每周，环域居将向地产专家提出一个税务方面的问题。本周的问答如下。
我打算在今年出售美国的几处物业，而且我相对缺乏经验。如果快速买进卖出，有什么税务影响？我应该多等一段时间再转手吗？
洛杉矶法律事务所H. Michael Soroy负责人H. Michael Soroy称，就美国房地产交易而言，增值税和房产税是两大主要税种。
房产税取决于买入时的市场价值，而联邦的增值税按照卖出后获得的净利润征收。通常，业主持有物业的时间决定了税款金额。
芝加哥法律事务所Quarles & Brady合伙人Edward J. Hannon说："一般而言，持有时间少于12个月的投资物业将被征收短期增值税，其税率与一般所得税的税率相同（即固定税率）。"
除此之外，Soroy补充道，"美国有41个州对房地产交易征收州增值税，基本为净利润的3%到8%。"
Hannon说："当投资物业的持有时间大于或等于12个月，则适用于长期增值税，与短期税率相比可享受一定的减免。"
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他解释到，"举例来说，适用于最高边际税率的纳税人应按照39.6%的联邦所得税率缴纳短期增值税，但对应的长期增值税率可能只有20%。"
Soroy指出，有时候，持有时间是否大于12个月确实非常关键，但在某些情况下，持有12个月以上再出售并不一定能够获得更高的收益，其中包括：
卖家是外国公民，而非美国公民或居民。Soroy说："对于非居民外国人，联邦的增值税率固定为30%，而且不考虑持有时间的长短或者个人纳税等级。因此，非居民外国人（外国公民）决定是否在一年内转售物业不受制于联邦增值税。"但任何州增值税仍然适用。
卖家是美国居民，而且处于较低的纳税等级。较低的纳税等级意味着较低的增值税。他说："如果卖家居住在美国，长期和短期增值税之间的差别可能高达20%，通常在10%到15%，这取决于卖家的个人纳税等级。
有迹象表明，市场即将迎来高峰或者陷入低谷。Soroy说："当市场处于下行通道的时候，在增值税方面承受损失好于12个月后面临更大的价格损失。"
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Hannon称，还有所谓的"同类财产交换"。
他说："在某些情况下，纳税人可以利用同类财产交换来巧妙避税。根据《国内税收法规》(Internal Revenue Code)第1031节，如果纳税人在出售物业的同时购买同类型的新物业，则可以享受免税优惠。
对于同类财产交换，没有规定物业的最低持有期限。然而，纳税人必须能够证明，出售的物业是用于投资。"
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