在过去的一年里,美国郊区、第二住宅市场和小城镇的房产交易呈现爆发式增长,但突如其来的新冠疫情令一些顶级豪宅市场备受冷落。

随着富裕居民逃离都市,涌入附近的郊区和度假物业市场(如旧金山周边的奥克兰县和马林县,以及纽约周边的格林尼治和汉普顿)寻找空间更加宽敞的独户住宅,纽约和旧金山等地的房价持续走低、交易量急剧下滑,开发商更是为了招揽客户给出前所未有的优惠力度

尽管洛杉矶豪宅市场仍保持相对强劲的势头,但最近一年,该地区出现源源不断的人口外流现象,而且超高端豪华物业和新兴公寓市场的销售表现均有所放缓。

总部位于洛杉矶的房地产代理公司Nourmand and Associates总裁迈克尔·努尔曼德(Michael Nourmand)说:“对于提供全方位服务的大型公寓项目,新冠疫情没有带来一丝一毫的益处。”

但就连最悲观的市场观察人士也认为,美国一些最热门城市的房地产市场将从疫情中复苏反弹。不可避免的是,有关销售放缓的报道已经激起了渴望抓住抄底机会的豪宅买家的兴趣。

总部位于纽约的房地产经纪公司Elegran销售总监Jared Antin说:“去年春季,疫情席卷纽约,许多房屋被迫打折抛售。见此情景,买家唯恐避之不及。但现在,他们认为入手时机来临。总体而言,买家能比一年前争取到更低的折扣和更划算的交易。”

根据房地产代理公司Redfin于本周三发布的2021年市场预测报告,今年冬季美国购房者的需求水平将比2020年同期高出60%,住宅价格和未决房屋销售双双增长,而且待售房源的挂牌时间也将缩短。即使在过去一年遭受严重打击的城市,紧缺的库存和旺盛的需求也可能在今年上半年推动市场上行。

由于寻觅划算机会的买家已经蜂拥而至,而且人们对疫苗上市推广和生活重回正轨的乐观情绪普遍增强,早前陷入困境的豪宅市场有望在今年恢复增长。这意味着,对于那些考虑换购大宅或趁疫情抄底的买家而言,采取行动宜早不宜迟。

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房价即将摆脱疲软滞涨颓势

各个豪宅市场受疫情波及的程度不尽相同,其中最引人注目的莫过于大批纽约富裕居民的快速撤离。

房地产代理公司Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties经纪人Reba Miller说:“在新冠病毒大流行之前,我们就已经看到市场明显放缓,突如其来的疫情更是导致房地产活动戛然而止。但区别在于,此前卖家并没有真正意识到市场行情低迷,如今他们会说,‘我愿意在原要价的可接受范围内出售,不管这个让步是指降价10%、20%,还是25%。’”

虽然降价幅度可能取决于地理位置和建筑本身等多重因素,但一般而言,房屋的总价越高,折扣力度越大。

Antin说:“在较高的价格区间内,你会看到相对可观的降幅。至于500万美元、1000万美元左右的房屋,你会看到更大的折扣。”

在旧金山,独户住宅市场经过连续多年的普遍增长之后,疫情期间仍表现良好。相比之下,有待翻新整修的共管公寓和住宅物业却遭受冷遇。

根据房地产代理公司The Agency发布的一份2020年市场报告,旧金山共管公寓较上年同期下滑2%,价格同比下跌3%。

该公司创始人兼首席执行官毛里西奥·乌曼斯基(Mauricio Umansky)说:“我预计,未来三、四个月,开发商和个人卖家将进一步降价2%到3%,然后房价将会触及底部、迎来反弹。”

在洛杉矶,除了共管公寓销售放缓,市场疲软主要局限于超高端物业。

乌曼斯基说:“受富裕买家换购大宅的需求所推动,1000万美元、2000万美元、甚至是3000万美元的市场都表现强劲,或者说500万美元及以上的房屋十分畅销。但对于超级豪宅,自从去年有几笔引人关注的房产交易达成以来,我们其实看到市场出现放缓的趋势。”

他补充道,“如今,洛杉矶的购房者可能无法拿到与去年大致相当的价位,但绝对要比明年买房更加划算。如果你打算采取行动,现在正是时候。”

本地买家换购大宅机会来临

长达数月的隔离封锁在很大程度上推动了买家换购大宅的需求。面对几乎整日的居家生活,他们对拥有户外空间和独立房间的住宅物业极度渴望。然而,随着大城市的房屋销售放缓,一些高端买家打算趁此机会换购大宅,他们想在其他竞争者聚焦第二住宅市场之际迅速锁定交易、完成买卖置换。

