环域居不定期向地产律师提出一个税务方面的问题。本期的问答如下：
问：民主党执政并掌管参议院对美国房产税有何影响？
答：房产税由州和地方各级政府决定，因此民主党入主白宫不会对这些税收产生直接影响。但一税收改革正在酝酿中，很可能左右房地产投资者的决策。
据富国私人银行(Wells Fargo Private Bank)财富规划高级总监Christopher Pegg，美国新任总统乔·拜登提出，取消年收入超过40万美元的房地产投资者享受所谓的“同类财产交换”的资格，即“1031条款”(1031 Exchange Program)。
他指出，“1031条款”的大部分财产类别已经在《2017年减税与就业法案》中废止，房地产目前是唯一适用的类别。
Pegg解释道，该项条款适用于购房出租的投资者。目前，投资者出售一处房产并将所得收益再投入到另一处房产，这种情况下可暂缓缴纳资本利得税。
他表示，40万美元的门槛实质上会影响大多数房地产投资者的决策，而且大额房地产交易很容易超过这一范围。
如果再投资无法享受税收递延，买家可能不愿意出售投资性物业，从而导致市场活动减弱。
Pegg指出，由于民主党在参议院只占“微弱多数”的优势，这项税收改革可能难以获得通过，目前没有被国会纳入正在审议的立法的一部分。
有消息称，新政府上台后，100万美元及以上的资本利得将按照最高所得税税率征税，从现行的37%提升至39.6%。
因此，业主出售一处价值500万美元的房产，超过100万美元的收益将按照近40%的税率征税，100万美元以内的部分适用的税率相对较低。
此外，国会的民主党人士还提出取消1万美元的州和地方税(SALT)抵扣限额。在《2017年减税与就业法案》通过之前，纳税人向州和地方政府缴纳的全部税款均可申请抵扣。抵扣额度的减少一直是来自高税收地区（如加利福尼亚州、伊利诺伊州、纽约州、新泽西州和康涅狄格州等）的政客们所争论的焦点。
Pegg称，由于业主无法从联邦所得税中扣除全额房产税，许多人选择从高税收州搬到税收负担较低的地区居住。如果州和地方税抵扣上限被取消，这种人口迁移热潮可能会开始降温。
众议院议长南希·佩洛西和参议院多数党领袖查克·舒默均呼吁废除抵扣限额，但国会尚未就此进行审议。
Pegg解释道，“目前还不清楚新一届政府将对此提出什么建议。”
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