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税务问答 | 纽约合作公寓和共管公寓的房产税有何不同?

计税方式可能取决于你所居住的项目的类别和规模。

Getty Images
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环域居不定期向地产律师提出一个税务方面的问题。本期的问答如下:

问:你能解释一下在纽约购买合作公寓或共管公寓缴纳的房产税有何不同吗?

答:合作公寓和共管公寓项目的所有权结构不同,因此这两类物业对应的房产税额度和计算方式也有所不同。

据纽约律师事务所Adam Leitman Bailey, P.C.地产律师Steve Wagner,“合作公寓楼的所有权归属于一家公司,业主购买公寓实际上获得的是公司股份及其赋予的租赁使用权。就税收而言,纳税主体是这家公司。”

对于合作公寓的股东,大楼的税费总额被计入每月的管理费,而不是个人税单。

Wagner说:“在共管公寓,委员会没有任何所有权。整个项目被划分成许多单独的纳税单元,因此房产税由拥有公寓的个人而非公司支付。除了每月共同承担大楼管理费,共管公寓的业主还需要单独缴纳税款。”

他补充道,“这也是共管公寓比合作公寓昂贵的原因之一。对于共管公寓的业主,虽然每月支付的管理费较低,但从另一方面来看,你必须自己纳税。”

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纽约市财政局(New York City Department of Finance),纽约市的住宅物业主要分为两类:一类物业(Class 1)设有一至三个单元,当前的房产税税率为19.963%;二类物业(Class 2)包含四个及以上单元,当前税率为12.235%。

一类物业的估值是按照市价的一定比例计算。除非进行大型扩建或改造工程,否则一年内的估值增幅不得超过6%或者五年内的增幅不得超过20%。

二类物业的估值计算公式需考虑项目的潜在收入和支出等因素,估税率为45%。

据财政局,为了降低二类物业私人业主的税收负担,纽约市出台了《合作公寓和共管公寓减税法案》(Cooperative and Condominium Tax Abatement)。如果满足特定条件,包括被征税的单元是业主的主要居所,而且本人在同一栋楼内拥有不超过三个单元,在这种情况下,业主可享受税收减免。

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