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纽约市场恢复季节规律 合作公寓议价空间增大

一居室、单卧户型和需要修缮改造的单元可能尤其划算。

As of June, sales of co-ops and condos in Manhattan were down 30% year over year, according to Douglas Elliman’s market reports.

Logan Turley / Getty Images
As of June, sales of co-ops and condos in Manhattan were down 30% year over year, according to Douglas Elliman’s market reports.
Logan Turley / Getty Images

抵押贷款利率上升、通货膨胀加剧和股价下跌等一系列经济因素导致美国各地的房地产销售降温。

在纽约,投资者正努力应对屡创新高的曼哈顿公寓价格所带来的挑战,许多潜在买家裹足不前,进一步加重了夏季常见的市场低迷期。

但对于那些打算逆势而行、冒险出手的购房者,现在有望寻觅到划算的交易,这也许是数月以来的第一次良机。房地产经纪人表示,如果买家追求更大的议价空间,合作公寓值得重点关注。

房地产代理公司Brown Harris Stevens驻曼哈顿经纪人Lisa Lippman说:“我一直比较看好合作公寓的投资价值。从长远来看,这类物业的保值性相对较高,而那些在市场上挂牌已久的待售房源往往最具性价比。虽然买家不一定能争取到价格优惠,但卖方如今更愿意进行议价协商。”

尽管买家群体缩减、竞争趋缓,但他们不应指望市场会完全转向对其有利的局面。纵观整个纽约市场,住房供应仍处于低位,面对日益增加的经济不确定性,很多业主其实不愿意将他们的住房挂牌出售。

道格拉斯艾丽曼地产公司驻纽约经纪人Jessica Cohen说:“目前,人们无法轻易换房搬家,所以房源库存非常吃紧。设想一下,当你考虑卖掉过去10年低价入手的房子,然后重新投身到早已涨价的市场,再加上利率上升的因素,此时购置新居显然不太明智。”

据《纽约时报》报道,事实上,有些考虑换房的业主选择暂时租房居住,等到市场进一步降温、价格回落后再买房。

虽然并非全无可能,但试图以此把握进场时机可能相当困难。

房产中介公司Corcoran驻纽约经纪人Tara King-Brown说:“既有购买力又着眼长远的买家能在不久的将来发现一些诱人的机会。”

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纽约公寓销售前景展望

继2020年初新冠疫情刚爆发时的初步下跌之后,纽约合作公寓和共管公寓的销售均大幅回升,火热的行情一直持续到今年前几个月。根据房地产门户网站Realtor.com提供的数据,2022年4月,合作公寓和共管公寓的销售分别同比增长10.9%和23.1%。与此同时,旺盛的买家需求也推高了价格。

King-Brown说:“有大概12到18个月的时间,房价以令人难以置信的速度上涨。但随着利率几乎翻倍、投资组合减值,买家无疑会受到影响。现在情况似乎开始企稳,我们看到市场表现逐渐趋向于疫情爆发前的常态。”

根据道格拉斯艾丽曼地产公司发布的市场报告,截至今年6月,曼哈顿合作公寓和共管公寓的销售较去年同期骤降30%,但价格仍维持在高位,第二季度曼哈顿公寓的销售价格中值更是达到创纪录的125万美元。

买家需求减弱可能很快迫使卖家做出价格让步。

Cohen说:“今年4月和5月,我们仍处于非常火热的卖方市场,但随后局势发生转变,销售也有所放缓。雄心勃勃的定价策略在卖家看来不再奏效,而经纪人群体不像以往那样大受追捧。另一方面,买家感到竞争压力减轻,反而是卖方有些惴惴不安。”

据房地产经纪人,在整个合作公寓和共管公寓市场,某些住房类型在市场上的停留时间更长。相比于无需翻新整修的宽敞公寓,小面积公寓尤其是一居室和单卧户型以及不具备拎包入住条件的单元不及前者受欢迎。

King-Brown说:“我们看到买家希望在居住面积、景观视野、户外空间和楼内配套设施等方面进行升级。因此,他们对一居室和单卧单元的兴趣较低。”

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合作公寓对比共管公寓

合作公寓和共管公寓在外观或结构上可能并无二致,但两者在性质上存在关键区别。合作公寓项目实则为股份公司,买家拥有的不是公寓本身,而且这个公司的股份及其赋予的租赁使用权。共管公寓遵从传统的产权结构。合作公寓对财务的要求通常比共管公寓更严格。无论是合作公寓,还是共管公寓,住户都需要每月缴纳管理费。

合作公寓占纽约市公寓存量的75%,但共管公寓往往更为昂贵,而且在很多情况下屋况也更新。据Realtor.com,2022年1月至6月,布鲁克林50.6%的共管公寓和曼哈顿72.9%的共管公寓的销售价格突破了100万美元。与此同时,布鲁克林和曼哈顿各有15.9%和39.4%的合作公寓的售价超过100万美元。

合作公寓通常在价格上更加划算,换言之,这类物业可能更具长期投资价值。

Lippman说:“共管公寓在全新的情况下肯定能卖上最高的价钱,但业主等五到十年后再出手就不一定能收回投资成本。当你入手一套新公寓,它呈现给你的是焕然一新的最佳面貌。但市场总是推陈出新,五到十年后,又会有其他的新建共管公寓供买家选择。”

她补充道,合作公寓的长期保值能力相对较高。

在合作公寓市场,某些类型的房源更具议价的可能性。

King-Brown说:“我们观察到一个有趣的现象,由于供应链问题和建造成本,买家现在对介入工程不太感兴趣。如果你愿意对住房进行翻新并寻求长期回报,你会发现一些有待升级改造的合作公寓非常值得投资。”

然而,买家可能会遭遇来自合作公寓董事会的挑战,因为他们不希望楼内的公寓单元贬值。

合作公寓董事会由经过推选的住户组成,负责诸多与大楼相关的事宜,但最出名的可能是,他们负责对准住户进行面试,而且有权同意或拒绝潜在买家。

Cohen说:“我们发现合作公寓董事会的拒绝次数远多于以往。他们似乎不愿看到楼内的公寓单元以过低的价格成交,因为他们想要保护其他股东的权益。如果你碰巧谈成了一笔不错的合作公寓交易,你最好暗自祈祷董事会不要把你拒之门外。”

目前,买家要想找到相对便宜的共管公寓也不是不可能。尽管市场活动仍高于2019年5月的水平,但新开发共管公寓的销售在4月和5月有所放缓。其中,布鲁克林的降幅最为显著,从4月到5月销售环比下降了22%。

对于那些在淡季开盘、承受销售压力的开发项目,买家或许能掌握一定的议价主动权。

Cohen说:“如果你考察的开发项目同时有多套房源以相似的价位出售,或者这个楼盘的上市时机不甚理想,那么你可能会遇到入手良机。无论一套公寓多么与众不同,倘若楼内有五个单元挂牌出售,你就有机会占据上风。”

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