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纽约豪宅库存高销售慢为买家带来砍价良机

买家能掌握议价主动权,特别是在曼哈顿上城和新开发项目。

房地产开发公司The Related Companies董事长斯蒂芬·罗斯(Stephen Ross)位于曼哈顿时代华纳中心(Time Warner Center)的顶层公寓原本要价7500美元,近日他将售价下调至6250万美元。

Alan Schein Photography / Getty Images
房地产开发公司The Related Companies董事长斯蒂芬·罗斯(Stephen Ross)位于曼哈顿时代华纳中心(Time Warner Center)的顶层公寓原本要价7500美元,近日他将售价下调至6250万美元。
Alan Schein Photography / Getty Images

早在新冠疫情爆发之前,纽约市豪宅市场就已经陷入困境。2010年代,高端新楼盘迎来建设热潮,但经过近十年的繁荣发展后,大批价格昂贵的高层公寓却面临滞销

曼哈顿的供应过剩问题尤为突出。截至2019年底,该地区在过去六年间新建的共管公寓仍有25%的单元未能售出。至于“亿万富豪街”(Billionaires’ Row)的新开发项目,滞销比例攀升至40%。这条名流云集的街道位于中央公园南侧,沿线的超豪华高层项目鳞次栉比。

然而,疫情期间的“隔离封锁”导致销售困境雪上加霜。今年3月到8月,曼哈顿标价400万美元及以上的住宅销量较2019年同期锐减67%。无独有偶,布鲁克林的豪宅市场也在苦苦挣扎,2020年第三季度的房屋销量同比下降36%

为此,手中握有超豪华住宅的卖家正试图通过大幅降价来吸引买家。例如,房地产开发公司The Related Companies董事长斯蒂芬·罗斯(Stephen Ross)位于曼哈顿时代华纳中心(Time Warner Center)的顶层公寓原本要价7500美元,近日他将售价下调至6250万美元。

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对于那些仍然看好纽约高端市场的投资者而言,这无疑是个利好消息。

房地产代理公司Brown Harris Stevens驻纽约经纪人Chris Poore说:“最近一段时间,关于纽约城市人口外迁的负面报道不绝于耳,但实际上不少买家在疫情爆发前就已经蠢蠢欲动。尽管如此,很多人仍愿意继续留在市区居住,考虑到抵押贷款利率正处于历史低位,而且买方占据市场主导,现在正是他们换购豪宅的好时机。”

当然,卖家也并非翻身无望。在劳工节接下来的几周时间里,豪华市场的销售表现略有回升。

道格拉斯艾丽曼地产公司驻纽约经纪人Lauren Muss说:“买家开始重拾信心,回归市场。我最近参与了两笔竞价交易,从事大额房地产交易的经纪人也再度出山。”

房地产专家表示,对于那些决定坚守阵地的购房者,他们若想以划算的价格购入曼哈顿超高端住宅,应当立即采取行动。

房地产代理公司Cocoran Group驻纽约经纪人Chris Kann说:“这是一次千载难逢的时机,精明的投资者知道现在正是时候出手。”

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纽约豪宅市场存量过剩销售迟缓

与去年同期相比,豪宅销售有所回落。根据道格拉斯艾丽曼地产公司发布的市场报告,2020年第三季度,曼哈顿标价500万美元以及上的住宅销量同比减少23.2%;豪宅中介机构Olshan Realty提供的报告显示,自6月份纽约市解除隔离封锁以来的11周内,103处价值超过400万美元的房屋签约售出,较去年同期的153处明显下降。

但业内人士指出,豪宅市场的疲弱态势在疫情爆发前就已初见端倪。

Muss说:“人们可能忘记了市场曾深陷泥淖的事实。在过去的一年半时间里,高端住宅销量暴跌30%。又或许,房地产市场长期呈爆发式增长,很多人对此已经习以为常。”

豪宅市场的低迷表现在很大程度上归咎于疫情爆发前大批高端新楼盘的集中上市。据《纽约时报》报道,去年秋季,全市四分之一的高端共管公寓仍未售出,而“隔离封锁”措施导致销售进一步放缓。

Poore说:“在新冠病毒大流行之前,市场已经积压了大量售价超过千万美元的高端房源,等到市场重新开放,这肯定需要一个缓慢的消化过程。但在过去几周,我们看到多套高价房源相继签约售出。”

例如,西村两套要价不菲的豪华公寓于10月初找到买主,分别为一套价值3300万美元的复式顶楼公寓,以及一套要价945万美元、建筑面积为3537平方呎的居住单元。

曼哈顿下城的顶层公寓似乎成为当前市场环境下为数不多的销售亮点。

Kann说:“如果你关注一下最近签约的2000万美元以上的购房交易,就会发现六分之五的房源都是顶层公寓,而且绝大部分来自曼哈顿下城。现如今,买家有机会以优惠的价格入手这类豪华公寓,而且可以兼顾个人隐私和居住空间方面的双重需求。如果你准备在家办公,这确实是个不错的选择。”

西村一处由消防站改造的联排住宅就是其中的典型代表之一。该物业位于莫顿街(Morton Street),最终以1990万美元的价格售出,低于2180万美元的原要价。

相比之下,曼哈顿上城的超高端住宅可能折扣力度更大。

总部位于伦敦的房地产代理公司Beauchamp Estates创始人、全球高端地产专家盖瑞·赫杉(Gary Hersham)说:“上东区的很多居民南下迁居迈阿密,或者搬到康涅狄格州格林威治或长岛汉普顿等郊区,所以你能看到不少房源正打折出售。此外,许多知名的大型开发商都遇到了棘手的问题,因为市场上的住房供应极度过剩。”

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专家建议超高端买家果断出手

瞄准超高端住宅的潜在买家不应踌躇不前,以期获得更大的折扣,尤其是在豪宅市场已经出现复苏迹象时。上周,曼哈顿共有16处价值400万美元及以上的房源签约售出,较此前一周小幅提升。

Poore说:“你不要指望市场触底时能有铃声提醒,而且也没有准确预测的方法。可以肯定的是,我们看到400万美元以上的房屋销量逐渐增多。这表明人们开始采取行动,并发觉市场中充满机遇,但你永远无法知道机会之窗会持续多久。”

房地产经纪人援引9/11事件和2008年金融危机后的市场表现指出,纽约房地产市场具备从危机中恢复的能力。尽管媒体大肆报道纽约富裕居民纷纷迁居郊区,但人口回流的规模也不容小觑。据彭博新闻社,在疫情期间,迁入纽约的居民数量实际上多于迁出的人数。

Muss说:“人们意识到纽约的情况将有所好转,因此眼下正值买入良机。我们现在每天都带客户看房,涵盖所有价位区间。”

根据Olshan的报告,实际上,疫情爆发以来售出的大多数豪宅都是由纽约人购买。

与二手房交易相比,高端新楼盘的议价空间可能更大。

Poore说:“对于房地产开发商,议价空间取决于他们的资金流和债务规模,因而有些新开发项目的优惠幅度更为可观。就个人卖家而言,具体情况具体分析。这与他们的购房时间、愿意让价的程度和可接受的损益水平密不可分。”

 

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