总部位于纽约的房地产营销公司Brown Harris Stevens Development Marketing总裁Stephen Kliegerman说:“举个例子,如果你的公寓价值1000万美元,但现在只能卖到800万美元,表面上你损失了200万美元。但如果你现在以1600万美元的价格购入一处价值2000万美元的公寓,那么相当于节省了200万美元。”

Kliegerman补充道,“类似的情况现在屡见不鲜。你会听到打算换购大宅的卖家说,‘这套房子我愿意亏本出售,因为我会再买一处住房,里外里不赔反赚。’”

对于通常由外国买家强劲需求所推动的豪宅市场,此次疫情创造了一个难能可贵的时机:买家群体主要来自当地,因此竞争人数和激烈程度较以往明显下降。

房地产代理公司Corcoran驻纽约经纪人Beth Benalloul说:“当前投身豪宅市场的大都是本地买家,他们当中很多人就住在纽约,或者想要趁价格可议、利率走低之际换购一处大宅。在这些买家看来,一旦城市真正解封,上班族重返办公场所,届时买家将大量涌入,所以不如尽早行动起来。”

虽然旧金山市中心的住宅市场复苏步伐缓慢,但仍有本地买家抓住眼下时机投资置业。

总部位于旧金山的豪宅开发商Troon Pacific创始人兼首席执行官Gregory Malin说:“如果外迁居民返回城市,他们很可能想要换购一处更宽敞、更舒适的住宅,而且家用式配套设施此时变得尤为重要。我认为,价格率先回升的应当是那些已经完工的拎包入住型物业,以及获得施工许可的空置宅基地。”

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城市解封抄底时机稍纵即逝

尽管疫苗的上市推广进展极其缓慢,但这一过程让人们越来越乐观地认为,有朝一日主要城市将迎来上班族的回潮,娱乐和旅游产业也将重新开放,因此寻觅划算交易的买家最好迅速采取行动。

米勒说:“眼下是进入市场的好时机。我认为,随着一切逐步回归正轨,机会将越来越少。”她补充道,“现在正值机会窗口。我们看到有些曾住在韦斯切斯特或康涅狄格州的空巢一族趁郊区物业大受欢迎高价卖掉他们的住房,然后拿着一大笔钱回城购房,现在他们能买到比以前好得多的房子。”

房地产代理公司Compass驻湾区经纪人Monica Pauli说:“旧金山市场正值买入良机,尤其是对于豪华合作公寓。你能看到一些曾在2017年、2018年楼市最火热之际卖掉房产的租客,现在又开始重新买房。特别是在低利率的情况下,他们认为买房要比租房划算。”

尽管目前仍有待观察大型公司是否将允许员工返回中心地段的工作场所,但谷歌等一些科技巨头已利用旧金山商业地产市场放缓的时机租赁了大量办公空间,这可能表明那些收入不菲的科技公司雇员终将回到城市工作,并根据需要在当地购置住房。

Malin说:“目前,商业领域的放开程度远超其他行业。我们也清楚,最终城市的就业增长将会复苏。因此,对于那些解封后想要回城的买家而言,这是一个大好时机,尤其是考虑到利率仍处在历史最低水平。”

最近几个月,洛杉矶居民涌入其他房价和税收较低的州购置新房的报道甚嚣尘上,但这个城市有望迎来富裕买家的回归。

努尔曼德说:“我不相信有些富裕居民迁居佛罗里达州或德克萨斯州后就一去不返。虽然节省数百万美元的税款听起来不错,但他们或许不会喜欢在那里定居。”

今年晚些时候回城的买家可能会发现,他们不得不面临与新一波涌入的外国买家竞争,后者此前因严苛的旅行限制和移民政策望而却步。

乌曼斯基说:“目前已有来自伦敦、中国和其他地区的客户正等待准许入境后到洛杉矶选购房屋。我们相信,市场中积压的需求将得到释放。当需求高涨、供应紧缺的时候,你也知道市场行情将如何变化。”

这种现象在全国范围内普遍存在。根据房地产门户网站realtor.com于今年1月发布的一份市场报告,美国待售房源数量同比骤降42.6%,挂牌价格中值较去年同期飙升15.4%。

房产管理咨询公司XL Real Property Management首席执行官Dylan Pichulik说:“在纽约,我们看到市场活动显著增多,我认为这是源于人们害怕错失机会的普遍心理。”他补充道,“这些人想要锁定划算的交易机会。他们担心,一旦大批居民回城,房屋销售能否维持在现有水平,还是会迅速蹿升。”