多样性，考虑在城市、海滨和山区购置多套住宅，享受不同的居住体验。在需求激增的同时，我们将看到更多的开发项目、升值空间和增长潜力。”
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投资城市住宅时机适宜
根据道格拉斯艾丽曼发布的数据，2021年第一季度，曼哈顿的房屋销售增速仍低于往年同期，但已显示出复苏迹象，其中交易量较2020年第一季度上升2%。公寓的成交速度也在加快，价值400万美元以内的公寓单元从挂牌上市到签约售出的时长较去年同期缩短12%。
紧缺库存、低利率水平和积压需求预计将继续推动纽约的市场活动升温和公寓价格走高，但就目前而言，买家仍有比较宽裕的时间寻觅优质房源逢低买入。
Franco说：“与前几年相比，价格仍处在低点，而且市场上不乏购房良机，尤其是对于高端物业。如今，卖家给出的报价也愈发公道合理。”
当卖家定价合理，他们会发现能同时收到多份报价，所以买家必须做好随时出手的准备。
Landau-Abrams说：“无论你是想要寻觅一处长期住宅，还是打算卖掉郊区大宅换购一处稍小的住房，亦或为自己添置一处临时居所，眼下都是不错的入手时机。曼哈顿市场总是会复苏反弹。当你回过头看，可能会发现当前正值买入良机，同时也是未来几年内的最佳时机。”
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由于大批买家在疫情期间蜂拥而至，迈阿密-戴德县的需求水平已经升至高位。其中，独户住宅的价格比去年同期大涨21%。
Grout称，目前，在迈阿密的一些新兴社区，仍有机会觅得划算的交易机会，并指出海滨社区Edgewater便是一个典型例子。
她说：“如果考虑新兴市场，你有机会找到更具投资价值的房源。我们见证了这些社区的发展历程，显而易见的是，今日的高端市场也曾经是新兴市场。因此，尽早采取行动更占优势，而不是等待目标社区发展成熟后再做打算。”
今年3月发布的凯斯-席勒指数报告分析了20个房价加速上涨的美国城市，除了纽约和迈阿密，其他还包括亚特兰大、波士顿、芝加哥、洛杉矶和旧金山。
Ashwal说：“市场上并不缺乏买家。未来一段时间，我们将看到郊区房价上涨趋缓，城区市场重新成为下一轮销售热潮的引领者。”