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美国业主怎样借房价下跌时机降低房产税

请留意当地税务评估办公室关于递交申诉的截止日期。

佛罗里达州等一些州要求每年进行一次房产重新估值。大多数司法管辖区都是根据市场行情来确立房产的价值,但部分地区采用了更为复杂的方法。

THEPALMER / Getty Images
佛罗里达州等一些州要求每年进行一次房产重新估值。大多数司法管辖区都是根据市场行情来确立房产的价值,但部分地区采用了更为复杂的方法。
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如果当地房地产市场行情的急转直下令你对自己住房的价值感到担忧,不妨采取措施缓解焦虑,比如设法获得房产税减免。

根据房地产门户网站Realtor.com于上周发布的最新月度数据,美国房价增长正在迅速放缓,越来越多的卖家开始下调要价。在一些曾经炙手可热的城市,1月份待售房源的平均挂牌价格也出现回落。例如,自去年以来,热门移居城市奥斯汀的房源挂牌价格中位数已下跌近5%,而丹佛的同比跌幅达6%。

随着房价进一步下探,现在也许是时候为住房进行重新估值,以减轻你的年度房产税负担。

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了解房产估价原则

如何评估房产的价值取决于你所在的州或市镇。

佛罗里达州等一些州要求每年进行一次房产重新估值。大多数司法管辖区都是根据市场行情来确立房产的价值,但部分地区采用了更为复杂的方法。

例如,内华达州是唯一一个实行两分法估价体系的州,即土地及其上的建筑物分别评估。建筑物的应税价值等于预估的重建成本(今时今日重建同一建筑物的预算造价)减去折旧成本。克拉克县评估服务部门助理主任Mary Anne Weidner表示,由于采用这一体系,内华达州很少有住房按照市价进行估值。

大多数州主要基于具有可比性的同类物业的销售数据来计算估值。正因如此,面积较大的定制住宅可能更难评估,因为可供评估员参考的销售数据寥寥无几。

佛罗里达州奥兰治县房产估价员Amy Mercado称,评估还会考虑该县当年允许的任何改善工程,比如扩建或维修。

此外,奥兰治县使用航空摄影技术来放大查看房产的具体情况,从而掌握该物业何时发生过何种变化。

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Mercado说:“我们通常可以分辨出房主是否修筑围栏或加盖房屋、游泳池和露台,或者他们是否拆除了扩建部分或填埋泳池。这些变化基本上难逃我们的法眼。”

她补充道,佛罗里达州还出台了一些限制措施,从而保证房产估值每年增长不超过3%,除非进行出售,届时所有的上限将被取消且估值将回归到当前市场价值。

在加利福尼亚州,房产估值并非每年进行一次。相反,只有在新建房屋或所有权发生变更之后才进行评估。这一原则于1978年作为第13号提案(Proposition 13)的一部分获得投票通过,旨在确保房产价值每年不会发生大幅波动。

这意味着,如果业主在2010年以100万美元购入一处房产并持有到2023年,期间从未进行过任何扩建,那么除了每年不超过2%的通货膨胀因素以外,该物业的估值将保持不变。

因此,住在相同两套房子、但购买时间不同的邻居们很可能会发现,他们所缴纳的房产税额大相径庭。

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如何申请重新估值

在德克萨斯州、加利福尼亚州和田纳西州等不要求每年重新评估房产价值的州,如果业主恰好在价格高点时买房,就像过去两年那样,他们会有很强烈的意愿在市场低迷期间重新评估自己的房产。

加利福尼亚州马林县估值部门助理评估员Bill Pierson称,当市场下跌时,他的办公室就挤满了前来咨询重新估值的房主。2007年房地产市场崩盘后的那段时间是他办公室最繁忙的时期之一。

对于认为自己住房价值发生变化的房主,大多数评估办公室都会提供一个非正式申诉流程,房主可以同办公室的分析师坐下来进一步讨论住房的估值。

当然,房主应当准备好支持其主张的证据,比如具有参考性的销售数据或者近期委托第三方所做的房产评估。如果房主声称他们的住房受到损坏,评估员可能会要求其提供承包商对维修费用的预估。

倘若非正式流程的结果事与愿违,房主依然有权提请正式申诉,这通常会递交给所在县的公平委员会(Board of Equalization),然后由评估办公室和房主分别出示他们认为合理价值的相关证据。在有些州,作为最后一搏,房主可以将县公平委员会的裁定上诉至州公平委员会,最后再诉诸法院。关于提请申诉的截止日期因司法管辖区而异。

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加州圣安娜产权服务公司Orange Coast Title副总裁助理Jeff Wilson说:“提请申诉是一回事,赢得申诉又是另一回事。”

Wilson指出,房主在提请申诉时需承担一定的风险,因为仔细查验他们的房产可能会导致估值不降反升。

他说:“有些时候恐怕适得其反。”

Pierson称,即使房主通过努力让评估办公室认同新的估值,较低的估值也可能不会被永久锁定。在加利福尼亚州,如果评估办公室决定下调估值,他们会将该物业列为“降价状态”,然后每年对房产进行审查,以确定其估值是否仍符合公平市场价值。

纽约州评估员协会(New York State Assessors Association)执行董事Warren Wheeler提醒道,房主应当留意递交申诉的截止日期。尽管各地情况不同,但大多数评估办公室都会要求房主在一定期限内提请申诉。以纽约州为例,这一期限仅有两个月。

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其他减税降费方法

对于那些将房产用作主要居所的业主,许多州会给予一定的估值减免,但具体金额可能差别巨大。

据萨克拉门托县评估办公室,在加利福尼亚,房主的主要居所可享受7000美元的估值减免,这大致可节省70美元的税款。佛罗里达州为房主提供5万美元的估值减免爱达荷州允许房主免征房产估值的50%,最高不超过12万5000美元;德克萨斯州规定房主可获得1万美元的与学区相关的房产税减免。通常,房主必须提交申请才能享受减免。

房主可以咨询当地的税务部门来了解哪些适用方案可供选择。